【正文】 進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和小結(jié)。 （ 3） 根據(jù)入伙情況按以下兩種方式辦理入伙手續(xù)。 （ 3）管理處監(jiān)督、投訴電話 24小時(shí)開(kāi)通， 72小時(shí)內(nèi)有回復(fù)。 （ 4）施工隊(duì)負(fù)責(zé)人攜《裝修申請(qǐng)表》及填好的《裝修施工登記表》到管理處， 提交施工人員有效證件、復(fù)印件和照片，現(xiàn)場(chǎng)管理員檢查無(wú)誤后為施工隊(duì)輸臨時(shí)出入證，施工隊(duì)繳納有關(guān)費(fèi)用，管理處出納員收繳費(fèi)用后在申請(qǐng)表上簽字。 （ 2）適用范圍：電梯設(shè)備及附屬設(shè)備的運(yùn)行及維保。 （ 4）工作程序：參照專(zhuān)業(yè)服務(wù)動(dòng)作實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容。 （ 4）工作程序：參照專(zhuān)業(yè)服務(wù)運(yùn)作實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容。 3. 消防服務(wù)管理 （ 1）建立健全公寓義務(wù)消防隊(duì)伍，制定培訓(xùn)、操練制度。 4. 工作程序 參照專(zhuān)業(yè)服務(wù)運(yùn)作實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容。 2. 管理要點(diǎn) 公寓綠化檔次較高，管理上還必須掌握： （ 1）綠化區(qū)域內(nèi)的裝飾小品、建筑小品，應(yīng)保持整潔完好。 （ 2）接待人員按管理處規(guī)定著裝，保持儀表儀容。 （ 7）每一次應(yīng)急服務(wù)之后必須將所有記 錄資料齊全存檔備案。郵政設(shè)點(diǎn)，可由地區(qū)郵政支局來(lái)設(shè)點(diǎn)，提供通郵服務(wù)、報(bào)刊書(shū)籍雜志銷(xiāo)售，服務(wù)人員由郵政部門(mén)提供，一般性的服務(wù)可以挑選物 業(yè)管理人員擔(dān)任。有的地方規(guī)定商品房、僑匯房第一年由建設(shè)單位落 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 19 頁(yè) 實(shí)保修，第二年則由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)保修；外銷(xiāo)商品房則實(shí)施一年期限保修。 （ 3）延伸服務(wù)收費(fèi)：延伸服務(wù)是為業(yè)戶群體提供的非公共性服務(wù)。 （ 11）節(jié)日裝飾的費(fèi)用。在實(shí)際振作中需要注意以下幾點(diǎn)： （ 1）管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)進(jìn)行科學(xué)合理的測(cè)算評(píng)估 ，使物業(yè)本身得到保值增值，同時(shí)兼顧業(yè)戶的承受力與物業(yè)管理實(shí)際水平、服務(wù)深度相平衡。 2. 合理公平的原則 由于公寓樓管理所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等與普通商品房不同，收費(fèi)是由發(fā)展商和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)，所以在核定各類(lèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)， 應(yīng)充分考慮物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主委員會(huì)、產(chǎn)權(quán)人、使用人的利益、既要有利于物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)值補(bǔ)償，也要考慮業(yè)戶的經(jīng)濟(jì)承受能力。 （ 7）清潔樓宇內(nèi)外公共區(qū)域及幕墻、墻面之費(fèi)用。房屋所有人應(yīng)支付前述各項(xiàng)費(fèi)用。這是用于公寓樓管理的啟動(dòng)資金。物業(yè)管理公司可以通過(guò)租賃協(xié)議形式確定雙方利益。 （ 3）發(fā)生應(yīng)急狀態(tài)，物業(yè)管理處應(yīng)以第一時(shí)間介入，開(kāi)展應(yīng)急服務(wù)。 （ 4）密切注視門(mén)崗周?chē)鸂?況，密切與監(jiān)控中心聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)情況迅速作出反應(yīng)，必要時(shí)報(bào)保安主管。使小區(qū)業(yè)戶在美麗多彩的環(huán)境里工作和生活。 （ 6）如因交接班制度執(zhí)行不嚴(yán)引起后果，則對(duì)責(zé)任人追究相應(yīng)責(zé)任。 （ 2）監(jiān)控中心密切監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況立即通知巡邏保安至現(xiàn)場(chǎng)。 12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂 《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；組織實(shí)施給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)、檢查。 （ 5）設(shè)備主管：每年 12月制訂下一年度《房屋、 設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；組織實(shí)施給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)、檢查。 （ 5）管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題用書(shū)面通知整改。每月一次抽查業(yè)務(wù)管理員的管理手冊(cè)，對(duì)于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書(shū)面通知管理員整改。 （ 1） 多途徑與業(yè)戶 保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽(tīng)取意見(jiàn)，及時(shí)提供各類(lèi)服務(wù)，滿足合理要求。驗(yàn)收不合格限期整改； 、記錄、內(nèi)部注記抽查四次〔正常工作期間每月抽查一次〕，發(fā)現(xiàn)不符要求的，用書(shū)面通知業(yè)戶服務(wù)部整改，對(duì)運(yùn)作上的不完善，經(jīng)分析后提出糾正預(yù)防措施并加以落實(shí)。 （ 4）租賃清冊(cè)內(nèi)容 ①租賃戶姓名；②租賃時(shí)間；③使用房屋地址；④內(nèi)部裝修情況；⑤其他。 （ 2）業(yè)戶 檔案的管理辦法按公司檔案室要求操作。 （ 2）適用范圍：公寓給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)工作。 （ 3）職責(zé)：主管負(fù)責(zé)對(duì)分承包方的維保人員弱電設(shè)備的維修保養(yǎng)和弱電設(shè)備的定期檢查及應(yīng)急處理工作進(jìn)行監(jiān)督管理。 ①各類(lèi)廣告宣傳人員； ②各類(lèi)產(chǎn)品推銷(xiāo)、直銷(xiāo)和傳銷(xiāo)等人員； ③各類(lèi)保險(xiǎn)宣傳、推銷(xiāo)人員。 （ 3）接班班長(zhǎng)必須對(duì)紅外線報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行檢查（班長(zhǎng)在監(jiān)控室內(nèi)，保安隊(duì)員對(duì)小區(qū)內(nèi)每一個(gè)防區(qū)進(jìn)行測(cè)試），測(cè)試完畢后在《保安值班記錄》上作好接班記錄。領(lǐng)班巡查每日不少于四次，主管抽查每日不少于二次。 （ 1）公寓物業(yè)管理門(mén)崗保持 24小時(shí)值勤。無(wú)論出現(xiàn)哪一種緊急情況，物業(yè)管理公司均 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 19 頁(yè) 視為緊急或危急狀態(tài)，應(yīng)立即采取應(yīng)急服務(wù)管理措施。這種方式需要一定的開(kāi)辦投資，如室內(nèi)裝修，添置相關(guān)的設(shè)備設(shè)施，承擔(dān)相應(yīng)的能耗費(fèi)用。 1. 前期投入資金 物業(yè)管理公司在公寓管理前期介入時(shí)，可按規(guī)定向發(fā)展商收取一定比例經(jīng)費(fèi)，用作物業(yè)管理的啟動(dòng)，接管驗(yàn)收、質(zhì)量保證以及以后的房屋維修。 2. 物業(yè)管理費(fèi) （ 1）公共服務(wù)費(fèi)：根據(jù)《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定，商品住宅物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)按物業(yè)管理范圍內(nèi)各業(yè)戶所占房屋建筑面積或按戶分?jǐn)偂? （ 4）購(gòu)買(mǎi)或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。 在實(shí)際操作中，物業(yè)管理企業(yè)籌措維修基金，收取管理服務(wù)費(fèi)，均應(yīng)有收費(fèi)的依據(jù)，并將其向業(yè)戶公開(kāi)，以便取得業(yè)戶的支持和配合。這一原則要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)戶和業(yè)主委員會(huì)，均需共同遵循。 （ 14）公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用。特約項(xiàng)目的收費(fèi)，凡物價(jià)部門(mén)已有規(guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行；暫未規(guī)定的，由委托人與管理處商定。 驗(yàn)收費(fèi)的測(cè)算辦法是被接管的物業(yè)總建筑面積單價(jià)（元 /每建筑平方米）。 （ 1）延伸服務(wù)收費(fèi)按業(yè)戶需求具體內(nèi)容和業(yè)戶商定，采和契約式收費(fèi)。物業(yè)管理公司必須盡可能給予滿足，“讓您更滿意”。 （ 5）每天將接待記錄報(bào)主管，反饋給各部門(mén)的信息要落實(shí)反饋情況，并作好記錄。 （ 3）草坪一般不允許入內(nèi)踐踏，栽培管理要求精細(xì)，應(yīng)定期檢查。 （ 3）樓層 定時(shí)保潔，無(wú)堆積垃圾及物品，公寓各個(gè)場(chǎng)所應(yīng)視情況分別設(shè)置垃圾桶，垃圾日產(chǎn)日清。 （ 4）發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施異常和故障及時(shí)報(bào)維修，限時(shí)恢復(fù)正常。 （ 2）下列人員進(jìn)入公寓區(qū)域，需經(jīng)保安值班人員通過(guò)對(duì)講電話征得業(yè)戶同意后，方可登記放行。 （ 2）適用范圍：公寓供配電設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)工作。 、設(shè)施維保服務(wù)管理 （ 1）目的：定期對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修，確保其處于安全正常使用狀態(tài)。對(duì)跌的臨時(shí)出入證作好登記并通知保安服務(wù)部。 （ 5）對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題， 24 小時(shí)內(nèi)書(shū)面通知維修人員整改。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 19 頁(yè)