商品購(gòu)銷(xiāo)合同陷阱(編輯修改稿)
2024-12-15 02:32 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，在這些小紙片上簽字之前，請(qǐng)您仔細(xì)閱讀上面的每一個(gè)條款，了解條款的含義和后果，如果難以接受，就要堅(jiān)決拒絕，以免為自己增添麻煩。對(duì)于那些拿不準(zhǔn)的條款，最好能夠向?qū)I(yè)律師咨詢(xún)，以最大限度地保護(hù)自己的合法權(quán)益。 六、避免模糊約定 模糊的約定最終可能導(dǎo)致購(gòu)房者的權(quán)益受損。比如，房地產(chǎn)商的廣告中表示臥室將采用中空玻璃。購(gòu)房者咨詢(xún)的時(shí)候，銷(xiāo)售人員可能回答“臥室的整個(gè)窗戶(hù)的玻璃都是中空的”，但是購(gòu)房者并沒(méi)有要求房地產(chǎn)商將之寫(xiě)人合同條款。等到了交房時(shí)，購(gòu)房者很可能發(fā)現(xiàn)臥室窗戶(hù)只有下面一小部分是中空的，而上面卻是普通玻璃等等。這時(shí)候如果訴至法院，法院就很有可能以“約定不明”駁回購(gòu)房者的訴訟請(qǐng)求，因?yàn)楹贤](méi)有約定整個(gè)玻璃窗都是中空的，也沒(méi)有任何證據(jù)能夠證明曾經(jīng)有一位銷(xiāo)售人員作出過(guò)承諾。 因此，購(gòu)房者一定要盡力將《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的每一個(gè)條款的含義都約定清楚，避免模糊約定，只有這樣才能切實(shí)保障自己的利益。但是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的內(nèi)容太多了，想要把任何問(wèn)題都約定清楚談何容易。 七、難以生效的合同 (一)無(wú)效的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》 、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益。 ，損害國(guó)家、集體或者第三人利益。 例如開(kāi)發(fā)商和第三人惡意串通，另行訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并將房屋交付給第三人使用，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得房屋，購(gòu)房者有權(quán)請(qǐng)求確認(rèn)開(kāi)發(fā)商與第三人訂立的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。 。 。 、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 發(fā)生了這五種情況，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》當(dāng)然無(wú)效，您完全可以不必履行，即使對(duì)方要求您履行，法院也不會(huì)支持對(duì)方的請(qǐng)求。 、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同。 通常，遇上了這樣的情況，您可以發(fā)出通知，詢(xún)問(wèn)開(kāi)發(fā)商是否愿意為此事負(fù)責(zé)，如果開(kāi)發(fā)商在1個(gè)月內(nèi)不予理睬或明確表示拒絕，您只能起訴代理人要求賠償。如果開(kāi)發(fā)商表示愿意為此事負(fù)責(zé)，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》就是有效的，開(kāi)發(fā)商就要按照約定把房屋交付給您。不過(guò)，通常情況下，只要沒(méi)有好處，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)選擇后一種做法的。 ，與買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同的。 也就是說(shuō)，如果您買(mǎi)了開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》的房子，這表明房屋最終是無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的，這時(shí)候可以向法院起訴，要求法院確認(rèn)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。只要是在起訴前，開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》，您的要求一定會(huì)得到支持。 (二)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效的后果 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)需繼續(xù)履行，開(kāi)發(fā)商(第b種情況下應(yīng)為銷(xiāo)售人員)應(yīng)當(dāng)返還已經(jīng)交付的購(gòu)房款，并賠償損失。 (三)可撤銷(xiāo)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》 。 。 、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。 例如，開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 如果遇到了以上情況，即使合同沒(méi)有約定，您也有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。不過(guò)這種撤銷(xiāo)權(quán)必須在您知道存在上述事由之日起1年內(nèi)行使。 撤銷(xiāo)后，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》不再履行，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房者已經(jīng)交付的購(gòu)房款，并賠償利息和損失(包括因此而支付的律師代理費(fèi)、差旅費(fèi)等必要費(fèi)用)。 八、解除合同的權(quán)利 (一)約定解除 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商共同約定的結(jié)果，如果雙方愿意，也可以共同達(dá)成解除合同的協(xié)議，解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。 (二)法定解除 約定解除需要征得雙方當(dāng)事人的同意，但是在有些情況下，如果對(duì)方已經(jīng)違約，合同繼續(xù)履行對(duì)于守約一方“百害而無(wú)一利”，守約一方就可以單方面要求解除合同，法律列舉了守約方單方面解除合同的一些情況： ，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人。 ，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。 ，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。 ，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。 ，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 ，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。 。 ，面積誤差比絕對(duì)值超出3%。 ，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行。 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)1年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)
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