【正文】 場的基本支撐因素都在不同程度地弱化。底線思維決定了短期的房地產(chǎn)政策仍將表現(xiàn)出明顯的階段性和逆周期特征。市場化原則。與這些局部地區(qū)的過度開發(fā)形成鮮明對比的是，在大城市、城市中心區(qū)域，住宅依舊是相對稀缺的資源。根據(jù)中國國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2013年1月—11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68．6％。第四部分(劉先福)建材市場分析一個建材企業(yè)的生存、發(fā)展的狀況如何，取決于其企業(yè)產(chǎn)品在建材市場所占份額的多寡。但就我國全國而言，由于受其本身業(yè)態(tài)的限制，它所能占據(jù)的市場份額尚不能替代攤位制市場的地位。三是拆遷賠償混亂，合法利益無法保障，有的開發(fā)商為了盡快拆遷，對個別建筑物高價賠償，遠遠突破賠償標準和市場價格，最后，造成了拆遷戶相互攀比，漫天要價，最后造成無法賠償安置，拆遷難以推進，拆遷雙方利益受到損害。自20世紀80年代開始，我國房地產(chǎn)開始快速發(fā)展，帶動了一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。兩型社會和河西先導區(qū)的建設(shè)，無疑對長沙房地產(chǎn)業(yè)注入了無限的想象空間，為長沙房地產(chǎn)市場注入新的活力。房地產(chǎn)開發(fā)和兩型社會建設(shè)結(jié)合起來，打造宜居長沙。對于老百姓而言，購房是其一生中最大的消費，購房要量力而行，不要盲目追求大面積和黃金地段，還貸能力要和收人相適應(yīng)，避免成為“房奴”；同時，也不要太保守，不一定非要一次性付清，可以適當進行提前消費，這樣，既可以改善居住條件，經(jīng)濟上又可以承受得了。長株潭一體化，帶動了南長沙房地產(chǎn)的全面啟動與升溫；湘江沿江風光帶和橘子洲遠景規(guī)劃逐步帶動了江岸板塊的發(fā)展；河西大學城片區(qū)、長沙東區(qū)開發(fā)的升級換代，為近郊大盤提供了絕佳的機遇；隨著高鐵開通，兩型社會建設(shè)，城際鐵路的鋪設(shè)，長沙將不再是長沙人的長沙，而是湖南的長沙，低廉的交通成本，將帶來更多外地購房者的進入，給長沙市房地產(chǎn)的發(fā)展呆了契機。依法制止炒買炒賣土地行為。問題之二：違規(guī)建設(shè)突出，拆遷難度大。這些問題雖說是市場的培育、發(fā)展過程中不可避免的問題，但它影響著市場國外幾十年培育發(fā)展成功的經(jīng)驗，又有國內(nèi)５年實踐經(jīng)驗的借鑒，特別是在建材超市發(fā)展中，外資企業(yè)將占據(jù)重要位置，據(jù)專家們預(yù)測，從現(xiàn)在起我國建材超市將進入一個快速發(fā)展階段，到２００５年，全國建材超市將超過１００家并將出現(xiàn)３到５個連鎖經(jīng)營集團。二、本期商品房供應(yīng)情況本期有鼎業(yè)江北興城、寅吾黃桷坪花園2個項目拿到預(yù)售許可證，住宅總共445套（面積：，商業(yè)面積:，地下車庫：)。另—方面，貨幣供應(yīng)大漲必然引發(fā)物價大幅上漲、貨幣貶值，投資者以及普通居民必然通過投資或購買房地產(chǎn)來應(yīng)對，其結(jié)果是房價上漲，而當貨幣供應(yīng)大幅縮小時，支撐房價的基礎(chǔ)不存在，投資房地產(chǎn)的機會成本也會增加，市場流動性減弱，投資者或普通居民傾向于持有現(xiàn)金資產(chǎn)，而不選擇購買房地產(chǎn)，其結(jié)果是房價下跌。區(qū)域之間發(fā)展不平衡。土地制度改革原則。盡管從數(shù)據(jù)上觀察，農(nóng)村向城鎮(zhèn)的人口遷移規(guī)模最大，速度最快的階段已經(jīng)過去，然而遷移人口的住房問題卻比以往更加突出。房地產(chǎn)市場基本驅(qū)動力變?nèi)?。按?2009—2012年以來全國每年銷售的住房套數(shù)計算(每套100平方米以上)，每年可解決26003000萬人口入城，但實際每年城鎮(zhèn)化人口不足2300萬。房地產(chǎn)管理制度的變化將影響房價上漲，地方政府抬高土地價格，并不足以解決財政所需要的資金，房地產(chǎn)稅收如能歸地方政府，地方就有很大的積極性。同時，大量中間人出現(xiàn)，增加了流通環(huán)節(jié)和成本，提高了維持高價的承受能力。宏觀政策確定保障房是政府建設(shè)的重點，但因保障房的建設(shè)量，本身環(huán)境、地點和質(zhì)量等無法滿足需求，仍然需要商品房市場起決定性作用。國內(nèi)的房地產(chǎn)市場依然亟待規(guī)范，但是我們有理由給它一個良好的發(fā)展平臺和空間，相信不久的將來，它將最終成長為一個成熟的市場并最終走向世界。房地產(chǎn)開發(fā)狀況根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。只要我們針對當前發(fā)展現(xiàn)狀提出一系列的應(yīng)對措施,就能使我國的房地產(chǎn)業(yè)走向健康發(fā)展的軌道。這主要體現(xiàn)在兩個方面,一是指房地產(chǎn)開發(fā)商在申請項目貸款時應(yīng)具備的自有資金比例。另外,稅制還要保持相對穩(wěn)定,不能朝令夕改,不能隨意增加,以體現(xiàn)稅收的嚴肅性和權(quán)威性,當然穩(wěn)定并不等于一成不變,在稅制不變動的前提下,稅率應(yīng)隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展作動態(tài)調(diào)整。在利益的不斷驅(qū)使下,許多房地產(chǎn)開發(fā)商由對合法經(jīng)濟利益的追求演變?yōu)閷Ρ├淖分?導致某些地區(qū)的房價非理性飛漲。(三商品房空置率較高住房消費上也存在一些問題,消費者與消費者之間買賣房產(chǎn)和房產(chǎn)商品的投機性趨勢在不斷加大。但只要我們針對存在 的問題認真進行整頓,發(fā)揮好稅收的調(diào)節(jié)作用,加強信貸手段的調(diào)控,就會促進房地產(chǎn)的健康發(fā)展。世界銀行普遍認可的標準是5:l ,聯(lián)合國確定的標準一般是3:1,日本則是4:1,美國所占比例是3:1,而在中國,據(jù)初步測算,這一比例嚴重失去平衡,大約在10~15:1。住房結(jié)構(gòu)上的供給失衡,一方面會使房價不斷攀升,催生房地產(chǎn)泡沫,不利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。一個明確的稅制可以讓房地產(chǎn)投資者更放心地投資,因為明確稅制可以幫助房地產(chǎn)投資者在作可行性研究的時候,準確地估算這些支出。利率是資金借貸的成本,直接影響市場各方主體的未來預(yù)期收益。我們應(yīng)在借鑒基礎(chǔ)上,在這個方面繼續(xù)加強。這種投資一方面來自國內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國際投資。新世紀我國已進入全面建設(shè)小康社會的發(fā)展階段，城鎮(zhèn)居民可支配收入也將持續(xù)增長，消費結(jié)構(gòu)升級速度加快，改善住房條件的要求日益強烈。據(jù)國家審計署資料，2012年底4個省、17個省會城市承諾以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)余額為7746．97億元，占這些地區(qū)債務(wù)余額的54．64％?？晒╅_發(fā)建設(shè)的土地有限，隨著貨幣供應(yīng)增加，土地價格肯定上漲，因而住房價格必然上漲。中央城鎮(zhèn)化工作會議提出，今后要減少工業(yè)用地，增加生活、居住用地供應(yīng)比例，嚴格控制特大城市人口規(guī)模，在城市群的布局上，大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分工、布局，協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)價格已經(jīng)超越國際水平，諸多地方出現(xiàn)空城，入住率很低，房地產(chǎn)的投資回報價值縮小，風險加大，建筑成本下降。房價控制依然占有重要的決策權(quán)重，這在短期內(nèi)不會有明顯的變化。第六次人口普查顯示，單向、集中的人口流動模式?jīng)Q定了個別熱點城市的房地產(chǎn)需求依然旺盛，及時實施嚴格的限購等干預(yù)措施，也難以從根本上抑制房價上漲的態(tài)勢。供應(yīng)體系原則。城鎮(zhèn)化應(yīng)當是全社會生活水平全面提高的過程，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展固然是其中的重要一環(huán)，但如果家庭消費因此受到明顯抑制，那城鎮(zhèn)化就偏離了它的初衷。貨幣供給是決定房價走勢的關(guān)鍵因素，要認清房價漲跌的本質(zhì)，即房價漲跌的核心問題是貨幣供應(yīng)狀況，房價問題的實質(zhì)是貨幣問題。天柏組團：成交項目只有天池雅苑一個樓盤成交，銷售均價為2200元/平方米左右。一、攤位制市場的管理格局將出現(xiàn)新的模式現(xiàn)有攤位制市場管理，大部分是物業(yè)管理型，存在種種弊端，如商區(qū)布局零亂，交易行為不規(guī)范，糾紛多，購物環(huán)境差，市場信譽度低等，發(fā)展初期尚未形成競爭壓力階段尚可維持，但隨著發(fā)展、競爭，這種管理模式，對內(nèi)缺乏凝聚力，對外，缺乏競爭力，是難以為繼的。形成供需矛盾，已經(jīng)成為制約我縣經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸。要盡快明確普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進度安排，并向社會公布。通過對上述兩家開發(fā)商開發(fā)的樓盤價格分析可以看出，長沙房價在位置稍好的地方，隔一年，房價漲幅在1000元平方米左右；而位置稍偏的地方，漲幅在500元，平方米左右，而且，漲幅隨著時間的推移，越來越大。開發(fā)不同檔次、不同價格的商品房，以滿足不同社會群體的需求。四、結(jié)語與展望長期來看，長沙市國民經(jīng)濟保持持續(xù)良性的發(fā)展，“長株潭一體化”與“兩型社會“建設(shè)，地鐵修建，將迎來新的城市建設(shè)高峰，各種配套設(shè)施和居住環(huán)境得以加強與完善，從而推動岳麓新城、望城縣和開發(fā)區(qū)等市郊帶住房消費需求的大幅上升。從城市發(fā)展看，隨著城市化、工業(yè)化進程加快，城市人口集聚處于加速過程中，對住房的需求是客觀存在；從市場價格看，與周邊城市和全國其他同類城市相比，長沙房市價格相對偏低，有吸引力；從住房現(xiàn)狀看，雖然市民住房狀況近年來有了很大改善，但還有相當部分群體沒有得到住房保障，尤其是隨著生活水平的提高，人們改善居住條件的愿望越來越強烈，“小房換大房、舊房換新房”的人越來越多，市場空間仍然很大。一、長沙房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析(一)開發(fā)增速減緩，土地資源優(yōu)化配置受國家宏觀調(diào)控政策的影響，長沙市房地產(chǎn)投資增速仍將趨緩；同時，受國家土地市場整頓的影響，房地產(chǎn)開發(fā)的土地價格和成本將繼續(xù)走高?！鞍驳脧V廈千萬間，天下寒士俱歡顏”，唐老杜的這種渴望如今也成了中國工薪階層的心聲。一、近幾年我縣的房地產(chǎn)市場概況我縣的房地產(chǎn)市場的建設(shè)和發(fā)展起步較晚，近幾年，我們緊緊抓住人民日益增加的住房消費需求給房地產(chǎn)市場帶來快速發(fā)展的有利時機和條件，采取各種有效措施大力搞活和規(guī)范完善市場，從自身看已經(jīng)取得了長足發(fā)展，1999年，我縣啟動了第一起規(guī)范性小區(qū)商品房開發(fā)—翠柏小區(qū)，當時開發(fā)面積不足10000平方米，投資不足400萬元，產(chǎn)值不足600萬元，至2007年，,加上境內(nèi)企業(yè)的縣外投資,投資額己達到9億元,估算產(chǎn)值突破12億元以上,開發(fā)量是1999年的35倍,房地產(chǎn)市場發(fā)展的突出的特征就是房屋交易量持續(xù)放量增長，我縣的房地0個，為縣域經(jīng)濟社會發(fā)展做出較大貢獻。我國建材市場經(jīng)歷上個世紀８０年代的孕育萌