【文章內(nèi)容簡介】 條款　　律師注意到，一般中介合同中也注明了“雙方在完成贖樓后7日內(nèi)簽訂正式買賣合同并遞件過戶”，或“在何時以前簽訂正式買賣合同并遞件過戶”的約定，但是，如果一方拒不配合呢？哪個條款能制約呢？對此，往往都采取了打電話、發(fā)短信，甚至發(fā)函通知等措施，實際上類似的做法往往收效甚微，一是缺乏對方的簽收及認可而顯得證據(jù)效力不強；二是證據(jù)形式不規(guī)范很難被采信；三是極大的浪費時間。說到底，還是因為中介合同中的此項條款都是非強制性約定，也缺乏可操作性。對此，律師建議：能否約定遲延一日處罰一定的違約金呢？超過一定的期限能否單方解除合同呢？凡此種種，只要在違約責任上制定切實可行的條款，都將會極大的約束買賣雙方?！　、墼谄谙薏幻鞔_的問題上，過分依賴中介的督促行為，并不一定產(chǎn)生積極地效果。 很多人發(fā)現(xiàn)對方?jīng)]有積極履行合同，可是合同中又沒有限制性的條款或?qū)κ丶s方有利的權(quán)利條款，通常是一遍一遍找中介人員敦促對方，而中介的性質(zhì)本來就是服務(wù)于雙方的，不可能有制約一方的合同權(quán)力，更不能行使裁決的權(quán)力，所以其敦促的程度和效果畢竟是有限的。在一般房產(chǎn)買賣糾紛的訴訟中，法院往往會擔心中介存在偏袒一方的可能，而不充分認定中介證明的證據(jù)效力，所以，合同本身的約定固然重要，但雙方履約過程的證據(jù)更為重要，它能夠直接反映一方是否信守合同約定履行義務(wù)，所以，律師建議，雙方完全可以簽署流程單式的履約承諾書，如果一方不履行或未完全履行，是否違約即見分曉?！　√崾救?、不要輕信中介關(guān)于貸款比例及利率的口頭承諾，沒有銀行或中介方的書面承諾，常常會引起糾紛。　　很多朋友來電話稱：他們在中介公司經(jīng)業(yè)務(wù)員現(xiàn)場給銀行打電話，銀行答復(fù)可以提供幾成貸款多少貸款利率。中介一口保證能夠申請到8成貸款及7折匯率，所以就簽訂了2成首付，8成貸款的中介合同，但是，隨著政策的調(diào)整，8成貸款根本貸不下來，而定金又交了，一時陷入困境。在多數(shù)人的經(jīng)歷中，都在無奈之下找中介來處理，中介都是推脫責任，說沒有承諾過“一定能夠”申請到貸款，只是曾經(jīng)表示“爭取”，而沒有保證，這樣問題就出現(xiàn)了，一方面貸款出現(xiàn)障礙，另一方面，賣家也不會同意，必然會面臨損失定金的風險，對此，律師特別提醒，在沒有查實貸款比率及利率的情況下，千萬別輕信中介的口頭承諾，或者在合同中注明：如果無法取得合同約定的貸款額，買方可以單方解除合同，賣方即應(yīng)返還定金?！　√崾舅摹⒉灰p信關(guān)于房款20%的違約賠償，這種中介合同的閱讀并不一定能夠?qū)崿F(xiàn)。 很多中介的合同中，違約條款都設(shè)置為“有權(quán)選擇定金罰則或要求房款20%的違約金”，為此，很多朋友一看到對方有違約的情況，幾乎都打起了20%房款違約金的算盤，卻沒有想到，雙方在合同簽訂時已經(jīng)依照了定金法則在操作，都是收?。ɑ蛑Ц叮┝硕ń穑@樣，即使在一方違約的情況下，法院自然會依照雙方實際履行的定金罰則來判決，而不會依照違約金來判。同時，可以想象，法律設(shè)立違約金制度一方面是保證合同履行，另一方面是保障因違約造成的損失，就一個買賣合同違約的事實看，房產(chǎn)并未交付，也不可能造成重大損失，怎么可能會被判決支付20%（按照房價一般都超過2030萬元）的違約金金，如此判決豈不比炒房還來的快！豈不更加助漲投機心理！　　律師多次就此條款與法官探討，幾乎都答復(fù)說不可能這樣簡單，基于公平原則，法官也會明示被告是否要求降低違約金比例，所以，即使沒有收取定金，也僅僅會基于法官的自由裁量權(quán)判處適當?shù)倪`約金，所以提醒那些拿20%違約金約定打主意的朋友們——省省吧！別異想天開！　　提示五、很多中介監(jiān)管的“水電押金”都變成了提前變相收取的中介費，在未收到中介服務(wù)費以前，是很難清退的。　　很多反映，他們在最初簽訂中介買賣合同時，都或多或少地以“水電押金”的形式，將部分定金押在中介公司。而到雙方協(xié)商解除合同或單方解除時，中介公司是根本不會退還該款的，理由是中介費沒有收到，除非雙方交了中介費，否則不可能交給一方；另外，他們還以“雙方托管”的名義為借口，并稱自己沒有處理的權(quán)力等等，總之，這部分款實際上變成了預(yù)留的中介費。所以，關(guān)于該項“水電押金”提前收取是否有必要，我始終覺得既不科學(xué)，也合理。也更很多地產(chǎn)朋友討論過，應(yīng)該在雙方簽訂正式買賣合同的時候提存水電押金，也不是簽中介合同時就預(yù)留，可是，地產(chǎn)的朋友認為不這樣無法保障他們的利益?！　≌f了這么多，實際上還是期待廣大的能夠慎重對待買賣和中介服務(wù)。別拿房子鬧矛盾，別因輕信增煩惱。　　深圳的房地產(chǎn)服務(wù)市場一直走在全國的前列，可是我每次看到各種中介合同版本時確不以為然，不為別的，我期待更誠信更科學(xué)合理的服務(wù)方式及規(guī)則。買賣合同 篇6　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，本著平等、互利的原則，經(jīng)買賣雙方充分協(xié)商，特訂立本合同，以便雙方共同遵守?！　〉谝粭l 品名和數(shù)量　　品名：_________________________________________ ?！　?shù)量：_________________________________________ ?！　。ū仨毭鞔_規(guī)定蛋的計量單位和計量方法。）　　第二條 等級、質(zhì)量　　等級和質(zhì)量：_________________________________________ 。　?。▏矣嘘P(guān)部門有明確規(guī)定的，按規(guī)定標準確定禽蛋的等級和質(zhì)量：國家有關(guān)部門無明文規(guī)定的，由雙方當事人協(xié)商確定。）　　第三條 價格、貨款結(jié)算與獎勵辦法　　價格：__________________________________