【正文】 Xx 房地產開發(fā)有限公司 二 OO 五 年 十 二 月 2 目 錄 一、 項目概況 ????????????????????????? 3 項目概況 ????????????????????????? 3 項目公司 ????????????????????????? 4 二、 市場分析與預測 ?????????????????????? 5 三、 項目定位分析與優(yōu)劣勢分析 ????????????????? 8 四、 商業(yè)裙樓定位策略 ??????????????????? ?? 9 五、 項目建設周期及工程進度安排 ???????????????? 13 六、 投資估算與資金籌措 ???????????????????? 15 七、 項目損益表及靜態(tài)盈利能力 ????????????????? 18 八、 項目財務效果評價 ????????????????????? 18 九、 資金使用和資金回籠時間計劃 ???????????????? 18 十、 結論 ??????????????????????????? 20 3 一、 項目概況 項目概況 本項目位于 西部 xx 市 ，地處 西部 xx 市 市繁華的商業(yè)副中心 “ xx 商 業(yè)圈”， 本項目 在建工程建筑面積 ㎡，土地使用權 ㎡，它是雙塔超高層建筑物，地下三層 ㎡，地上裙樓五層 ㎡，為框架結構，主樓六層至四十二層為筒體結構 ㎡，次樓六樓至十九層剪力墻結構 ㎡。而商業(yè)地產市場就顯得 相對 冷清， 投 放量 放大程度較高 ，空置面積 上升 ，供需矛盾日漸突出。 產權商鋪 1F 上 34000 元； 1F 下23000 元 5 E 05 6000m178。 ? 區(qū)域內大型商業(yè)樓盤的陸續(xù)啟動，招商的成功，區(qū)域商業(yè)面貌可能出現根本性的改觀，為本案商業(yè)帶來機遇 。 五層規(guī)劃： 引進如賓諾、良木緣等咖啡屋及酒吧，為消費者提供舒適的聊天、休閑的空間。然后引入或組建專業(yè)的商業(yè)管理公司，通過回報租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經營權，年回報利率定在 8%。 15 資 金用途：用于群樓建設。 xx 房地產開發(fā)有限公司 二 OO五年十一月一日 。 七、項目損益表及靜態(tài)盈利能力 項目預計全部銷售額為 30094 萬元，具體測算如下： 單位：（萬元） 序號 損益科目 估價 經濟指標 備 注 數量 χ 單價 收入 銷售收入 30, 14層商場 22,178。 C：自留產權，整體租賃的運作模式 將商業(yè)裙樓作為資產，統一招商經營， 23年內不推向市場進行銷售。 締造高品位風情飲食、休閑、文化新空間。本案如能建立相應優(yōu)勢，則可能獲得較好市場反應。 產權商鋪 1F20xx0 元； 2F9000元 7 G 07 6500m178。 從 20xx 年商業(yè)地產需求的突然放量，到 20xx 年商業(yè)地產的大面積竣工，以及 20xx 年的空前發(fā)展， 形成 商業(yè)地產 的相對過剩 。另為工程配套附屬用地 平方米，為綠地和停車場用地。 二、 市場分析與預測 20xx 年，對 西部 xx 市 房地產市場而言是變局迭出的一年，先是土地政策陽光化，接著銀行信貸門檻抬高，政策和金融的雙重規(guī)范象兩只大手，重重地擰著房地產行業(yè)的 水分。 產權商鋪 1F29000 元； 2F14800元 2 B 02 4 萬 m178。 （三）項目機會 ? XX路目前開始改造，取消單行道的限制。 三、四層規(guī)劃： 引進高檔大型中餐、海鮮餐館等。 10 五層規(guī)劃： 引進如賓諾、良木緣等咖啡屋及酒吧，為消費者提供舒適的聊天、休閑的空間。 中型百貨商場和超市 11 五 、項目建設周期及工程進度安排 表 序號 任務名稱 工期 開始時間 完成時間 1 主樓 41， 42F 結構施工 30 天 20xx 年 6 月 1 日 20xx 年 7 月 1 日 2 主樓鋼結構施工 45 天 20xx 年 7 月 1 日 20xx 年 8 月 15 日 3 主樓加固 45 天 20xx 年 5 月 10 日 20xx 年 6 月 24 日 4 主樓輕質墻板安裝 110 天 20xx 年 6 月 4 日 20xx 年 9 月 22 日 5 主樓幕墻施工 100 天 20xx 年 5 月 1 日 20xx 年 9 月 10 日 6 主樓給排水主管安裝 30 天 20xx 年 7 月 4 日 20xx 年 8 月 3 日 7 通風工程施工 60 天 20xx 年 7 月 6 日 20xx 年 9 月 4 日 8 主樓強弱電施工 150 天 20xx 年 7 月 1 日 20xx 年 11 月 28 日 9 主樓消防施工 150 天 20xx 年 9 月 10 日 20xx 年 2 月 7 日 10 主樓電梯施工 90 天 20xx 年 1 月 8 日 20xx 年 4 月 8 日 11 主樓光彩照明 30 天 20xx 年 3 月 1 日 20xx 年 3 月 31 日 12 主樓智能化 120 天 20xx 年 7 月 25 日 20xx 年 11 月 22 日 13 主樓室內裝飾施工 300 天 20xx 年 10 月 1 日 20xx 年 7 月 30 日 14 主樓屋面防水施工 7 天 20xx 年 3 月 6 日 20xx 年 3 月 13 日 15 副樓加固 25 天 20xx 年 6 月 20 日 20xx 年 7 月