【正文】 .............................. 17 目標(biāo)客戶群寫真 ...................................................................................... 17 四、價格定位 ...................................................................................................... 18 商業(yè)售價定位 ......................................................................................... 18 第四部分 項目前景預(yù)測 ....................................................................... 錯誤 !未定義書簽。因此， 政府仍致力于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，扶持第三產(chǎn)業(yè)。 地塊控制指標(biāo)一覽表 項 目 指 標(biāo) 總用地面積 ㎡ 地塊編號 A B 地塊面積 ㎡ 125903.4 48325.4 強制性指用地性質(zhì) 商業(yè)金融二類居住標(biāo) 用地 用地 用地代碼 C2 R2 用地兼容性 R2 C2 建筑密度≤ % 50 50 建筑高度≤ m 100 100 容積率≤ 6.2 7.2 綠地率≥ % 25 25 建筑容量≤ ㎡ 780601.1 347942.9 配建停車位≥ 個 3122 1550 配套市政變電變電 項目周邊配套情況 ? 商業(yè)配套：以 IT、數(shù)碼為核心的科技商圈。 ? 環(huán)境劣勢： 科技市場周邊建筑 十分陳舊，不利于項目氛圍的營造。 ? 慎重分析考慮回遷樓問題，提前作好應(yīng)對措施，以作到將影響降到最低。 政府公職人員 510% 政府官員及公務(wù)員 主要來自于科技市場周邊的政府工職人員 。 ? 大型電器賣場、手機賣場豐富綜合商業(yè)業(yè)態(tài)。 另外，在現(xiàn)金流量計劃中，適當(dāng)考慮了工程承建單位的工程進度款適當(dāng)延后集中在項目預(yù)售收款期支出。 根據(jù)市場及項目定位分析，該項目的 住宅、商業(yè)及商務(wù) 保本銷售價格及銷售率 較易 實現(xiàn)， 開發(fā)市場風(fēng)險極低。因此上表開發(fā)成本項目分類及對應(yīng)成本不盡合理，但總成本與 相關(guān)預(yù)算和概算是相符的。 項目開發(fā)成本估算表 序號 項目名稱 計算程式 單價 (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 一 土地成本 128696 1 拆遷補償?shù)? 19432 2 土地掛牌費用 11826 3 回遷區(qū)建造成本 97438 二 建造成本 286058 1 前期工程費 6087 設(shè)計費 5502 地 質(zhì)勘察費 84 文物鉆探費 77 其他費用 424 2 建安工程 240102 土建工程費 202196 設(shè)備及安裝 18986 其他工程費 20420 3 基礎(chǔ)設(shè)施費 10920 供氣、采暖 4708 道路綠化等 2308 其他工程費 3904 4 公共配套設(shè)施費 3320 5 開發(fā)行政收費 11858 6 建設(shè)單位管理費 2046 7 不可預(yù)見費 11725 合 計 317316 注 解 ： ? 上述成本測算數(shù)來源于本項目詳細(xì)財務(wù)計劃，以總開發(fā)成本除以開 發(fā)商實際取得可用于營銷的 萬㎡物業(yè)測算，單位面積成本為 元 。開發(fā)成本 100%） 。 ? 不可預(yù)見費 指項目客觀因素可能造成的不可估計成本。 ? 大型影院，真冰溜冰場，豐富項目的休閑娛樂，同樣提升項目商業(yè)的多樣化。 項目市場定位 通過以上對項目的分析，結(jié)合市 場情況，在此可對項目的資源點作 整合，使其系統(tǒng)化的呈現(xiàn)；同時在尋求和分析項目亮點的基礎(chǔ)上，找出各資源點的內(nèi)部聯(lián)系，形成整體競爭優(yōu)勢，如下對本項目的市場定位： 市場定位 ： 打打 造造 中中 國國 最最 大大 最最 具具 體體 驗驗 特特 色色 的的 科科 技技 綜綜 合合 體體 （集 ITMALL、綜合商業(yè)、辦公樓、住宅、公寓為一體的大型綜合體） ? 它是 中國第一大科技市場 ? 它是中原商業(yè)地產(chǎn)的價值標(biāo)竿 ? 它是鄭州的城市名片 ? 它是豫華公司品牌影響力的升華 分項市場定位： ? 科技商業(yè)市場定位： 中國第一大科技市場 ? 綜合商業(yè)市場定位： 體驗式大型購物樂園 ? 寫字樓市場定位： 品牌 IT 企業(yè)的集合器 ? 商務(wù)公寓市場定位： 以 IT 行業(yè)為主導(dǎo)的創(chuàng)業(yè)孵化園 ? 住宅市場定位： 鄭州首創(chuàng)高檔智能化住宅 三、 客戶定位 目標(biāo)客戶群細(xì)分 通過對項目分析及對科技市場周邊的二手市場摸底調(diào)研，對本項目的目標(biāo)客戶進行 細(xì)分： 目標(biāo)客戶細(xì)分示意圖50%20%8%8%6%4%4%IT類企 業(yè)主投資客事業(yè)單位人員政府工職人員外地學(xué)生家長外來商務(wù)人士年輕群體 目標(biāo)客戶群寫真 目標(biāo)客戶分類 細(xì)分階層劃 預(yù)計比例 細(xì)分行業(yè) 來源說明 核心客戶 企業(yè)主 5060% 私營企業(yè)主 主要來自于科技市場周邊從事經(jīng)營電子數(shù)碼 IT 產(chǎn)品的私企業(yè)主。 ? 規(guī)避對項目造成嚴(yán)重影響的人口劣勢。 ? 體量優(yōu)勢： 項目 地塊 體量大，有利于項目規(guī)?；_發(fā)，大體量的以“ IT” 為主題城市綜合體項目，更有利于增強項目在河南乃至全 國 地標(biāo) 地位。 但由于河南科技市場（位于項 目地塊部分）內(nèi)部設(shè)備陳舊、人流動線混亂、配套不足等等問題，嚴(yán)重阻礙 科技市場的發(fā)展，因此，本項目擔(dān)負(fù)起河南科技市場改造的重?fù)?dān)。 統(tǒng)觀近幾年發(fā)展趨勢，鄭州 GDP 一直維持較好的增長狀態(tài)，自 04 年起增幅保持在 15%16%。 三、項目未來的商業(yè)模式 .................................................................................... 19 科技專業(yè)市場模式 .................................................................................. 20 綜合商業(yè)模式 ......................................................................................... 20 第五部分 項目整體開發(fā)營銷及資金計劃 .................................................................... 23 一、項目開發(fā)建設(shè)進度安排 ................................................................................. 23 二、投資估算與資金籌措 .................................................................................... 23 開發(fā)成本測算 ......................................................................................... 23 資金籌 措 ................................................................................................ 25 資金使用計劃 ......................................................................................... 26 三、項目現(xiàn)金流量分析 ........................................................................................ 26 物業(yè)銷售收入估算 .................................................................................. 26 項目銷售回款計劃 .................................................................................. 29 項目銷售 利潤 ......................................................................................... 30 四、財務(wù)敏感性分析 ............................................................................................... 32 贏利能力分析 ............................................................................................. 32 項目不確定性分析 ...................................................................................... 32 五、附表 ................................................................................................................. 34 項目用地規(guī)劃指標(biāo) ...................................................................................... 34 項目開發(fā)成本估算表 ......