【正文】 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 5 5 產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利 房 地 產(chǎn) 業(yè) 產(chǎn) 品 銷 售 與 企 業(yè) 盈 利 在 各 行 業(yè) 中 持 續(xù) 位 居高位， 且 在 不 斷 提 高 。 消 費(fèi) 指 數(shù) 自 20xx年 第 一 次 超 過(guò) GDP 增 長(zhǎng) 速 度 后 與 之 持平。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額的高速增長(zhǎng)表明人們消費(fèi)能力得到進(jìn)一步增長(zhǎng)，大件消費(fèi)、趨前消費(fèi)觀念進(jìn)一步形成。 地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)在 20xx 年達(dá)到了又一個(gè)高峰，報(bào)紙廣告中頻頻出現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、代理商、廣告商大量招人的消息，萬(wàn)科、金地、天本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 10 10 鴻、天安、招商、風(fēng) 火、同路……。 GOLF，等等這些，都加強(qiáng)了片區(qū)形象，先產(chǎn)生片區(qū)的概念，再在片區(qū)中找到自己的獨(dú)特，成了眾多的樓盤的選擇。（注：在調(diào)查問(wèn)卷中，亦有相當(dāng)比例復(fù)選南山作為喜歡居住區(qū)域，因本次統(tǒng)計(jì)對(duì)復(fù)選未計(jì)入統(tǒng)計(jì)，若按以上統(tǒng)計(jì)，羅湖、福田的工作人士對(duì)南山的關(guān)注比例是不夠的）。分析表明首次置業(yè)與多次置業(yè)相比，選擇一房、三房的比例相近；選擇二房、四房、五房的比例相差稍多。 綜合首供能力和月供能力中位數(shù)分析，總價(jià)在 45 萬(wàn) 50 萬(wàn)之間的房子是購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的平均水平。 1 置業(yè)者關(guān)注的置業(yè)因素 從調(diào)查的問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)的關(guān)注度來(lái)看，超過(guò)一半以上的置業(yè)者認(rèn)為地理位置、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認(rèn)為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到 30%的受訪者認(rèn)為其他因素、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)是考慮賣房應(yīng)當(dāng)關(guān)注的因素。 在回答的被訪者中，也有相當(dāng)數(shù)量的被訪者使用了實(shí)用、安靜、親和、輕松、潮流、時(shí)尚、浪漫等字眼回答；很少一部分回答歐式風(fēng)格、嶺南風(fēng)格、歐陸風(fēng)格等。 客戶特征 (文字性敘述 ) 年齡主要分布在 30— 45 歲 30 歲以下 30 － 35歲 35 － 40歲 40 － 45歲 45 歲以上 ％ ％ ％ ％ ％ 付款方式 取樣 107 套 一次性 按揭 套數(shù) 24 83 百分比 % % 置業(yè) 用途： ? 自住 ? 公司、辦事處 ? 保值或升值、“買來(lái)放著”、 ? 盡顯身份、 ? 送人（深港家庭） ? 相當(dāng)一部分為外地高收入人士在此安家 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 24 24 ? 部分客戶“以大換小” 購(gòu)買理由（賣點(diǎn)） ? 位置 ? 市政配套完善：六大工程、小學(xué)中學(xué)齊備，萬(wàn)佳、飲食、娛樂(lè) 蓮花二村 ? 外部環(huán)境：無(wú)雜亂的廠房、農(nóng)民房 ? 小區(qū)配套：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、幼兒園、 ? 小區(qū)環(huán)境：水主題 ? 戶型 置業(yè)特征 ? 因有車，故對(duì)公共交通、飲食、娛樂(lè)等方便程度要求不高； ? 有多次置業(yè)經(jīng)歷，對(duì)戶型、采光、朝向、景觀要求較高，且多數(shù)有自己的審美觀；有些甚至成了行家，對(duì)市場(chǎng)上流行的戶型設(shè)計(jì)、外墻顏色、施工材料非常了解； ? 喜歡大陽(yáng)臺(tái)、大凸窗、轉(zhuǎn)角窗，主人房要有衣帽間，要與書房、小孩房不能相隔太遠(yuǎn)； ? 對(duì)地段及居住環(huán)境要求極高，不愿毗鄰工業(yè)區(qū)、農(nóng)民房聚居區(qū)； ? 喜歡有一定規(guī)模的社區(qū)，不喜歡單體建筑，要有中心花園、活動(dòng)廣場(chǎng)等，特別青睞于帶私家花園的戶型，如屋頂花園、空中花園等較有個(gè)性的單位； ? 喜歡買“名牌屋”或媒體熱點(diǎn)宣傳區(qū)域，對(duì)價(jià)格反而不太在意； ? 有較高的穩(wěn)定收入且家庭資產(chǎn)多數(shù)上百萬(wàn)，因此有相當(dāng)部分采用一次性付款； ? 對(duì)會(huì)所要求較高，尤其關(guān)注游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)設(shè)施； ? 注重子女教育及培養(yǎng)，非常關(guān)注 學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量； ? 非常關(guān)注小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量；尤其關(guān)注治安防范、樓宇智能化等 ? 喜歡個(gè)性化的裝修風(fēng)格 消費(fèi)特征（舉例） ? 有車族，且以進(jìn)口名牌車居多 ? 喜歡去大型超市購(gòu)物，對(duì)菜場(chǎng)不在意 ? 注意健康及運(yùn)動(dòng)，尤其喜愛(ài)網(wǎng)球、高爾夫球、健身等 ? 有較自由的時(shí)間支配權(quán) 外銷（港銷）市場(chǎng)分析部分 基本情況 人口結(jié)構(gòu) 香港人口數(shù)量 670 萬(wàn)，其中勞動(dòng)人口 343 萬(wàn)，實(shí)際參與工作人口占 61%，即 209 萬(wàn)人。不同收入層面的客戶希望在深圳購(gòu)買面積， 在對(duì)待 800 平方尺以上面積差異性不大，尤其是對(duì)于超過(guò)1200 尺以上的面積，客戶需求的數(shù)量是一致的；從這一點(diǎn)看出，本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 27 27 面積稍大的情況下，外銷客戶的面積需求與家庭收入的關(guān)系不大。（以上只是傾向性方面判斷，而非精確定量的測(cè)評(píng)，僅供參考）。天鵝堡：波托菲諾生活格調(diào)，華僑城全景觀豪宅 美廬錦園：深圳灣翠堤灣 萬(wàn)M2 金地地產(chǎn) 雍景臺(tái) 9 萬(wàn) M2 信德豐 豪園居 萬(wàn)M2 50% 賽益房地 產(chǎn) 金眾經(jīng)典家園 7 萬(wàn) M2 金眾集團(tuán) 嘉寶田花園 33 萬(wàn) M2 中信星光名庭 10 萬(wàn) M2 近期發(fā)售 中信地產(chǎn) 城市綠洲二期 9 萬(wàn) M2 70% 漢國(guó)置業(yè) 蔚藍(lán)海岸三期 26 萬(wàn) M2 卓越 招商海月二 22 萬(wàn) M2 招商 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 32 32 期 鼎太風(fēng)華社區(qū) 42 萬(wàn) M2 未開(kāi)盤 中海陽(yáng)光棕櫚園 38 萬(wàn) M2 中海 星海名城二期七 \八組團(tuán) 21 萬(wàn) M2 振業(yè) 以以上不完全統(tǒng)計(jì)樓盤存量，加上中心區(qū)的 100 萬(wàn)以上的推出量，今年下半年的與本項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤規(guī)模達(dá)到了 500 萬(wàn)平方米，之后還會(huì)有部分 項(xiàng)目的二期、三期以及紅樹灣其他拍賣地塊的樓盤的開(kāi)發(fā)和推售， 20xx20xx 年的深圳市高檔住宅市場(chǎng)必然會(huì)陷入激烈的競(jìng)爭(zhēng)中。計(jì)劃購(gòu)置總價(jià)在 100 萬(wàn)以上單位的被訪者更傾向于豪華裝修，可以直接進(jìn)去入住。 置業(yè)動(dòng)向 資料來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司在港交會(huì)以及口岸附近對(duì) 2年內(nèi)有在內(nèi)地置業(yè)傾向的港人問(wèn)卷調(diào)查。 另外，也可反映出關(guān)外的購(gòu)買力不可忽略。由此可以看出，不同的置業(yè)者關(guān)注的因素差異性比較大。 1 年輕人成為主力軍 購(gòu)房者的年齡 25 歲以下占 3％， 25－ 29 歲占 46％， 30－ 35歲占 31％， 36－ 39 歲占 7％， 40－ 45 歲占 7％， 45 歲以上占 6％。 購(gòu)房者的首供能力越高，人數(shù)越少；占購(gòu)房者 80%的市場(chǎng)是首供能力在 20 萬(wàn)以內(nèi)的市場(chǎng)。 上述結(jié)果與家庭結(jié)構(gòu)交叉分析則顯示，單身在選擇上： 1 房占5％， 2 房占 25％， 3 房占 58％， 4 房占 12％；二口之家的， 1 房占 3％， 2 房占 36％， 3 房占 51％， 4 房占 10％；三口之家的， 1房占 2％， 2 房占 10％， 3 房占 68％， 4 房占 20％；二代同堂的：1 房占 4％， 2 房占 19％， 3 房占 55％， 4 房占 22％；三代同堂的：1 房占 0％， 2 房占 8％， 3 房占 52％， 4 房占 40％；分析表明當(dāng)前不同的家庭結(jié)構(gòu)對(duì)戶型的選 擇近似，并不呈現(xiàn)單身、核心家庭（夫妻或夫妻 +子女）、主干家庭（父母 +夫妻 +子女）的梯級(jí)消費(fèi)比例。在喜歡的房子地點(diǎn)的回答中，福田占了多數(shù)； 在何處工作的回答中，福田占 58％，羅湖占 28％，南山占 12％，香港占 1％，其他占 1％，福田的比例也是最多。相較之下比 20xx 年的片區(qū)推廣更進(jìn)一 步。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階層化供給不均衡 今年以來(lái)，關(guān)于房?jī)r(jià)的問(wèn)題一直受各方關(guān)注，降價(jià)呼聲也很高。 這 6 項(xiàng) 措 施 在 20xx 年 逐 漸 實(shí) 施 ， 落 到 實(shí) 處 ， 在 20xx年 逐 漸 成 熟 ， 這 將 提 高 深 圳 市 的 外 來(lái) 人 口 增 長(zhǎng) 速 度 ， 人 口的 增 長(zhǎng) 將 直 接 促 進(jìn) 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 增 長(zhǎng)（ 60 年 代 的 香 港 房 地產(chǎn)市場(chǎng) 的 快 速 增 長(zhǎng) 就 是 依 賴 于 人 口 高 速 膨 脹 ）。 20xx 年 當(dāng) 年實(shí) 現(xiàn) 全 市 GDP 總值 1908 億 元 ，同 比 增 長(zhǎng) 了 %，高 出 預(yù)期目標(biāo) 的 個(gè) 百 分 點(diǎn) 。 房地產(chǎn) 政 策 深 圳 市 規(guī) 劃 國(guó) 土 局 于 20xx 年 1 月 份 內(nèi) 連 續(xù) 推 出 了 三項(xiàng) 規(guī) 范 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 公 告（ 深 規(guī) 土 告 [20xx]0 0 03 號(hào) ），分 別 對(duì) 建 立 土 地 有 形 市 場(chǎng) 、 提 高 預(yù) 售 門 檻 兩 項(xiàng) 內(nèi) 容 作 出 了產(chǎn)品銷售價(jià)格景氣指數(shù)60708090100110120200 0年1季200 0年2季200 0年3季200 0年4季200 1年1季200 1年2季200 1年3季200 1年4季工業(yè)交通倉(cāng)儲(chǔ)郵電通訊業(yè)商貿(mào)飲食業(yè)房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)服務(wù)業(yè)比較線（指數(shù)1 0 0 ）企業(yè)盈利景氣指數(shù)40608010012014016020 00 年1 季20 00 年2 季20 00 年3 季20 00 年4 季20 01 年1 季20 01 年2 季20 01 年3 季20 01 年4 季總體工業(yè)建筑業(yè)交通倉(cāng)儲(chǔ)郵電通訊業(yè)商貿(mào)飲食業(yè)房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)服務(wù)業(yè)比較線（指數(shù)120）本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 6 6 規(guī) 定 ： 要 求 嚴(yán) 格 執(zhí) 行 限 期 交 清 地 價(jià) 款 ； 禁 止 未 獲 得 預(yù) 售 許可 證 前 的 內(nèi) 部 認(rèn) 購(gòu) ； 未 交 清 地 價(jià) 款 以 前 的 土 地 嚴(yán) 格 限 制 拍賣。 大盤時(shí)代到來(lái) 項(xiàng)目規(guī)模面積分布比例圖4 ～7 萬(wàn)㎡%7 萬(wàn)㎡以上%0 ～1 萬(wàn)㎡%1 ～2 萬(wàn)㎡%2 ～3 ㎡%3 ～4 ㎡% 上圖是 20xx 年新推樓盤的項(xiàng)目規(guī)模分布比例圖，以推售面積來(lái)看項(xiàng) 目的 規(guī)模 ，推 售面 積 在 4 萬(wàn) 平方 米以 上的 項(xiàng) 目占 全市 的％。產(chǎn)品供給集中化、同質(zhì)化 —— 高成本營(yíng)銷 —— 價(jià)格繼續(xù)上漲 —— 缺乏需求支撐 —— 泡沫破了 —— 積壓產(chǎn)品 —— 價(jià)格大戰(zhàn)。 從計(jì)劃購(gòu)買時(shí)間看，計(jì)劃一年內(nèi)置 業(yè)的客戶約占四分之三。這顯示人們?cè)谑杖敫叩臈l件下，更愿意為裝修的自由選擇預(yù)留更大空間。 按揭付款是主流 頻次分析表明購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中選擇按揭付款占 81％，一次性付款占 19％。 1 工作在福田 調(diào)查顯示：被訪者的工作地中，羅湖占 28％，福田占 58％，南山占 12％，香港占 1％，其他占 1％。 1 各種置業(yè)因素加權(quán)排序 被訪者關(guān)注的置業(yè)因素回答中，有排序的，有沒(méi)有排序的；經(jīng)過(guò)加權(quán)排序，環(huán)境景觀、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、交通排在前五位。 交易案例客戶總結(jié) —— 深業(yè)花園 成交客戶分析 居住地 取樣 106 個(gè) 本文檔是純 w