20xx年農(nóng)村宅基地買賣是否有效合同效力如何認(rèn)定(編輯修改稿)
2025-01-25 05:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的農(nóng)村房屋買賣，認(rèn)定為有效。對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定為有效。對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，合同尚未實(shí)際履行或購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對(duì)合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。
特殊裁判規(guī)則
我們將重點(diǎn)關(guān)注北京地區(qū)法院處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的司法實(shí)務(wù)具體做法，深度研究農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中的重點(diǎn)難點(diǎn)問題。
集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的判斷標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)北京高院的司法指導(dǎo)意見，買受人是否屬于房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員成為合同效力認(rèn)定的關(guān)鍵。集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的判斷標(biāo)準(zhǔn)是解開上述問題的“鑰匙”。結(jié)合北京地區(qū)法院近兩年的裁判案例來看，北京地區(qū)法院一般都以起訴前買受人是否具有房屋所在地的農(nóng)業(yè)戶口為判斷標(biāo)準(zhǔn)，通常會(huì)參考房屋所在地村委會(huì)對(duì)于買受人是否屬于或曾屬于該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員方面的意見。具體說來，對(duì)于農(nóng)業(yè)戶口的買受人，購房后至一審辯論終結(jié)前，已將戶籍遷入房屋所在地村委會(huì)的，則認(rèn)定其為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。反之，對(duì)于非農(nóng)業(yè)戶口的買受人，即使其戶口已遷入房屋所在地的村委會(huì)，在該村參加選舉等，也不應(yīng)認(rèn)定其為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。
另外需要注意的是，在判斷買受人是否具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格時(shí)，北京地區(qū)法院一般以購房家庭為參照系，只要購房家庭成員之一為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，農(nóng)村房屋買賣合同通常會(huì)被認(rèn)定為有效合同。
出賣人不再具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格是否影響合同效力
出賣人主張農(nóng)村房屋買賣合同無效，是否應(yīng)當(dāng)滿足出賣人仍是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的條件?換言之，出賣人簽訂合同時(shí)為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，是否會(huì)影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定?
從北京地區(qū)法院的裁判案例來看，多數(shù)法院認(rèn)為，合同無效為自始無效，出賣人轉(zhuǎn)為非房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的事實(shí)不能導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣合同轉(zhuǎn)變?yōu)橛行В词钩鲑u人起訴時(shí)已經(jīng)不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，其仍然有權(quán)起訴主張農(nóng)村房屋買賣合同無效。若起訴時(shí)的房屋買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，法院則會(huì)支持出賣人的訴求，進(jìn)而裁判認(rèn)定合同無效。但是，有極少數(shù)法院裁判認(rèn)為，出賣人起訴時(shí)不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，即便買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，農(nóng)村房屋買賣合同為有效合同。
連環(huán)交易中農(nóng)村房屋買賣合同效力
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