【文章內(nèi)容簡介】 轉(zhuǎn)讓問題還應(yīng)當(dāng)適用最高人民法院有關(guān)的司法解釋）。（一）、買受人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利是否還應(yīng)當(dāng)交納契稅和契稅的繳納對轉(zhuǎn)讓合同效力的影響。根據(jù)我國稅收征收方面的法律規(guī)定，房屋買賣合同的買受人應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣的成交價格交納契稅。如果在只有買賣合同的雙方當(dāng)事人的情況下，契稅的納稅人只能買受人當(dāng)無異議。在房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓中，應(yīng)當(dāng)由哪一方繳納契稅？未繳納契稅是否導(dǎo)致該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無效？對這個問題在理論界和司法實務(wù)界有兩種截然對立的觀點：一種認(rèn)為，買受人和出賣人都應(yīng)當(dāng)繳納契稅，即先由買受人繳納契稅取得房屋權(quán)屬證書后，再由受讓人繳納契稅取得買受人的房屋權(quán)屬證書。如果買受人未繳納契稅，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無效。另一種觀點認(rèn)為，契稅應(yīng)當(dāng)由受讓人交納。如果買受人和出賣人都繳納契稅，結(jié)果是人為地制造了兩次買賣、兩次稅費，無法實現(xiàn)社會效益的最大化。9本人同意后一種觀點，除該觀點的理由之外，還有如下理由：第一、《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅”，其第四條規(guī)定：“契稅的計稅依據(jù)：（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；……”，《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》第七條規(guī)定：“條例所稱房屋買賣，是指房屋所有人將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為”。根據(jù)以上規(guī)定，契稅的納稅人應(yīng)當(dāng)是房屋買賣合同的買受人，即買受人為房屋權(quán)屬的承受人。買受人是否成為契稅的納稅人應(yīng)當(dāng)區(qū)別二種情形：第一是買受人將合同權(quán)利部分轉(zhuǎn)讓給受讓人，買受人不退出原房屋買賣合同，買受人和受讓人共同對出賣人享有權(quán)利，是該房屋的共有人，也是房屋權(quán)屬的共同承受人，契稅當(dāng)然由二者共同繳納。第二是買受人將合同權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓給受讓人，買受人退出原房屋買賣合同，受讓人單獨對出賣人享有權(quán)利，是房屋權(quán)屬的承受人，契稅由受讓人繳納，因買受人已退出原房屋買賣合同，其不應(yīng)當(dāng)再承擔(dān)契稅的繳納義務(wù)。從另外的一個角度分析，可以將契稅的繳納看作是取得房屋權(quán)屬證書的對價，買受人沒有取得房屋權(quán)屬證書，當(dāng)然不需要繳納契稅。如果買受人繳納契稅，則其取得房屋權(quán)屬證書，此時的轉(zhuǎn)讓行為是房屋買賣關(guān)系，而不是合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓關(guān)系。第二、如果認(rèn)為因買受人未繳納契稅則權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無效，那么出賣人未繳納土地增值稅也同樣會導(dǎo)致合同無效。這就象我們?nèi)コ匈徺I商品，因銷售者沒有交納稅款而導(dǎo)致買賣合同無效一樣荒謬無比。納稅與否是納稅人和稅收征收機(jī)關(guān)之間的稅收征收關(guān)系，該法律關(guān)系屬于稅法的調(diào)整范圍，而買賣合同以及權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同是民事關(guān)系，二者之間沒有任何原因和結(jié)果關(guān)系。第三、無論《民法通則》和《合同法》，還是最高人民法院的相關(guān)司法解釋，都承認(rèn)房屋買賣合同權(quán)利可以轉(zhuǎn)讓，并且都沒有將買受人繳納契稅作為房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓生效的要件。其實，不交納契稅并不代表買受人可以不交納其他稅費，其還是應(yīng)當(dāng)按照稅收法律的規(guī)定交納所得稅等其他稅費。因此，房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓權(quán)利的買受人不應(yīng)當(dāng)繳納契稅。同時，無論是買賣合同的當(dāng)事人，還是權(quán)利轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人，契稅或者其他稅費是否繳納都不是合同是否成立或者生效的要件。（二）抵債房屋的再轉(zhuǎn)讓問題。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，以房抵債的現(xiàn)象非常普遍。開發(fā)商由于資金緊張或者為避免流動資金的大量占用，往往要求施工方墊資施工，待房屋建成后以房屋折價抵頂工程款。在這種情形下，實際存在兩種法律關(guān)系：建筑工程施工合同關(guān)系和房屋買賣合同關(guān)系。因建筑工程施工合同與本文主旨無關(guān)，故僅論述房屋買賣合同關(guān)系。以房抵債的法律性質(zhì)為房屋買賣關(guān)系，即開發(fā)商以建成房屋折價作為給付施工方的工程款，施工方以開發(fā)商欠其的工程款作為購買房屋的對價。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條也對此作了明確規(guī)定：“本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：……（四）以房地產(chǎn)抵債的；……”。施工方為了使房屋變現(xiàn)，就需要轉(zhuǎn)讓該房屋，這種轉(zhuǎn)讓分為兩種情形：一是施工方在取得房屋權(quán)屬登記證書后再轉(zhuǎn)讓房屋，該轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)為房屋買賣關(guān)系。二是施工方與第三人達(dá)成房屋買賣協(xié)議，由施工方將該抵債房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人將房屋價款給付施工方。第一種方式需要繳納契稅和其他稅費，為減少變現(xiàn)成本，施工方大多采取第二種方式變現(xiàn)。如何確定施工方轉(zhuǎn)讓行為的法律性質(zhì)？開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議為房屋買賣關(guān)系，則開發(fā)商承擔(dān)的義務(wù)為交付房屋和協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，施工方享有的權(quán)利為接受房屋和要求開發(fā)商承擔(dān)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。因施工方尚未取得房屋權(quán)屬證書，其與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議實際上轉(zhuǎn)讓的仍然是對開發(fā)商享有的權(quán)利，即該轉(zhuǎn)讓為合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓。同時由于該房屋已經(jīng)建成，所以該轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)適用《合同法》關(guān)于權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。由于施工方不具有房地產(chǎn)開發(fā)資格，其與第三人達(dá)成協(xié)議后，再由開發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同，并出具發(fā)票等辦理房屋權(quán)屬登記所需的手續(xù)。如果開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價格、施工方和第三人權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同約定的房屋價格、第三人和開發(fā)商簽訂買賣合同的房屋價格相同，例如三個合同的房屋價格分別為100萬元，權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題不會產(chǎn)生任何異議。但是施工方為盡快使房屋變現(xiàn)，往往會降價銷售房屋，例如開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價格為100萬元，施工方和第三人權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同約定的房屋價格80萬元，最后第三人和開發(fā)商以80萬元簽訂商品房買賣合同，此時存在一個問題：合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是指不改變合同權(quán)利的內(nèi)容，由債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人。最后一個合同改變了第一個合同的內(nèi)容，這種改變是否影響權(quán)利轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)？施工方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利的完整流程是，開發(fā)商和施工方簽訂商品房買賣合同，工程款為房屋價款，其后施工方再和第三人簽訂權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同，施工方收取第三人給付的對價，最后施工方通知開發(fā)商。因該流程比較煩瑣，施工方往往在和第三人或者包括第三人和開發(fā)商達(dá)成初步的房屋買賣協(xié)議后（可能是口頭的，也可能是書面的），由開發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同，第三人不需要按照合同約定向開發(fā)商交付房款，因其已經(jīng)將房屋價款交付給了施工方。同時因該房屋已經(jīng)由施工方交付給第三人，該第三人就享有要求開發(fā)商出具辦理房屋權(quán)屬登記各種手續(xù)的權(quán)利。從該層面上分析，最后一個合同只具有形式上的意義，或者說該價格僅為繳納契稅而確定的成交價。但是無論如何，施工方的轉(zhuǎn)讓行為仍然為權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，我們權(quán)且稱之為“簡化的權(quán)利轉(zhuǎn)讓”。（三）、《合同法》第八十七條的具體含義?！逗贤ā返诎耸邨l規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，依照其規(guī)定”。具體到房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題，“辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)”的含義是指受讓人辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)還是房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)？如果是轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，那么未辦理登記手續(xù)是否影響該合同的效力？根據(jù)該條款“轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)”的規(guī)定，該“批準(zhǔn)、登記手續(xù)”顯然是指轉(zhuǎn)讓合同的批準(zhǔn)、登記手續(xù)，這種理解應(yīng)無異議。關(guān)于房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓登記問題，只有《1995年司法解釋》第二十九條作出規(guī)定，但是該司法解釋即不是法律（狹義的法律），也不是行政法規(guī)，同時該司法解釋只適用1995年1月1日以前發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛案件，而不適用1995年以后的案件，再者法律、行政法規(guī)對房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是否需要登記都沒有作出規(guī)定。本人認(rèn)為，房屋買賣合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要辦理登記手續(xù)，或者至少說現(xiàn)在不需要辦理登記手續(xù)。因此，未辦理登記手續(xù)不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。（一）、我國法律和司法實踐都承認(rèn)房屋買賣合同權(quán)利可以再行轉(zhuǎn)讓，權(quán)利轉(zhuǎn)讓包括預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓和其他房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓。（二）、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓的條件是：（1）、預(yù)購方和預(yù)售方簽訂的預(yù)售商品房買賣合同合法有效。（2）、預(yù)購方和受讓方簽訂的預(yù)售商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同合法有效。（3）、預(yù)售商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)在預(yù)購方還未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書之前簽訂。（4）、預(yù)購方向預(yù)售方履行了通知義務(wù)。（三）、特殊的權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同。（1）、轉(zhuǎn)讓已經(jīng)交付但是尚未辦理權(quán)屬登記的商品房。（2）、轉(zhuǎn)讓尚未辦理權(quán)屬登記的抵債房屋。該二種情形均屬于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓，適用《合同法》關(guān)于權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)定。（四）、其他房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓條件：出賣人和買受人簽訂的房屋買賣合同合法有效。買受人和受讓人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同合法有效。買受人向出賣人履行了通知義務(wù)。（五）、排除條件是：轉(zhuǎn)讓權(quán)利的轉(zhuǎn)讓人不應(yīng)當(dāng)繳納契稅，同時契稅或者其他稅費是否繳納也不影響轉(zhuǎn)讓權(quán)利合同的效力。轉(zhuǎn)讓合同不需要辦理登記手續(xù)。因合同權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移需要經(jīng)過對方同意，該轉(zhuǎn)讓可研究的問題有限，故本文論述的前提是轉(zhuǎn)讓人（原合同買受人）不承擔(dān)合同義務(wù)或者其義務(wù)已經(jīng)履行完畢的情況下單純的合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題。參見王利明、崔建遠(yuǎn)：《合同法新論總則》，中國政法大學(xué)出版社，20xx年3月修訂版，第412426頁。駱小春：《預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓的法律思考》，載《河北法學(xué)》，20xx年第5期，第112頁。駱小春：《預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓的法律思考》，載《河北法學(xué)》，20xx年第5期，第112頁。參見金儉：《析商品房預(yù)售合同》，載《現(xiàn)代法學(xué)》，1996年第1期，第62頁。趙英偉：《商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件研究》，法律圖書館，首頁》法律論文資料庫》“商品房”搜索，下載于20xx年8月4日。參見田韶華、包雯：《論我國合同法上的無權(quán)處分合同及其效力》，載《法學(xué)家》，20xx年第2期，第54頁。梁慧星：《如何理解合同法第五十一條》，載《人民法院報》，20xx年1月8日，第3版。王軼：《論無權(quán)處分行為的效力》，載《中外法學(xué)》，20xx年第3期，第287頁。1995年2月17日建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條。鄒征優(yōu)、林奇良：《不是轉(zhuǎn)讓房屋，是轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利》，載《人民法院報》，20xx年2月26日，第b4版。房屋轉(zhuǎn)讓合同協(xié)議書 房屋轉(zhuǎn)讓合同才有效篇六甲方(轉(zhuǎn)租方)：乙方(承租方)：經(jīng)甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，通過協(xié)商一致達(dá)成以下房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議。甲方將新平縣戛灑鎮(zhèn)花街 號商住樓(整樓)產(chǎn)權(quán)登記面積為 平方米的房屋轉(zhuǎn)租給乙方使用。乙方對該房屋充分了解并愿意承租。乙方承組后需報經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后自行進(jìn)行裝修，在裝修中不能改變或損壞房屋現(xiàn)有結(jié)構(gòu)，裝修發(fā)生的責(zé)任事故及費用概由乙方負(fù)責(zé)支付和承擔(dān)，甲方不承擔(dān)責(zé)任和費用。租賃期間乙方經(jīng)營所發(fā)生的責(zé)任、事故及各種費用概由乙方負(fù)責(zé)和支付(含水電費和物管衛(wèi)生費等)。乙方在租賃期間對房屋、門窗及其它設(shè)施造成的損失必須由乙方負(fù)責(zé)修復(fù)。甲方必須付清原租賃所有應(yīng)該繳納費用后再將房屋移交給乙方使用。轉(zhuǎn)讓費為39000元包干。包括從20 年 月 日到20 年 月 日止的租金和現(xiàn)有設(shè)施轉(zhuǎn)讓費，現(xiàn)有設(shè)施歸乙方自行處理和使用。轉(zhuǎn)讓期限：從20 年 月 日到20 年 月 日止。乙方承租后只能自己經(jīng)營，不得轉(zhuǎn)讓其他人經(jīng)營。本協(xié)議經(jīng)雙方簽字、轉(zhuǎn)讓費交清即有法律效力。本協(xié)議在履行中若發(fā)生因契約條款未明確部份發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決。本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：__________________年____月____日 _________年____月____日房屋轉(zhuǎn)讓合同協(xié)議書 房屋轉(zhuǎn)讓合同才有效篇七賣方：_______________買方：_______________根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，買賣雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就本協(xié)議所涉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜，達(dá)成如下協(xié)議：第一條【轉(zhuǎn)讓標(biāo)的】賣方所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（下稱該房產(chǎn)）坐落于：_______________。土地使用權(quán)證號：_____________，房產(chǎn)權(quán)證號：____________，登記建筑面積為：___________平方米。套內(nèi)建筑面積為：___________平方米。該房地產(chǎn)土地使用權(quán)年限自_______年_____月_____日至_______年_____月_____日止。該房地產(chǎn)約定交付的附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品等在簽訂本協(xié)議前，已經(jīng)雙方現(xiàn)場確認(rèn)，均無異議。第二條【房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀】該房地產(chǎn)沒有設(shè)定抵押也未被查封，賣方對該房地產(chǎn)享有完全的處分權(quán)。第三條【房地產(chǎn)租約現(xiàn)狀】該房地產(chǎn)所附租約現(xiàn)狀為第_______項：該房地產(chǎn)沒有租約；該房地產(chǎn)之上存有租約，賣方須于本協(xié)議簽訂時將承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件及租賃協(xié)議交予買方。第四條【附著于該房地產(chǎn)之上的戶口】如該房地產(chǎn)所附著有賣方戶口，基于保證買方辦理房產(chǎn)過戶登記后，應(yīng)享有完全的處分權(quán)，賣方保證于收到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價款之日起30日內(nèi)遷出，逾期則以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價款為基數(shù)按日萬分之五向買方支付違約金。第五條【轉(zhuǎn)讓價款】該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價款為人民幣：（小寫：_____________元）。第七條【稅費承擔(dān)】雙方約定，由買方承擔(dān)辦理相關(guān)過戶手續(xù)雙