【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費三通一平費自來水廠建設(shè)費污水處理廠建設(shè)費供熱廠建設(shè)費煤氣廠建設(shè)費地下水資源養(yǎng)蓄基金地下熱水資源費市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）開發(fā)管理費城建綜合開發(fā)項目管理費1建筑行業(yè)管理費1綠化建設(shè)費1公園建設(shè)費1綠化補償費1路燈維護費1環(huán)衛(wèi)設(shè)施費1生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）1電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）1外部供電工程貼費（電貼費）建安工程費2建設(shè)工程招投標(biāo)管理費2合同預(yù)算審查工本費2質(zhì)量管理監(jiān)督費2竣工圖費2建材發(fā)展補充基金2實心黏土磚限制使用費2工程監(jiān)理費2工程標(biāo)底編制管理費2機電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費 超計劃用水加價3夜間施工噪聲擾民補償費3占道費3固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序一、中國境內(nèi)外銷商品房的銷售辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》選定中介代理機構(gòu)和律師事務(wù)所與購房者簽訂認(rèn)購書簽訂正式買賣契約辦理簽約公證辦理外銷商品房預(yù)售契約公證辦理外銷商品房的預(yù)售登記外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記外銷商品房抵押登記樓宇交付入住手續(xù)1辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)二、中國境內(nèi)內(nèi)銷商品房的銷售1提交完成建設(shè)項目投資證明1簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議1辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》1銷售項目備案1委托中介代理機構(gòu)進行銷售1與購房者簽訂認(rèn)購書1與購房者簽訂買賣契約1辦理預(yù)售登記 辦理轉(zhuǎn)讓登記2辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)2樓宇交付入住2質(zhì)量保證書和使用說明書2辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、中國境內(nèi)房地產(chǎn)出租的綜合管理2房屋出租權(quán)的確認(rèn)2申請房屋租賃許可證2出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議2租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)2租賃房屋的轉(zhuǎn)租房屋租賃關(guān)系的終止四、中國境內(nèi)房地產(chǎn)出租的專項（外地來城市人員）管理3房屋出租權(quán)的確認(rèn)3出租人辦理房屋租賃許可證3出租人辦理《房屋租賃安全合格證》3簽訂書面租賃協(xié)議3租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、中國境內(nèi)房地產(chǎn)的抵押3抵押權(quán)的設(shè)定3簽訂抵押合同3辦理房地產(chǎn)抵押登記3抵押房地產(chǎn)的占管抵押房地產(chǎn)的處分 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加印花稅契稅土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅房產(chǎn)稅城市房地產(chǎn)稅1房屋產(chǎn)權(quán)登記費1房屋所有權(quán)證工本費1房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費1房屋他項權(quán)利執(zhí)照費1房屋買賣登記費1房屋買賣手續(xù)費1房屋租賃審核備案手續(xù)費1向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費1來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費 房屋租賃登記費2房屋估價手續(xù)費2房屋公證估價手續(xù)費2房地產(chǎn)價格評估費2房地產(chǎn)中介服務(wù)費 第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批簽署物業(yè)管理委托合同居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)安排簽訂管理公約制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書物業(yè)管理服務(wù)基本要求物業(yè)管理委員會的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金普通居住小區(qū)物業(yè)管理費高檔住宅物業(yè)管理費經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費供暖費房地產(chǎn)開發(fā)流程設(shè)計的涵義房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計是針對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目所作的用來指導(dǎo)項目開發(fā)經(jīng)營全過程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點、房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來完成，它需要在房地產(chǎn)項目開發(fā)運作之前制定，它是一個粗線條的概略規(guī)定。時間：取得開發(fā)合同后。提交：開發(fā)項目綜合驗收申請；開發(fā)項目竣工圖紙；單體工程審查表；規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗收合格報告；物業(yè)管理落實情況報告。其它等級資質(zhì)晉升提供資料（1）企業(yè)向市建委提出升級的請示；（2）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表》(一式三份）；(3)、企業(yè)章程（原件或復(fù)印件加蓋公司公章）；（4）注冊資本增加后的驗資報告原件；（5）上一經(jīng)會計師事務(wù)所審計的財務(wù)報表（會計師事務(wù)所出具的審計報告原件）；（6）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（復(fù)印件加蓋公司公章）；（7）工程技術(shù)人員職稱證書及聘用合同（復(fù)印件加蓋公司公章，職稱證書須交驗原件）；（8）近三年開發(fā)建設(shè)項目工程竣工備案登記證書復(fù)印件（或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額的證明；竣工驗收備案證復(fù)印件須加蓋發(fā)證單位或存檔單位公章）、在建項目提供施工許可證（或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資的證明）（原件或復(fù)印件加蓋公司公章）；聯(lián)建項目須提供聯(lián)建合同和批準(zhǔn)聯(lián)建文件或聯(lián)建備案證(復(fù)印件加蓋公司公章并交驗原件)；（9）《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》和《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》及其購買前述“兩書一冊”的發(fā)票復(fù)印件；（10）原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書正、副本原件；（11）近三年的統(tǒng)計報表（需統(tǒng)計局蓋章）；（12）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納配套費申報審核表；(13)質(zhì)量認(rèn)證體系證書(復(fù)印件加蓋公司公章并交驗原件，三級升二級的提供)；（14）主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向企業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）建設(shè)(房地產(chǎn)開發(fā))主管部門申報材料。整個受理及審批須在20個工作日內(nèi)辦結(jié)。二、提交材料（一）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和在渝分公司營業(yè)執(zhí)照原件（核驗后歸還）及復(fù)印件；（二）房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書正、副本原件（核驗后歸還）及復(fù)印件；（三）企業(yè)法定代表人身份證復(fù)印件；（四）項目承接意向書（中標(biāo)通知書或與項目委托方簽署的合同文本）；（五）重慶市外地來渝開發(fā)企業(yè)備案登記表一式三份（重慶市開發(fā)辦、項目所在地開發(fā)辦、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各持一份）。7）消防部門對擬建設(shè)項目建設(shè)用地進行消防用地審批。4）施工圖審查機構(gòu)對規(guī)劃總體設(shè)計和施工圖設(shè)計進行審查。2）財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。（住建局開發(fā)辦）八、工程施工階段：1．辦理臨時設(shè)施規(guī)劃許可，規(guī)劃放驗線。（住建局質(zhì)安站）7．辦理建筑工程施工許可證。4）監(jiān)理單位出具工程量完成80%以上的施工進度證明材料。2）市住建局對施工圖設(shè)計文件進行行政審查，施工圖紙報施工圖審查機構(gòu)審核。5）國土資源局根據(jù)建設(shè)項目意見書進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方案的審查。整個受理及審批須在20個工作日內(nèi)辦結(jié)。工作時限為3個工作日。暫定三級資質(zhì)的辦理由市建委一次向各區(qū)縣（自治縣）建設(shè)(房地產(chǎn)開發(fā))主管部門發(fā)放兩個蓋好重慶市建設(shè)委員會公章的空白證書，區(qū)縣（自治縣）建設(shè)(房地產(chǎn)開發(fā))主管部門依據(jù)與市建委簽署的委托協(xié)議和《重慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級資質(zhì)審批實施細則》進行審批發(fā)證。（三）資質(zhì)晉升提供資料二級資質(zhì)晉升一級資質(zhì)提供材料（1）分別向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和重慶市建委上報關(guān)于申報資質(zhì)一級企業(yè)的文件各兩份；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)申報表（一式三份，封面加蓋單位公章）；（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原資質(zhì)等級證書正、副本原件。辦事依據(jù) ：《城市房地產(chǎn)管理法》、《湖北省城市新建住宅及配套設(shè)施建設(shè)與交付使用管理辦法》。發(fā)放：開發(fā)合同，項目手冊。房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計的主要依據(jù)有：①可行性研究報告，②房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司優(yōu)勢條件，②房地產(chǎn)開發(fā)項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關(guān)指示；⑤房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司習(xí)慣作法；⑥國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。由房管分局審批后報市局辦理。發(fā)放：綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。四、辦理程序及時限（一）資質(zhì)新辦的辦理程序及時限暫定二級資質(zhì)的辦理（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向區(qū)縣（自治縣）建設(shè)(房地產(chǎn)開發(fā))主管部門申報材料，區(qū)縣（自治縣）建設(shè)(房地產(chǎn)開發(fā))主管部門受理材料后，按照相關(guān)規(guī)定對材料真實性、合法性進行審核，并簽署初審意見。（2）企業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）建設(shè)(房地產(chǎn)開發(fā))主管部門受理、審查申報材料，制作決定書、資質(zhì)證書，并發(fā)證。（三）資質(zhì)晉升的辦理程序及時限二級晉升為一級（1）企業(yè)將申報材料報市建設(shè)行政主管部門政務(wù)辦理中心，政務(wù)辦理中心接件后轉(zhuǎn)市開發(fā)辦行業(yè)管理處，工作時限為1個工作日；（2）市開發(fā)辦行業(yè)管理處審查材料，提出初審意見后轉(zhuǎn)市開發(fā)辦綜合處形成上報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部文件初稿，經(jīng)市開發(fā)辦領(lǐng)導(dǎo)簽署審核意見報市建委領(lǐng)導(dǎo)審批，工作時限為15個工作日；（3）市建委領(lǐng)導(dǎo)簽署審批意見，工作時限為3個工作日；（4）市建委辦公室制作上報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部文件，工作時限為1個工作日；（5）企業(yè)領(lǐng)取市建委文件，向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上報申請一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)材料；（6）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部審批發(fā)證。三、辦理程序及時限（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向重慶市建委政務(wù)辦理中心申報窗口提交材料；（二）市開發(fā)辦行業(yè)管理處審查材料，形成審批表報開發(fā)辦分管領(lǐng)導(dǎo)審批；（三）由市開發(fā)辦制證，政務(wù)辦理中心發(fā)送備