不動(dòng)產(chǎn)居間合同糾紛實(shí)務(wù)問(wèn)題(標(biāo)準(zhǔn)版)(編輯修改稿)
2025-04-01 22:29 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 規(guī)定居間人促成訂立的合同應(yīng)當(dāng)具有法律效力。但在居間法律關(guān)系中，居間人是為委托人服務(wù)的，這種服務(wù)表現(xiàn)為報(bào)告訂約的機(jī)會(huì)或?yàn)橛喖s的媒介，其目的在于通過(guò)居間活動(dòng)取得報(bào)酬。而委托人的目的在于通過(guò)居間人的服務(wù)，與對(duì)方就某一事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議。只有居間人的活動(dòng)達(dá)到目的了，委托人才負(fù)有給付報(bào)酬的義務(wù)。因此，居間人的活動(dòng)只有促成委托人與第三人之間建立起有效的合同關(guān)系才有意義。因此，筆者認(rèn)為，居間人促成訂立的合同應(yīng)當(dāng)是依法成立的有效合同，這樣才符合居間合同的法律特征及合同法關(guān)于居間合同條款的立法本意。 二、居間人未促成合同成立是否可依約主張違約金或服務(wù)費(fèi) 案例：原告(居間人)與兩被告(委托人)簽有《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》，約定兩被告分別委托原告出售、購(gòu)買(mǎi)被告一之房屋。協(xié)議第九條約定，如果兩被告未能履行有關(guān)條款，致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法簽訂的，違約方或合意解除方應(yīng)向原告支付數(shù)額相當(dāng)于傭金的服務(wù)費(fèi)54600元。后因被告二辦不出貸款，兩被告合意解除了協(xié)議，未能簽訂買(mǎi)賣(mài)合同?，F(xiàn)被告二下落不明。原告遂訴請(qǐng)被告一按約支付服務(wù)費(fèi)。 一種意見(jiàn)認(rèn)為，原、被告簽訂的協(xié)議合法有效，根據(jù)協(xié)議，作為合意解除方應(yīng)向原告支付服務(wù)費(fèi)，現(xiàn)原告主張被告一支付服務(wù)費(fèi)有合同依據(jù)，故應(yīng)判決被告一向原告支付一半服務(wù)費(fèi)27300元。 另一種意見(jiàn)認(rèn)為，原告與兩被告簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》系格式協(xié)議，其中第九條約定的內(nèi)容明顯加重了相對(duì)方的責(zé)任，而使原告居于無(wú)論居間行為成功與否，均可取得相應(yīng)報(bào)酬的有利地位，此約定與法律的規(guī)定相悖，應(yīng)為無(wú)效。故應(yīng)駁
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