房產(chǎn)律師靳雙權代理的因查封導致無法過戶而解除合同的糾紛民事判-決書(編輯修改稿)
2024-12-16 22:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 光房，并于12月26日辦理了限制解除手續(xù)，以配合劉林新辦理網(wǎng)簽合同及貸款。但劉林新拒絕履行合同。李昕認為，訴爭房屋買賣合同的標的本身無任何權利瑕疵，訴爭合同簽訂及履行期間從未出現(xiàn)被查封、抵押之情況，李昕作為房屋所有權人有權處分。買賣合同是合法有效。盡管履行中出現(xiàn)了城管部門進行限制的特殊情況，但李昕對于該等特殊情況事先并不知情，也無法預料，事后及時告知并積極釆取解決措施。事實上，上述以外因素雖然導致標的房屋過戶出現(xiàn)過暫時障礙，但該等障礙僅僅存在了一個月余就已經(jīng)消除。早在20xx年10月9日前，劉林新就有義務支付80萬元，其實際支付日期晚了3天。20xx年10月31日，劉林新就有義務將“剩余首付款”90萬元支付給李昕(即便按照寬限十天的約定，劉林新也應在20xx年11月10日前付清)。而劉林新至今未支付“剩余首付款”(無論是按照50萬元貸款計算的剩余首付款90萬元，還是按照80萬元貸款計算的剩余首付款60萬元都沒有支付)。從這個角度講，自20xx年11月11日起，劉林新就處于持續(xù)違約狀態(tài)，李昕依法有權行使先履行抗辯權，即有權在劉林新支付相應款項前，拒絕為其辦理標的房屋的過戶手續(xù)。在從李昕處獲悉城管部門申請暫時限制標的房屋過戶后，劉林新不與李昕協(xié)商如何排除障礙以繼續(xù)履行合同，反而不正當?shù)乩眠@一意外情況提起訴訟，掩蓋其毀約意圖。劉林新在本訴訟中主張的“李昕根本違約，合同目的無法實現(xiàn)”的主張缺乏事實和法律依據(jù)，其要求解除合同本身就已經(jīng)構成了嚴重違約。被反訴人提出的解約理由是違建的拆除影響到訴爭房屋買賣合同目的的實現(xiàn)。反訴人認為，違建拆除是根據(jù)主管部門要求所為，且該部分并不屬于合同約定的房產(chǎn)所載面積范圍，不構成對訴爭房屋買賣合同項下賣方義務的任何違反。被反訴人系違法解除合同，盡管法律上反訴人作為守約方有權要求被反訴人繼續(xù)履行合同，但鑒于如要求繼續(xù)履行訴爭合同，會涉及要求被反訴人向銀行申請辦理購房貸款手續(xù)，如被反訴人不配合辦理該等手續(xù)，反訴人可能無法通過申請強制執(zhí)行解決，只能另案要求其賠償損失。請求法院判令：依據(jù)訴爭合同第七條第1項之約定、合同法第94條之規(guī)定，解除訴爭房屋買賣合同。依據(jù)訴爭合同第十條“補充條款”第1向、第七條第1項之約定，反訴人要求被反訴人承擔“延遲支付剩余首付款”的違約金，自20xx年11月11日起算，至付清之日止每日11%元，暫計至20xx年1月31日小計94300元。依據(jù)訴爭合同第七條第第2款，反訴人要求被反訴人承擔解約違約金23萬元。四、劉林新辯稱：不同意反訴請求。李昕反訴主張劉林新違法解除合同與事實不符，真實情況李昕違約在先致使合同目的不能實現(xiàn)，劉林新依法享有合同解除權。李昕以“20xx年9月14日裝修現(xiàn)狀”交付不可能兌現(xiàn)，合同目的不能實現(xiàn)。李昕主張被拆除部分不屬于合同約定的房屋所載面積范圍，不構成對訴爭房屋買賣合同項下賣方義務的任何違反，該主張不符合同約定。李昕的房屋被查封、違章建筑被拆除是合同目的不能實現(xiàn)的根本原因。李昕違約，應承擔違約責任。李昕要求劉林新承擔延遲交付首付款的違約責任，于法無據(jù)，享有先履行抗辯權的是劉林新而非李昕剩余首付款未支付的原因是李昕造成的而非劉林新。即使目前房屋解除查封但不具有繼續(xù)履行性，因為交易標的已經(jīng)不再符合補充協(xié)議的約定要求，李昕要求劉林新支付重新裝修費用10萬元不符合合同約定，故劉林新對李昕的該項反訴請求不予認可，請法院依法予以駁回。綜
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