【正文】 和社區(qū)文化教育服務(wù)的一體化。服務(wù)：競(jìng)爭(zhēng)的決策質(zhì)素入世后企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)將是深層次、人性化、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)建立有效的激勵(lì)機(jī)制，始終把員工培訓(xùn)放在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度來(lái)對(duì)待。由于其經(jīng)營(yíng)好壞并不與企業(yè)的存亡有關(guān)，有些雖名為獨(dú)立核算的法人企業(yè)，實(shí)際上還是靠各自的“母體”的“奶水”滋養(yǎng)，缺乏自身的激勵(lì)機(jī)制。它們之間有什么區(qū)別和聯(lián)系，如何界定它們之間的責(zé)權(quán)利，實(shí)際上還是有爭(zhēng)議的?，F(xiàn)在經(jīng)過(guò)20多年的經(jīng)濟(jì)體制改革，住房是商品的觀念基本上已被普遍接受。第一，“質(zhì)量”要反映物業(yè)管理服務(wù)滿足住戶或業(yè)主需要的基本特性，即物業(yè)管理服務(wù)作為商品所體現(xiàn)的使用價(jià)值。尤其是衛(wèi)生、安全性，根據(jù)我國(guó)的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第七條，消費(fèi)者在購(gòu)買、使用商品和接受服務(wù)時(shí)享有人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利。在物業(yè)管理服務(wù)這種商品的交換過(guò)程中，物業(yè)管理公司提供具有一定質(zhì)量的使用價(jià)值，而業(yè)主或住戶則對(duì)所需服務(wù)的使用價(jià)值進(jìn)行“估價(jià)”，即對(duì)它的質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。通過(guò)按質(zhì)論價(jià)，規(guī)范物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)行為，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，在行業(yè)內(nèi)真正地開(kāi)展公平競(jìng)爭(zhēng)。(4)物業(yè)管理行業(yè)的人力資源匱乏。要實(shí)施品牌戰(zhàn)略，以品質(zhì)取勝。它要求從事物業(yè)管理的人員，不僅要有較高的文化素質(zhì)、思想素質(zhì)和敬業(yè)精神，而且要有專業(yè)技能。來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)第二篇：物業(yè)管理組織架構(gòu)及項(xiàng)目情況公司設(shè)有綜合管理部、工程維修部部、業(yè)主服務(wù)部、秩序維護(hù)部等部門。3物業(yè)的價(jià)值觀：尊重信任員工，誠(chéng)信依法服務(wù)，不斷超越創(chuàng)新，用心服務(wù)業(yè)主。公司提倡和鼓勵(lì)員工創(chuàng)新，包括體制創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新。作為物業(yè)管理公司的員工，我們服務(wù)業(yè)主住戶，為業(yè)主住戶提供多種服務(wù)內(nèi)容，而業(yè)主也用他們的方式為我們服務(wù)，他們定期向我們繳納管理費(fèi)為我們支付衣食住行的費(fèi)用。9物業(yè)質(zhì)量方針：秩序安全，環(huán)境優(yōu)美，舒適健康，業(yè)主滿意。效率意識(shí)：案無(wú)積卷、日事日畢。其效力及于以后的物業(yè)買受人。（七）在物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)所隨意懸掛、張貼、涂鴉或刻畫。（四）業(yè)主因房屋裝飾裝修或其專有部位中發(fā)生滲水等問(wèn)題影響其他業(yè)主安全、正常使用物業(yè)的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)予以修復(fù)處理，由此造成的損失，相關(guān)責(zé)任人要及時(shí)予以賠償。第二十三條 本規(guī)約由業(yè)主、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各持一份。鼓勵(lì)支持企業(yè)之間的優(yōu)化組合，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)，提高行業(yè)整體業(yè)務(wù)素質(zhì)；建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時(shí)糾正物業(yè)服務(wù)中的只收費(fèi)不服務(wù)等不規(guī)范行為，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益。維修資金管理部門在收到使用登記材料后，應(yīng)及時(shí)核查并予以答復(fù)。維修資金使用應(yīng)具備以下條件：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后；（二）使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。（三）規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。第十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。因裝飾裝修房屋影響或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)及時(shí)恢復(fù)；給其他業(yè)主或物業(yè)使用人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（四）在公共場(chǎng)所晾曬衣物（預(yù)留的固定晾曬處除外）。第四篇：物業(yè)管理第一章 總則第一條 為維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人在物業(yè)管理中的合法權(quán)益，促進(jìn)管理、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等活動(dòng)能正常持續(xù)進(jìn)行，建設(shè)管理有序、服務(wù)規(guī)范完善、秩序良好、環(huán)境優(yōu)美、文明和諧的物業(yè)管理區(qū)域，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)約。團(tuán)隊(duì)觀念：一個(gè)籬笆三個(gè)樁，一個(gè)好漢三個(gè)幫！憂患意識(shí)：不敬業(yè)就失業(yè)，不愛(ài)崗就下崗。我們必須要善于創(chuàng)新。6物業(yè)服務(wù)宗旨：快樂(lè)服務(wù)，溫馨和睦。5物業(yè)企業(yè)精神：團(tuán)結(jié)，創(chuàng)新，誠(chéng)信，高效。我們認(rèn)為任何員工都有自己的特長(zhǎng)，都是公司發(fā)展所需的人才；每個(gè)人的特長(zhǎng)不一，不等于人格的高貴與鄙見(jiàn)，而是相互依存，相互欣賞；而且，通過(guò)努力學(xué)習(xí)，不斷創(chuàng)新，都可以成長(zhǎng)為技能更精的復(fù)合型人才；公司為人才創(chuàng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境：我們惟才是用、量才適用，始終將人才視為我們的創(chuàng)業(yè)伙伴；人無(wú)完人，天生人人皆可用，只要具備公司的企業(yè)精神，只要符合公司行為規(guī)范要求，大家可以相互信任、相互尊重、相互競(jìng)爭(zhēng)、相互幫助、取長(zhǎng)補(bǔ)短，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，大家和企業(yè)一起成長(zhǎng)，共創(chuàng)美好明天。只有將物業(yè)骨干企業(yè)組成企業(yè)集團(tuán)，發(fā)揮整體優(yōu)勢(shì)，用“聯(lián)合艦隊(duì)”打入國(guó)際市場(chǎng)。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，與原單獨(dú)的物業(yè)管理企業(yè)相比，不僅企業(yè)集團(tuán)的規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量強(qiáng)，可以通過(guò)集團(tuán)的整體實(shí)力，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中奪得更多的物業(yè)管理項(xiàng)目，進(jìn)而改變單獨(dú)物業(yè)管理企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項(xiàng)目的狀況，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。要制定出合理的物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)的物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在一陣“禁止亂收費(fèi)”的潮流影響下，已偏離了市場(chǎng)規(guī)律。香港物業(yè)管理的協(xié)議定價(jià)方式滲透了有償服務(wù)的方式，南京推行的等級(jí)收費(fèi)方式也昭示著一分錢一分貨的市場(chǎng)準(zhǔn)則。第一，實(shí)行按質(zhì)論價(jià)，可以更好地滿足對(duì)物業(yè)管理服務(wù)多層次的市場(chǎng)需求，正確引導(dǎo)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)行為。這并非生產(chǎn)和消費(fèi)兩個(gè)不同的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而是在交換中。如果物業(yè)管理服務(wù)無(wú)法做到等待時(shí)間短、提供服務(wù)及時(shí)和服務(wù)過(guò)程快，將會(huì)難以滿足業(yè)主或住戶的需要。一、物業(yè)管理服務(wù)按質(zhì)論價(jià)中“質(zhì)”的內(nèi)容對(duì)于服務(wù)質(zhì)量高的物業(yè)管理服務(wù)就應(yīng)允許高收費(fèi)，而對(duì)于服務(wù)質(zhì)量低的物業(yè)管理服務(wù)就應(yīng)實(shí)行低收費(fèi)。這是非常合乎經(jīng)濟(jì)改革的方向，而又非常合乎實(shí)際情況的政策措施。有的城市雖然在試點(diǎn)中建立新型社區(qū)，但絕大多數(shù)地區(qū)，業(yè)主委員會(huì)系群眾自治組織，不具備法人資格，只是“上無(wú)頭，下無(wú)腳”的松散組織。遇到經(jīng)費(fèi)虧損就向“母體”——房管局(處)報(bào)帳。因而，企業(yè)必須把對(duì)優(yōu)秀人才的管理和激勵(lì)提升到人力資本的高度，把人力資源作為一種特殊的資本運(yùn)作?！捌放啤笔鞘袌?chǎng)中最具決定性的要素，也是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)。物業(yè)管理公司在實(shí)現(xiàn)技防與人防相結(jié)合的同時(shí)，要把管理手段及方式的現(xiàn)代化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化，不斷將現(xiàn)代科技革命的最新成果應(yīng)用于物業(yè)管理，通過(guò)小區(qū)智能化建設(shè)，持續(xù)提高物業(yè)管理的科技含量。來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)當(dāng)前物業(yè)管理中迫切需要解決的問(wèn)題20010930一、要“斷奶”，割斷與母體的關(guān)系，真正成為獨(dú)立的具有法人地位的物業(yè)管理公司。在解決物業(yè)管理公司的附屬地位和進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)后，為了有利于雙向選擇，業(yè)主委員會(huì)的法律地位問(wèn)題必須盡快解決，否則，所謂雙向選擇也是難以實(shí)現(xiàn)的。將計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下房屋管理由單位完全包下來(lái)，改為由居民所在單位以貨幣工資的形式發(fā)給職工個(gè)人，再由個(gè)人自己去購(gòu)買物業(yè)管理服務(wù)。這是市場(chǎng)交易中公認(rèn)的一項(xiàng)基本原則。其次，是業(yè)主或住戶在享受物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的等待時(shí)間、提供時(shí)間和過(guò)程時(shí)間。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量是指物業(yè)管理服務(wù)這種商品的有用程度所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。綜上所述，在對(duì)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行按質(zhì)論價(jià)的過(guò)程中，我們考察其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)涵時(shí)，既要反映物業(yè)管理服務(wù)滿足住戶或業(yè)主需要的基本特性，即物業(yè)管理服務(wù)作為商品所體現(xiàn)的使用價(jià)值；又要反映物業(yè)管理服務(wù)所體現(xiàn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，即物業(yè)管理服務(wù)的有用程度所帶來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。(3)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的觀念有待改進(jìn)。在小區(qū)的規(guī)劃時(shí)，要做到統(tǒng)一規(guī)劃、成片開(kāi)發(fā)、增加小區(qū)的規(guī)模，促進(jìn)物管的規(guī)模效益。我國(guó)的物業(yè)管理已進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的形成，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)突出表現(xiàn)為管理水平和服務(wù)質(zhì)量。我國(guó)石油、汽車等行業(yè)組建企業(yè)集團(tuán)的實(shí)踐就是很好的證明，物業(yè)管理行業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，只有組建企業(yè)集團(tuán)，才能克服企業(yè)單槍匹馬、孤軍奮戰(zhàn)的局面，使企業(yè)在資金、人才、技術(shù)、裝備、管理、服務(wù)上都具有競(jìng)爭(zhēng)力，形成真正的“航空母艦”，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。一個(gè)以提高效率為中心的企業(yè)風(fēng)格。品牌表明了公司在市場(chǎng)的知名度和信譽(yù)度，公司創(chuàng)建品牌的最終目的是要樹(shù)立業(yè)主信心，開(kāi)拓市場(chǎng)，通過(guò)合作共贏，與業(yè)主或租戶/相關(guān)利益者共同構(gòu)建和諧社區(qū)。高效既是公司的要求，也是業(yè)主對(duì)服務(wù)的要求。精細(xì)服務(wù)要注重細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)體現(xiàn)了專業(yè)水準(zhǔn)，從服務(wù)的禮儀禮貌、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)知識(shí)、服務(wù)技能、服務(wù)效率、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)程序、服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)溝通反饋等方面全面體現(xiàn)服務(wù)的個(gè)性化，要從服務(wù)的廣度、深度、持續(xù)創(chuàng)新全面拓展服務(wù)的內(nèi)涵，重視服務(wù)的每一程序、每一環(huán)節(jié)、每一標(biāo)準(zhǔn)、每一細(xì)節(jié)，給業(yè)主以無(wú)微不至的專業(yè)體驗(yàn)。倫理觀念：尊敬領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同事。1．記錄業(yè)主基本信息如：身份證號(hào)，樓號(hào)，房號(hào)，姓名，工作單位，聯(lián)系電話，建筑面積等，并生成業(yè)主的綜合信息表（包括所有業(yè)主有費(fèi)用綜合信息表，單個(gè)業(yè)主信息表）；2．記錄月水電煤氣抄表數(shù)據(jù)并打印業(yè)主交費(fèi)通知單，包括水電煤氣有線電視費(fèi)通知單，供暖費(fèi)通過(guò)單，物業(yè)管理通知單：3．記錄業(yè)主交費(fèi)情況并打印交費(fèi)單，包括水電煤氣費(fèi)，供暖費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)，分期付款。還遵守以下規(guī)定：（一）；（二）；（三）。使用專項(xiàng)維修資金的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人按照有關(guān)規(guī)定，根據(jù)維修項(xiàng)目提出維修資金使用方案、所需資金預(yù)算、列支范圍、工程進(jìn)展以及資金劃撥等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布，并經(jīng)建筑物及其附屬設(shè)施維修資金列支范圍的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。第五章 物業(yè)出租和轉(zhuǎn)讓第十八條 業(yè)主將房屋出租時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知并要求承租人遵守物業(yè)管理制度和本臨時(shí)管理規(guī)約。對(duì)新申報(bào)的物業(yè)企業(yè)，必須嚴(yán)格按照設(shè)立物業(yè)企業(yè)必須具備的條件及審批程序執(zhí)行，特別要重視三級(jí)物業(yè)資質(zhì)的申報(bào)，對(duì)其人員的從業(yè)情況、資格證件、人員數(shù)量、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等予以全面的考察，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的不予審批。五、關(guān)于對(duì)規(guī)范物業(yè)維修資金使用審批流程的建議加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用監(jiān)管。l、工程決算書；工程量簽證單；物業(yè)專項(xiàng)維修資金支取申請(qǐng)表維修和更新、改造工程竣工驗(yàn)收書。業(yè)主委員會(huì)要根據(jù)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作規(guī)程，規(guī)范操作，制定并監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，發(fā)揮業(yè)主自治作用。但是發(fā)展過(guò)程中，也出現(xiàn)了物管企業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、誠(chéng)信度不高，業(yè)主不配合支持企業(yè)服務(wù)問(wèn)題，影響了物業(yè)管理的有序推進(jìn)。（六）為保持本物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)原貌和整體美觀。（十）法律法規(guī)禁止的其他行為。第五條（相鄰關(guān)系）各業(yè)主同意，按照有利于共同生活、和諧相處的原則，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，妥善處理供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。溝通原則：不回避矛盾，對(duì)事不對(duì)人，溝通增進(jìn)互信。為此，物業(yè)從業(yè)人員務(wù)必牢固樹(shù)立“業(yè)主是上帝，業(yè)主是衣食父母”等基本觀念，任何時(shí)候都必須牢記在不違法的前提下“業(yè)主總是對(duì)的”的思想觀念，如果業(yè)主錯(cuò)了，就是由于我們解釋工作還沒(méi)有做到位。7物業(yè)經(jīng)營(yíng)理念：追求卓越，互利共贏。誠(chéng)信是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)之本。但在我們眼里，沒(méi)有枯燥與乏味，只有無(wú)盡的創(chuàng)造、無(wú)窮的樂(lè)趣。經(jīng)營(yíng)理念及企業(yè)文化普惠金融，和諧共富公司按照市場(chǎng)化、專業(yè)化、集團(tuán)化的管理模式，以業(yè)主至上、服務(wù)第一為宗旨，建立了獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、依法管理、自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制，確定了科學(xué)規(guī)范、竭誠(chéng)高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展、依