【正文】 基本制度等沒(méi)有形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，這給《條例》的起草帶來(lái)了一定難度。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費(fèi)階段的管理環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)保值、增值有著重大影響。例如，大慶石油管理局對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行封閉式管理；常州等地由街道辦事處統(tǒng)一管理；上海市由房管所、街道居委會(huì)、派出所三位一體進(jìn)行管理等等。我國(guó)改革開(kāi)放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個(gè)特征：一是住房投資由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實(shí)物分配；三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國(guó)家包修包養(yǎng)制度。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。將市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，在現(xiàn)階段尤為重要。目錄四、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法《條例》制定過(guò)程中，有一種意見(jiàn)認(rèn)為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也不一樣，應(yīng)當(dāng)分別立法，而《條例》設(shè)立的制度均是針對(duì)居住物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)而言，因此《條例》應(yīng)當(dāng)更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專(zhuān)門(mén)針對(duì)非居住物業(yè)的內(nèi)容。這種房屋管理方式雖然符合民法關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人有權(quán)利也有義務(wù)管理好自身的財(cái)產(chǎn)，不受他人干涉，從嚴(yán)格意義上來(lái)講，它不是一種市場(chǎng)關(guān)系，不屬于《條例》調(diào)整的范疇。雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的建設(shè)方針指引下，居住區(qū)規(guī)劃布局日臻合理，配套設(shè)施日益完善，我國(guó)商品房市場(chǎng)從建立到逐步完善。因此物業(yè)管理不但有利于刺激居民購(gòu)房積極性，其本身也對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》是我國(guó)訓(xùn)目標(biāo)、培訓(xùn)對(duì)象、培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)方式、教材、考試內(nèi)容、考試方法、崗位合格證書(shū)的頒發(fā)與管理、組織領(lǐng)導(dǎo)等都作了明確規(guī)定。國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)和國(guó)務(wù)院法制辦對(duì)物業(yè)管理立法工作一直非常關(guān)注，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次批示要加強(qiáng)物業(yè)管理立法工作，國(guó)務(wù)院法制辦對(duì)起草小組的工作給予了大力支持。從征求意見(jiàn)的情況看，社會(huì)各界對(duì)制定《條例》的必要性和《條例》(草案)的基本內(nèi)容給予了充分肯定，一致呼吁盡快出臺(tái)，同時(shí)也提出了很多具體的修改意見(jiàn)。因此，為了規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)，1994年建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(建設(shè)部令作了明確規(guī)定。商品房銷(xiāo)售階段的物業(yè)管理服務(wù)，也就是前期物業(yè)服務(wù)，客觀上只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施。居委會(huì)是和社區(qū)對(duì)應(yīng)的組織，業(yè)主大會(huì)是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。具體地說(shuō)，物業(yè)管理服務(wù)主要包括以下內(nèi)容：(1)房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；(2)房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；(3)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；(5)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)；(6)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；(7)物業(yè)檔案資料的管理；(8)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。(9)按合同約定規(guī)范使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。(6)消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。(5)二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。(9)按合同約定規(guī)范使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。(7)設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。(2)對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。(3)每周巡查1次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護(hù)。(3)車(chē)輛停放有序。因此如果維修費(fèi)用不足，不能正常的進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，就會(huì)加速業(yè)主房屋財(cái)產(chǎn)的老化，提前結(jié)束房屋的使用壽命。現(xiàn)階段我國(guó)住房消費(fèi)水平與國(guó)外情況差距依然很大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)外住房消費(fèi)占家庭收入的比例一般都在25%左右，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)占家庭收入的比例，2000年為7%，2003年為10%。物業(yè)管理企業(yè)憑借政府收費(fèi)批件收取費(fèi)用，服務(wù)好壞都一個(gè)價(jià)格，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、選擇權(quán)利卻受到限制。包干制收費(fèi)形式下，業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同要求和標(biāo)準(zhǔn)完成物業(yè)管理服務(wù)。在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)，不一定為業(yè)主所占有和使用。6．物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。因此，約定服務(wù)質(zhì)量必須具體、細(xì)致。物業(yè)服務(wù)合同除需明確以上八項(xiàng)內(nèi)容外，還應(yīng)包括當(dāng)事人雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責(zé)條款約定、合同履行爭(zhēng)議的解決方式等等。而且，建設(shè)單位一開(kāi)始就擁有物業(yè)，是按照約定的期限履行結(jié)束，只有在合同期內(nèi)沒(méi)有業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)合同生效才能實(shí)現(xiàn)。6．物業(yè)的使用與維護(hù)合同可包含以下幾個(gè)方面的約定：(1)建設(shè)單位和業(yè)主、使用人配合實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)規(guī)章制度的義務(wù)；(2)物業(yè)管理企業(yè)制止業(yè)主和使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約的具體措施；(3)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)重大事項(xiàng)的告知義務(wù)和接受監(jiān)督義務(wù)；(4)業(yè)主裝飾裝修房屋的約定；(5)物業(yè)管理用房的具體約定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)配合公安派出所對(duì)居民住宅區(qū)的不安定因素進(jìn)行重點(diǎn)防范，配合居民委員會(huì)開(kāi)展精神文明建設(shè)和治安宣傳、教育、動(dòng)員、服務(wù)等活動(dòng)。這些法律法規(guī)對(duì)承擔(dān)民事(違約或者侵權(quán))責(zé)任、刑事責(zé)任、行政責(zé)任的條件、方式等有明確規(guī)定。經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主同意，物業(yè)管理企業(yè)可以建設(shè)并完善物業(yè)管理區(qū)域安全防范設(shè)施，主要包括遠(yuǎn)紅外周邊報(bào)警系統(tǒng)、電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)和門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)技防、物防和人防緊密結(jié)合，相互促進(jìn)。對(duì)于停車(chē)管理服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與停車(chē)場(chǎng)車(chē)位使用人另行簽訂書(shū)面的停車(chē)管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車(chē)位使用及停車(chē)管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。但是，一旦業(yè)主大會(huì)成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力，就意味著前期物業(yè)管理階段結(jié)束，進(jìn)入了通常情況下的物業(yè)管理階段。物業(yè)服務(wù)合同的期限條款應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體，或者明確規(guī)定計(jì)算期限的方法。4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)分?jǐn)偅晃飿I(yè)服務(wù)企業(yè)兼營(yíng)其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實(shí)現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)?，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項(xiàng)目之間分?jǐn)?。不包括?yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，在物業(yè)管理活動(dòng)開(kāi)展初期，對(duì)于推行物業(yè)管理，穩(wěn)定物業(yè)管理收費(fèi)秩序，發(fā)揮了重要的積極作用。同樣，一些業(yè)主也不考慮物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和管理成本，仍以福利養(yǎng)房的習(xí)慣認(rèn)識(shí)要求物業(yè)管理企業(yè)提供超值服務(wù)，以至拒絕承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。(3)《標(biāo)準(zhǔn)》各等級(jí)服務(wù)分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大項(xiàng)主要內(nèi)容組成。(7)路燈、樓道燈完好率不低于80%。(8)按合同約定規(guī)范使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。(3)區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每2個(gè)月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。(3)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。(6)公示16小時(shí)服務(wù)電話。(2)合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次。(2)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺(tái)賬)，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。(6)設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。7．簡(jiǎn)述現(xiàn)階段政府在規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)中的必要性和現(xiàn)實(shí)性。因此，《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”，以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任”。對(duì)于合同內(nèi)容的確定，比如物業(yè)管理企業(yè)要提供哪些服務(wù)，服務(wù)到什么標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主要交納多少物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，同樣出于雙方當(dāng)事人的自愿。前期物業(yè)管理合同關(guān)系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的。物業(yè)管理立法涉及廣大人民群眾的切身利益，如何更廣泛地了解反映社會(huì)各方面的意見(jiàn)，一直是國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)所關(guān)心的問(wèn)題。(四)廣泛征求意見(jiàn)，以求彰顯民意按照立法程序要求，起草小組在起草出《條例》征求意見(jiàn)稿后，于2000年5月征求各地、國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)、有關(guān)單位及專(zhuān)家意見(jiàn)。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的后繼延伸，對(duì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的良性循環(huán)，提高城市建設(shè)和城市管理的專(zhuān)業(yè)化和現(xiàn)代化，都有著重要意義。但是目前我們所認(rèn)識(shí)到的居民住房消費(fèi)，僅僅是居民購(gòu)買(mǎi)住房這一個(gè)方面的消費(fèi)。收取的房租過(guò)低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù)，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國(guó)家為此也背上了沉重的包袱。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，具有明確的經(jīng)營(yíng)宗旨和管理章程，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人。這對(duì)提高業(yè)主的權(quán)責(zé)意識(shí)，推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)，以及促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)，都具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。第一篇：001物業(yè)管理基本制度與政策(教材電子版)中國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材城市房地產(chǎn)抵押管理辦法............................................................................................................................285 建設(shè)部關(guān)于廢止《工程建設(shè)重大事故報(bào)告和調(diào)查程序規(guī)定》等部令的決定.........................................290補(bǔ)充修改說(shuō)明《物權(quán)法》、《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》出臺(tái)后，《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》也作了相應(yīng)修改。4．非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理無(wú)論是現(xiàn)在或?qū)?lái)，永遠(yuǎn)都存在業(yè)主自身部門(mén)或機(jī)構(gòu)管理自己物業(yè)的情況，特別是有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡(jiǎn)單，業(yè)主自身管理的情況很多。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購(gòu)買(mǎi)并消費(fèi)這種服務(wù)。(三)住房商品化制度1．建立并扶持商品房市場(chǎng)1978年以后，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革逐步展開(kāi)，房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了三項(xiàng)改革，一是城鎮(zhèn)住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。實(shí)際上，居住消費(fèi)本身包含眾多的消費(fèi)環(huán)節(jié)，可歸納為四類(lèi)基本消費(fèi)支出：一是購(gòu)房消費(fèi)支出；二是家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出；三是使用過(guò)程中的水、電、氣、暖等方面的長(zhǎng)期消費(fèi)支出；四是房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出。布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”方針指引下，規(guī)劃布局合理，配套日益完善，并呈現(xiàn)了數(shù)量多、規(guī)模大、建設(shè)方式多樣化的特點(diǎn)。各地根據(jù)本地物業(yè)管理實(shí)踐情況提出了很多建議和意見(jiàn)，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)、專(zhuān)家、相關(guān)單位、業(yè)主、從業(yè)人員等也提出了具體意見(jiàn)。2002年10月16日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)務(wù)院法制辦將《條例》(草案)登報(bào)公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)。另外，前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容，如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)管理事項(xiàng)。相關(guān)主體不同意就不要簽合同，簽了合同就意味著接受合同的內(nèi)容，同時(shí)也接受了合同的約束。同時(shí)明確規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。8．如何理解《條例》的立法理念、指導(dǎo)思想和立法原則？ 9．《條例》確定了哪些基本制度？如何準(zhǔn)確把握其內(nèi)涵？ 10．《條例》涉及的主要問(wèn)題有哪幾方面？主要內(nèi)容是什么？ 11．《條例》在“法律責(zé)任”的規(guī)定上有哪些特點(diǎn)？12．如何準(zhǔn)確把握《條例》確立的物業(yè)管理的基本法律關(guān)系？戶的監(jiān)管和考驗(yàn)。急修半小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。(3)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。(3)小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。急修1小時(shí)內(nèi)、其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄。(4)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。(4)二次供水水箱按規(guī)定期清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。(9)每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿意率70%以上。(8)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。《標(biāo)準(zhǔn)》以外的其他服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方協(xié)商約定。因此，提高價(jià)質(zhì)相符的市場(chǎng)交換意識(shí)，是緩解物業(yè)管理矛盾的根本所在。但是，隨著物業(yè)管理活動(dòng)的全面展開(kāi)，以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，各種弊端也逐漸暴露，主要體現(xiàn)在以下方面：(1)不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量?！?二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式與成本構(gòu)成 1．包干制收費(fèi)形式《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促1．非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是最普遍的現(xiàn)象。4．清潔衛(wèi)生費(fèi)是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購(gòu)置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。1．物業(yè)管理事項(xiàng)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理事項(xiàng)，是指在簽訂合同時(shí)已經(jīng)協(xié)商一致的物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容，雙方未達(dá)成一致的服務(wù)項(xiàng)目或履行中發(fā)生的新項(xiàng)目，協(xié)商一致后應(yīng)當(dāng)另行簽訂補(bǔ)充協(xié)