【文章內(nèi)容簡介】 責任違約責任合同雙方無違約責任按約承擔違約責任第一，合同的效力問題。如果將案由定性為建設(shè)工程施工合同，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，施工人必須具備相關(guān)資質(zhì)，而農(nóng)村建房的施工人基本上是個體的泥工、瓦工等自行招募組織起來的個體施工隊，不可能具備任何資質(zhì)，因此，定性為建設(shè)工程施工合同的農(nóng)村建房合同應(yīng)為無效合同。如果將案由定性為承攬合同，根據(jù)合同法的規(guī)定，承攬人無需具備特別的資質(zhì)，只要合同內(nèi)容不違法，則定性為承攬合同的農(nóng)村建房合同為有效合同。第二，工程量問題。將案由定性為建設(shè)工程施工合同后，因為合同的無效，工程量就無法按約計算，如果工程已經(jīng)完工，且合同雙方對工程量無異議，工程量就按雙方合意的數(shù)字計算。如果工程未完工，或是雙方對工程量有異議，只能申請相關(guān)的鑒定機關(guān)進行鑒定。將案由定性為承攬合同，因為合同是有效的，所以工程量的計算嚴格按合同約定履行。第三、工程價款問題。如果將案由定性為建設(shè)工程施工合同，按司法解釋的規(guī)定，工程款的結(jié)算有如下幾種情況：(1)建設(shè)工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應(yīng)予支持。(2)建設(shè)工程施工合同無效，且建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收不合格的，修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格，發(fā)包人請求承包人承擔修復(fù)費用的，應(yīng)予支持。(3)建設(shè)工程施工合同無效，且建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收不合格的，修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收不合格，承包人請求支付工程價款的，不予支持。如果將案由定性為承攬合同，因為合同是有效的，則工程價款按約計算。第四，房屋質(zhì)量問題。如果將案由定性為建設(shè)工程施工合同，因為造成合同無效，房主和施工隊均有過錯，房主明知施工隊無任何施工資質(zhì)而與其簽訂建房合同，施工隊明知沒有施工資質(zhì)而承建建房工程，所以，房主和施工隊按具體的過錯程度承擔房屋的質(zhì)量責任。如果將案由定性為承攬合同，根據(jù)合同法的規(guī)定，承攬人交付的工作成果不符合質(zhì)量要求的，定作人可以要求承攬人承擔修理、重作、減少報酬、賠償損失等責任，因此，房屋的質(zhì)量責任應(yīng)由施工隊承擔。第五、違約責任問題。如果將案由定性為建設(shè)工程施工合同，因為合同的無效，合同中關(guān)于違約責任的承擔方式，例如違約金、滯納金、利息等條款的約定均失去效力。如果將案由定性為承攬合同，合同中的違約條款可以得到有效保護。(二)建設(shè)工程施工合同和承攬合同的不同社會效果分析建設(shè)工程施工合同承攬合同農(nóng)民工工資支付問題房主不受合同支付工程款條款的約束，容易產(chǎn)生農(nóng)民工不能及時獲取工資的社會問題。農(nóng)民工工資的支付可以得到合同的有效督促和保障審判效率問題涉及工程的鑒定過程，增加了審判周期和當事人的訴累無需經(jīng)過鑒定過程，提高了審判效率建筑市場的影響因不受合同的約束，市場秩序會更亂。有效合同適當?shù)囊?guī)范了建筑市場秩序新農(nóng)村建設(shè)的影響嚴懲了無資質(zhì)施工隊，促進建筑管理機關(guān)嚴格規(guī)范農(nóng)村建筑市場符合農(nóng)民現(xiàn)在的意識水平和農(nóng)村建筑市場的實際情況。農(nóng)民的生命、財產(chǎn)安全問題更加嚴格的保護農(nóng)民的生命、財產(chǎn)不利于保護農(nóng)民的生命、財產(chǎn)將案由定性為建設(shè)工程合同所產(chǎn)生的社會效果。第一，合同無效，將使房主逃脫及時支付工程款的責任(不必因遲延付款而承擔違約責任)，等于變相鼓勵房主尋找個人施工，這樣花費少而且責任也小，同時，這樣也會產(chǎn)生農(nóng)民工不能及時獲取工資的社會問題。第二、合同無效，則施工人的一些違約行為，比如遲延完工、質(zhì)量問題，即使給房主造成損害，房主也無從要求賠償，而且施工人對工程也沒有保修責任，這對房主的保護也是不周到的。這樣就會造成一個惡性循環(huán)，房主會盡力拖欠工程款，而施工方相應(yīng)的也會不注意施工質(zhì)量。第三，合同無效，則工程款的數(shù)額將難以確定。這類案件中，通常雙方對工程款都會有一個確認，如果合同無效，就要進行鑒定來確定工程款，這些小工程是很難找鑒定機構(gòu)的，而且這樣數(shù)量眾多的案件全部都鑒定，會增加審判的周期和成本，不利于及時保護當事人的合法權(quán)益。第四、合同無效，會使當事人游離于合同保護之外而無須遵守任何約定，導(dǎo)致市場秩序更加混亂。第五、合同無效，嚴懲了房主和施工隊，從司法層面對工程的建設(shè)門檻進行了嚴格把關(guān)，有利于促進我國農(nóng)村建筑市場的逐步完善，進一步保護農(nóng)民的生命、財產(chǎn)安全。將案由定性為承攬合同所產(chǎn)生的社會效果。第一，合同有效，房主和施工隊的合同權(quán)利得到很好的保護，包括工程款的支付、工程質(zhì)量的責任、違約責任的承擔等。第二、簽訂承攬合同手續(xù)簡單、合同內(nèi)容不復(fù)雜，工程價款比較實惠，實際操作比較靈活，符合農(nóng)民的意識水平和農(nóng)村建筑市場的實際情況。第三、認定合同有效，就等于默認了無資質(zhì)施工對建房的資質(zhì)，因此，會變相的助長農(nóng)村建筑市場無資質(zhì)施工隊建房遍地開花，不利于我國農(nóng)村建筑市場的規(guī)范和農(nóng)民生命、財產(chǎn)安全的保護。三、給農(nóng)村建房糾紛案件案由確定的建議綜合上文對農(nóng)村建房合同定性為建設(shè)工程施工合同和承攬合同的各項分析，我們可以看到，無論是從法律效果角度考慮，還是從社會效果角度考慮，兩種案由都各有所長。因此，在審判實踐中，我們應(yīng)該綜合全案的具體情況，給農(nóng)村建房合同一個明確而合適的案由。在現(xiàn)有的法律框架下，筆者建議可以采用以下辦法處理：(一)如果建設(shè)的是二層以下(不包括兩層)的房屋，根據(jù)建筑法的規(guī)定，農(nóng)民自建低層住宅的建筑活動不適用本法，故對承建農(nóng)村居民低層住房的行為，一般視為承攬行為，不屬于建設(shè)工程合同的范疇。其建設(shè)行為受《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》調(diào)整，根據(jù)《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》的規(guī)定，要求從事建筑施工的個體工匠辦理施工資質(zhì)審批手續(xù)的范圍僅限于“村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)”，而非全部建筑活動。故筆者認為，在存在個體工匠資質(zhì)審查機構(gòu)的地方，未取得相應(yīng)資質(zhì)的個體工匠從事建筑活動應(yīng)屬于非法建筑活動。而在沒有個體工匠資質(zhì)審查機構(gòu)的地方，原則上不宜就工匠沒有資質(zhì)而認定合同無效，特別是在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的建筑活動。另外，如果承建的工程規(guī)模比較小，比如只是一些“鋪磚、挖溝、拆除改造、或者零星土建”，而并不涉及大的樓房主體建設(shè)，也可以認定屬于承攬合同，而非建設(shè)工程合同。(二)如果個人是包清工，無論是建設(shè)多高的房屋，只提供勞務(wù)，則可以認定屬于勞務(wù)合同。(三)如果建設(shè)的是二層或兩層以上的房屋，其建設(shè)活動的規(guī)范應(yīng)適用我國建筑法的規(guī)定，將農(nóng)村建房合同定性為建設(shè)工程施工合同。此時施工隊因沒有資質(zhì)而合同無效，則可以參考司法解釋中的規(guī)定，即只要質(zhì)量合格，承包方可以按約定要求工程款，但同時還應(yīng)當明確，承包方按約定受領(lǐng)工程款，也必須承擔對應(yīng)的約定義務(wù)，如保修、按期完工等，以貫徹權(quán)利義務(wù)相一致的公平原則。農(nóng)民建房的承包合同篇十三發(fā)包方： (以下簡稱甲方)承包方： (以下簡稱乙方)甲方將 住房修建工程承包給乙方(包工不包料)。經(jīng)甲、乙雙方友好、公平協(xié)商，達成如下協(xié)議：該樓房修建過程中所有的砌磚，內(nèi)外墻及柱子的抹灰、砼的澆筑、一樓地面找平。該樓房修建過程中所有的鋼筋加工、制作、安裝、支模(支模木板在內(nèi))、砌磚、抹灰、樓梯找平、前面外墻貼磚以及所需要的各種機械，由乙方負責。該樓房修建過程中所有的砼支模及所需要的各種機械、支撐柱、模板(必須是建筑木工板)由乙方負責。甲方將水、電安裝到施工現(xiàn)場。乙方完成上述各項工程內(nèi)容，甲方按________元/平方米給乙方計價。每倒完一層線澆，付該層樓總造價的85%。按實際建筑面積邊到邊計算，挑和雨棚都要算面積。乙方在施工過程中，必須按照安全操作規(guī)程施工。若發(fā)生事故，甲方不負任何責任。在施工中工人如不系安全繩、不戴安全帽、酒后上崗、穿拖鞋、打架斗毆等影響安全施工，甲方有權(quán)制止或進行經(jīng)濟制裁。付安全費每平方米2元。甲方(簽字蓋章)： 乙方(簽字蓋章)：地址： 地址：法定代表人： 法定代表人：身份證號碼：身份證號碼：農(nóng)民建房的承包合同篇十四甲方（發(fā)包人）：乙方（承包人）：甲方將位于xxx的自用房屋（加層施工工程）承包給乙方。經(jīng)雙方協(xié)商，并達成如下協(xié)議：采用包工包料方式承包。甲方提供建房土地、圖紙，乙方負責包括：紅磚、河砂、碎石、石灰、水泥、鋼材、水管、下水管、鐵釘、扎絲、水電等。乙方提供勞務(wù)、建筑技術(shù)、模板、撐樹、腳手架用材、碼釘及生產(chǎn)生活用具等。每平方米____元，共計人民幣（大寫：貳拾柒萬貳仟圓整）。本合同自簽訂生效之日起，甲方應(yīng)在當天內(nèi)一次付給乙方_元用于備料及施工費。工程未竣工驗收前，甲方可預(yù)留工程總造價_10_%的尾款，待工程竣工驗收后全部付清。乙方按工程設(shè)計圖紙及甲方的要求施工，未經(jīng)甲方同意，乙方不得擅自更改施工要求。乙方完成基礎(chǔ)以及每層的梁、柱、板面布筋后，由甲方組織有關(guān)人員進行質(zhì)量監(jiān)督和驗收，達到標準后才能進行下一步的施工。如因乙方原因造成返工，返工材料等費用由乙方負責。施工過程中，乙方不得偷工減料、不得使用劣質(zhì)材料梁、柱、樓面的澆筑必須一次性完成。工程竣工后，由甲方組織相關(guān)人員按施工技術(shù)要求進行檢查驗收。如出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，由乙方重新修繕直到符合甲方質(zhì)量要求為止，并賠償因建筑質(zhì)量問題給甲方造成的全部損失。重新修繕的費用（包括修繕工時費用和材料費用），全部由乙方自行承擔。上條所說的建筑質(zhì)量問題，包括以下等方面：（1）線路不通；（2）主體墻與水平地面不垂直、墻壁凹凸不平、開裂；（3）主體柱與水平地面不垂直、斷裂、露筋；（4）橫梁、圈梁斷裂、露筋、明顯扭曲；（5）天板或地板開裂、塌陷、露筋、不與水平面垂直；（6）梁、柱、板面中空；（7）墻壁、屋頂上的砂漿脫落；（8）屋頂漏水，浸水。文明施工，如果乙方施工人員出現(xiàn)工傷，因施工造成他人損傷等事故，一切由乙方負責，甲方不負擔任何責任和費用。文明施工，講究職業(yè)道德，講究清潔衛(wèi)生。主體工程工期為________月____日前完成主體工程，完工時間不能超過____天，乙方不能因各種原因拖延甲方建房完工時間（特殊情況除外）同，并上訴追究乙方的違約責任。乙方在組織施工中必須堅持“百年大計，質(zhì)量第一”的方針，組織施工，要求全部工程達到合格標準；屋面防水工程，衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為1年。工程承包方式為包工包料，按實際施工面積計算。施工過程中的水費、電費由甲方承擔。施工人員的食宿費用自理。其余全部結(jié)清給乙方。（注：以上付款均在工程驗收合格的情況下支付，施工期間概不借支）工程保證金在工程保修期滿后付清給乙方。乙方負責清運工地周圍及室內(nèi)所有的建筑垃圾，打掃干凈。凡違反以上條款均屬違約，違約方必須向守約方賠償違約金，為總費用的30%，損失另計。本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，擔保人備份。本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字之日起生效。其它未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商解決。甲方（簽字）：乙方（簽字）：擔保人（簽字）：年 月 日農(nóng)民建房的承包合同篇十五甲方(發(fā)包方)：乙方(承包方)：為了安全及時的完成建房工程，盡量避免和減少施工過程中的矛盾和問題，明確甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)，甲乙雙方本著公平互惠的原則達成以下協(xié)議：一、乙方必須嚴格按照甲方提供的圖紙或要求施工、建蓋，女兒墻和水、電安裝在承包范圍，如有異議雙方商議。二、甲方有權(quán)對乙方施工過程、質(zhì)量進行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。三、承包方式：包工不包料，建筑材料由甲方負責提供到施工工地，乙方自帶施工工具。四、承包款(單價)為每平方 元，合計 元。五、付款方式：分層付款，每層澆頂之日甲方支付乙方該層房屋的90%，余款整幢房屋竣工后一次性付清。六、樓梯間雙算，1平方米2。七、工程施工中所需水、電的接通協(xié)調(diào)工作由甲方負責。八、乙方所帶到施工工地的模板、工具，甲方必須看管好，如果造成損失，甲方必須照價賠償。九、甲方負責處理施工過程中相關(guān)的矛盾和糾紛，確保乙方正常施工，若由此造成誤工，甲方要賠償乙方誤工費用，再由雙方協(xié)商順延工期。十、乙方在施工中有較嚴重的質(zhì)量問題、技術(shù)問題而又不服從甲方監(jiān)督調(diào)整時，甲方有權(quán)勒令乙方停止，所造成的損失由乙方承擔。十一、在施工過程中乙方應(yīng)確保安全施工，嚴禁一切違規(guī)、違章作業(yè)，乙方在施工過程中所發(fā)生的一切安全事故由乙方全權(quán)負責，甲方不負任何責任。十二、在施工過程中由甲方造成的安全事故由甲方全權(quán)負責，乙方不承擔任何法律責任。十三、違約責任：此協(xié)議一經(jīng)簽訂，雙方必須嚴格執(zhí)行，不得違約，否則由違約方承擔由此而造成的一切損失。十四、本協(xié)議一式兩份，雙方各持一份，一經(jīng)簽訂即時生效，未盡事宜雙方再議。十五：十六：甲方(印)：乙方(印)：年 月 日農(nóng)民建房的承包合同篇十六甲方： 身份證號：乙方： 身份證號：經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，乙方承建(輕包)甲方房屋建設(shè)2幢，建筑面積約1920平方，具體達成如下協(xié)議：一、雙方責任甲方負責施工現(xiàn)場三通一平，負責房屋建筑材料(磚、鋼筋、水泥、石子、河沙等)。乙方負責房屋建筑輕包為主，并負責鋼筋工、泥水工、木工等。并負責場地看護，解決食宿(包括施工人員)。澆筑時按甲方要求，其它建筑方面事宜由甲、乙雙方協(xié)商處理。二、施工要求乙方必須根據(jù)甲方提供的施工圖紙規(guī)范施工。施工日期自20xx年9月1日開工起180天完工。三、工程結(jié)算及付款方式本工程共計費用(輕包工)約48萬元，工程結(jié)算待竣工后按實結(jié)算。工程開工后基礎(chǔ)做平付25%，每做好一層付15%，結(jié)頂后付10%，工程竣工后扣留總結(jié)算價的5%為質(zhì)量保證金，一年后付清。四、質(zhì)量保留金工程全部完成后，甲方扣留工程總結(jié)算價的5%為缺陷責任期的質(zhì)量保留金。缺陷責任期為竣工驗收后1年，期滿，經(jīng)甲方驗收有工程缺陷時，乙方按合同標準修復(fù)缺陷或按缺陷情況扣除修補費用于修補工程缺陷。工程無缺陷的按本協(xié)議分期付款時退還質(zhì)量保留金。五、事故責任施工期間發(fā)生的工程質(zhì)量事故、生產(chǎn)安全事故、施工人員發(fā)生的違紀違法行為等造成的后果、經(jīng)濟損失、法律責任均由乙方自行負責。六、其它條款施工期間，乙方應(yīng)按規(guī)定設(shè)置施工標志，做好“三度一排”，確保道路正常通車。 施工期間，乙方應(yīng)做好環(huán)境保護工作。建筑材料應(yīng)妥善保管，以防流失、揚塵揚沫。 本合同自甲乙雙方簽字后生效，生效后甲乙雙方必須共同遵守執(zhí)行。本合同一式四份，甲乙雙方各持兩份。甲方(簽字)： 乙方