【正文】 有強大的升值潛力。 B棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時代感，整體的暖色調搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。 理由： 價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導致整個項目的失?。ㄈ绱竺鞔渫ヒ騼r格制定不合理而導致在市場上受挫。 報紙 —— 軟廣告與硬廣告結合。推廣措施及訴求重點 216。 三 、銷售階段（第三階段） 第三階段 負責人員 實施廣告計劃 在取得發(fā)展商的確認條件下，我司具體實施。 武漢寫字樓主要集中在商務區(qū)漢口區(qū)，高檔寫字樓售價基本在 60008000 元/ M2 之間，租價基本在 4070 元 / M2 中商廣場租售價格能根據市場作適當調整，從高于競爭對 第 28 頁 共 44 頁 手 30％的率下降到 20％左右，即從 7000 元 /M2調整為 5600 元 /M2，價格漸趨合理，同時說明中商廣場領導層能尊重市 場、靈活應變。所以項目的形象定位圍繞這一客戶 群體的特性，突出尊貴感。 1. 3 項目自身質素的障礙。因此，采取 第 31 頁 共 44 頁 五成五年免息付款和五成八年銀行按揭及五年返租形式。這項工作應走在所有營銷工作的前面，因為如果把現(xiàn)租戶解決了，則對外界具有強大的號召 力和吸引力，我們炒作的空間也增大了，試想如果說某幢大廈所有租戶都轉成為買家，對外界將是怎樣的震撼。 DM對象：其它寫字樓客戶，外省外市有意在武漢租寫字樓 的客戶，證券金融單位、保險公司、企事業(yè)單位。 長安科技產業(yè)園是國家級開發(fā)區(qū) —— 西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，是西安市西部開發(fā)戰(zhàn)略實施過程中的重點建設項目之一，建成后將成為中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產業(yè)基地。 ：中商廣場已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、 證券公司、保險公司、企事業(yè)單 位、富有的私營企業(yè)主。 內容 因本項目與周邊競爭對手相比，價格偏高。 、調價、調至 5600 元 /M2，縮小與 同區(qū)域競爭樓盤 價格差，同時又與內環(huán)線同質樓盤比有價格優(yōu)。同時，人們總是拿它與同區(qū)域亞貿比，所以總是在圈圈里跳不出來。 第 29 頁 共 44 頁 ，高度為 180 米，這是中商 廣場成為標志性建筑最大的支持點，即唯一性。 國家開始西部大開發(fā)，武漢是通往所有西部開發(fā)的中間點，水、陸、空交通發(fā)達，作為內地最大城市的武漢商機增多，因此，伴隨西部開發(fā)的不斷深入，武漢的寫字樓市道會有所好轉。 20xx 年以后，隨著中國正式加入世貿組織和國家經濟進一步好轉，國外機構和國內企業(yè)對寫字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經濟中心和內地在地理交通上占有重要地位的 區(qū)域性大城市，如武漢、成都、重慶等。展板、模 型制作 216。在與發(fā)展商共 同就策劃內容協(xié)商修正并確定之后，將進行第二階段的工作內容。 理由： （ 1） 可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。 （二） 推案操作階段及操作目的 本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個階段： 第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。 衛(wèi)生間：墻面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，設三盆。 交通動線充足。 區(qū)域消費能力分析： 經濟水平： 整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。能承受價格在 2500元 /m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。在題名現(xiàn)場向熱心參與并支持征名活動的群眾致以感謝并獎勵（根據所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵）。遠遠的看到錦繡廣場上燈火一閃一閃的跳動著 “ 輝煌人生，超凡享受 ” 的字幕。 四、目標購房群 二、 年齡在 35—— 60 歲之間經濟富?；蛴泄潭ㄙY產投資看中黃江置業(yè)位置的香港中老年人 第 8 頁 共 44 頁 家庭構成： 1— 3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年 年齡在 28—— 45 歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在 5000 元以上時尚、享受在莞工作的臺灣老板、管理者或內地老板、管理者 家庭構成： 1— 3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年 年齡在 28—— 40 歲之間 月收入 5000 元以上 時尚、享受在田美工業(yè)園、黃金工業(yè)園、裕元高科技工業(yè)園工作的管理階層 五、錦繡花園營銷阻礙及對策 阻 礙： 錦繡花園廣告宣傳力度不夠， 強勢賣點尚未盡竭挖掘，尚未樹立起應有的產品形象，公眾知名度、美譽度不高，記憶不深。 故本案略去了商鋪的推廣銷售一節(jié)，側重打造錦繡花園個性化鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤形 象。其二，提高活動成本，執(zhí)行不力。活動策劃往往對于新產品上市、產品終端鋪貨和產品轉型具有直接的效果，所以它也是廣告策劃中的一個重要組成部分。 6． 切忌主觀言論 在進行活動策劃的前期，市場分析和調查是十分必要的，只有通過對整個市場局勢的分析，才能夠更清晰地認識到企業(yè)或者產品面對的問題，找到了問題才能夠有針對性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的。 二、錦繡花園物業(yè)概述（略） 三、錦繡花園的優(yōu)勢與不足 優(yōu)勢： 第 7 頁 共 44 頁 位置優(yōu)越，交通便捷 位置優(yōu)越： ① 錦繡花園座落于東莞市黃江鎮(zhèn)中心，與常平、樟木頭成為香港人的置業(yè)金三角； ② 徒步 2分鐘即可到達鎮(zhèn)中心，酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設施一應俱全。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。我們把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。 開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營 銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理 第 14 頁 共 44 頁 念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向 以產定銷的路線靠攏。 （ 3）市場以客源的選擇為導向，再次轉向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；⑵放苹奶卣?，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。 年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現(xiàn)代的上流生活。 D便于設落地窗。 （六）戶型設計：戶型設計應考慮消費者的實際購買能力和生活習慣，面積應在100—— 180 平方米之間，適當保留 200—— 250平方的大戶型，面積配比應掌握在市場消費的實際去化能力基礎上。 （三） 價格策略 目前市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價格調整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關注，建立人氣，隨工期進展進行微調，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升 ，以拉動市場 。完全建立在市場基礎上的全程工作安排通過我司專業(yè)人士的運作，足以保證任何一個優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演繹。SP活動建議 216。 中天廣場策劃推廣 二、 前言 ??? 就該項目推廣思路細則及實施方案作一具體描述推廣思路及實施方案遵循 “ 準確、合理、領先、系統(tǒng)及可操性 ” 等原則，以求使該項目一推出市場即贏得 “ 滿堂紅 ” 。 在武昌區(qū)與本案爭奪客源的主要為亞貿廣場、綠洲廣場、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場目前出租率僅為 25％，而亞貿廣場 B座入住率達 100％，江天大廈入住率為 80％，以中商廣場在武昌區(qū)的檔次和地標地位及中商集團的影響力和號召力，中商廣場的低出租率和零出售令人費解。 ，檔次雖略低，但以 其價格優(yōu)勢吸引了部分客源，中商廣場在價位上偏高，雖經 調整漸趨合理，但價格比較來講仍無任何優(yōu)勢。（優(yōu)惠方案在推廣策略里面詳述）； 投資客 50％，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現(xiàn)的方案。在項目價位無優(yōu)勢，質素無明顯差別的情況下，呆板和繁重的付款方式應是造成本項目前期不成功的主因。 五、 分區(qū)銷售：建議 A、 B 兩座，高、中、低三個不同樓層，第一階段推廣時，均拿出部分銷售，其中以 B 座略為多拿一些，底層略為多拿一些。 例：現(xiàn)有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購買中商廣場寫字樓 100M2，售價為 5600 元 /M2 具體計算為： 100M2*5600 元 / M2=560000 元 該客戶每年交給發(fā)展商金額為： 560000*10%=56000 元 （第一個月交清） 該客戶五年交給發(fā)展商金額為： 56000*5=280000 元 每年還返該客戶金額為： 560000*10%=56000 元 每年逐月返還客戶金額為： 56000247。 人 日游 限在 10月 10 日前租用或購買的客戶，其中租單間的客戶獲二人三日游，大面積租和買的客戶獲三人五日游。五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地方。2=280000 元 該客戶月供金額為：（ 280000247。 六、 價格策略 七、 2． 1 價格均價建議不高于 5600 元 /M2 八、 2． 2 價格根據樓層、方向、景觀、間隔制定價差 九、 2． 3 拿出數套最低層、方向、景觀、間隔最差的單位做廣告，以低于亞貿廣場均價的價格銷售，以吸引更多客戶。項目原目標客戶定位為 IT 行業(yè)，雖有一定道理，面太狹窄。 但首期款不能太重，貸款期不能太短。因此， 要想樹立中商廣場領袖地位僅憑高度尚顯證據不足。 亞貿廣場經濟指標 名稱：亞洲貿易廣場 地點：武昌區(qū)武珞路 628 號 開發(fā)商：亞洲貿易廣場股份有限公司 總占地面積： 120xx M2 總建筑面積： 120xx0 M2，其中 A座建面 36000 M2 規(guī)劃：由 A、 B二幢塔樓和裙樓連體而成 層高： A座 28層 B座 32層 功能：底樓 — 美食城、肯德基、停車場 一樓 — 五樓為商場 A座 817層原規(guī)劃為四星級賓館，現(xiàn)定位為寫字樓 A座 1828 層為高檔寫字樓 B座為高檔寫字樓 租售方式：出售、出租、以租代售三種形式 售價：均價 4800元 /M2，整體購買還有優(yōu)惠，并有一定的投 資優(yōu)惠政策 租價：均價 70元 /M2，大面積出租可優(yōu)惠（以此價位出租，其實是引導客戶選擇購買方式的采用的策略） 以租代售： 120 元 / M2因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高，同時風險亦較大。 我司與發(fā)展商會議（確定廣告、市場推廣費用及媒體計劃、 SP活動計劃等內容） 第 23 頁 共 44 頁 廣告計劃及文案設計審核 專案組動腦會議：廣告企劃、電腦設計人員、策劃員、專案經理主控，發(fā)展商進行確認與把握。環(huán)境研究分析 216。 七、廣告策略 （一） 主訴求點： 突出社區(qū)無以倫比的內部優(yōu)勢，以 “ 會生活的人選擇會養(yǎng)人的房子 ” 為主訴求點。 六、推案策略 （ 一） 售樓處選址： 我司建議售樓處向主干道附近遷移，在解放路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。 保安系統(tǒng)：全方位的防盜自動控制系統(tǒng)，紅外線報警系統(tǒng)，設消 防電 梯，公共場所安裝自動感應裝置，隨時監(jiān)測火情。 小結：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標準戶型為主要需求。開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化 方向轉變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。同時由于政府 對土地資源進 行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā) 企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實 力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻 考驗。 廣告切入期（ 1—— 2 個月） 報紙軟文章 主題 1：輝煌人生，超凡享受 —— 記 “ 我 ” 為什么選擇錦繡花園 主題 2：事業(yè)生活輕松把握 —— 記錦繡花園特別的家政服務 第 11 頁 共 44 頁 系列報紙硬廣告 主題 1：輝煌人生，超凡享受 —— 這里離香港只有 45 分鐘 主題 2：輝煌人生，超凡享受 —— 家里面的娛樂休閑 主題 3：輝煌人生，超凡享受 —— 錦繡廣場就是我們家的后花園 廣告發(fā)展期（ 3—— 4 個月） 報紙 從各個側面打造錦繡花園 “ 輝煌人生，超凡享受 ” 的品牌形象。 主體廣告語： 輝煌人生，超凡享受 —— 錦繡花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅 ?? 輝煌人生： 錦繡花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。 區(qū)內康體、娛樂、