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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)置業(yè)顧問培訓(xùn)要求[五篇](留存版)

2025-10-21 10:43上一頁面

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【正文】 (2)文件夾內(nèi)容要充分顯示專業(yè)性,內(nèi)容包括:總體規(guī)劃圖、銷售平面圖、價(jià)目表、計(jì)價(jià)紙、認(rèn)購(gòu)須知、付款方式、按揭須知、相關(guān)證件復(fù)印件、市政信息、個(gè)人名片、筆、計(jì)算器等。(16)培養(yǎng)市場(chǎng)意識(shí),及時(shí)反映競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及同類項(xiàng)目的發(fā)展動(dòng)向。因此,消費(fèi)者最渴望、最需要的是能有一位專家出來,以客觀的態(tài)度、專業(yè)的知識(shí),為其提供有關(guān)地段發(fā)展趨向、建筑規(guī)劃理念、綠化環(huán)境設(shè)計(jì)、物業(yè)等方面理 1性、中肯的分析意見。著名的銷售數(shù)字法則就是1:8:25:1,意思是直接影響一名客戶,可以間接的影響8名客戶,并使25名客戶產(chǎn)生購(gòu)買意向,1名客戶產(chǎn)生購(gòu)買行為。(11)及時(shí)反映客戶情況。(7)會(huì)簽訂商品房買賣合同和確認(rèn)合同,按公司要求的付款進(jìn)度收款。微笑要發(fā)自內(nèi)心,滲透著自己的情感。第二章置業(yè)顧問的從業(yè)心態(tài)與必備素質(zhì)置業(yè)顧問的正確從業(yè)心態(tài)(1)置業(yè)顧問要建立信心:天下沒有賣不掉的房子,對(duì)房屋要有信心。(2)讓客戶了解產(chǎn)品:當(dāng)你和客戶建立了朋友般的信任關(guān)系,介紹產(chǎn)品便有了一個(gè)很好的基礎(chǔ),但介紹產(chǎn)品不是泛泛而談,它是建立在對(duì)產(chǎn)品切實(shí)了解基礎(chǔ)之上。(5)引發(fā)購(gòu)房動(dòng)機(jī)每個(gè)客戶都有潛在購(gòu)買動(dòng)機(jī),可能連他自己都不知道,置業(yè)顧問的責(zé)任就是“發(fā) 6掘”這個(gè)潛在動(dòng)機(jī)。證章要佩戴端正。(5)女士落座時(shí),應(yīng)用兩手將裙子向前靠攏,以免坐皺或顯示出不雅。如確需并排走時(shí),并非不要超過3人,并隨時(shí)注意主動(dòng)為他人讓路,切忌橫沖直撞。(7)三人交談時(shí),要使用三人均能聽懂的語言。21)客人或同事相互交談時(shí),不可以隨便插話,特殊需要時(shí)必須先說“對(duì)不起,打擾您。生產(chǎn)用房:指社會(huì)各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。供給的稀缺性:指房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)供給稀缺的市場(chǎng)。平均價(jià)格:本市注冊(cè)上市商品房?jī)r(jià)格的平均值。從社會(huì)整體看只要社會(huì)在發(fā)展,人口在增長(zhǎng),需求就會(huì)存在,體現(xiàn)出其連續(xù)性。如果消費(fèi)者對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測(cè)是樂觀的,房地產(chǎn)消費(fèi)就會(huì)增長(zhǎng),如果是悲觀的,消費(fèi)會(huì)減少。第一部分: 、供電局、環(huán)保及電信管理局征詢意見 ,下達(dá)規(guī)劃條件通知單,委托有資格的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位或采用招標(biāo)投標(biāo)方式,選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行歸戶啊設(shè)計(jì),提出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ,并提出對(duì)方案審查的意見,送規(guī)劃局審圖,方案通過后,可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì),出圖后報(bào)規(guī)劃局審圖。第六部分:委托燃?xì)夤具M(jìn)行燃?xì)夤芫€設(shè)計(jì),到市規(guī)劃局市政處辦理燃?xì)夤芫€施工許可證。(3)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)行保險(xiǎn)。所以這個(gè)問題就成為全部可行性研究的基礎(chǔ)和前提。(3)理房屋登記、鑒證。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。終凝為水泥漿開始拌合時(shí)到水泥完全失去可塑性開始產(chǎn)生強(qiáng)度的時(shí)間。(2)建筑用鋼筋的應(yīng)用l Ⅰ級(jí)鋼筋為熱軋光圓鋼筋,其強(qiáng)度較低,塑性及焊接性能較好。主要用于制作屋架、檁條、門窗、腳手桿等。l 混凝土的強(qiáng)度:抗壓強(qiáng)度是混凝土的主要強(qiáng)度指標(biāo),它比混凝土的其它強(qiáng)度高得多,工程中主要是利用其抗壓強(qiáng)度,也是進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的主要依據(jù)??箖鲂杂蓪?shí)驗(yàn)作出。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給墻或柱;同時(shí)又起到保溫、防水等作用。滿堂基礎(chǔ):當(dāng)上部結(jié)構(gòu)傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨(dú)立基礎(chǔ)不能滿足地基要求時(shí),常將這個(gè)建筑物的下部做成整塊鋼筋混凝土基礎(chǔ),成為滿堂基礎(chǔ)?;A(chǔ)埋深與土層構(gòu)造有密切關(guān)系。實(shí)體墻由普通黏土磚或其它實(shí)心磚砌筑而成;空體墻是由實(shí)心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體;復(fù)合墻是指由磚與其它材料組合成的墻體。對(duì)于有特殊要求的地面,還設(shè)有防潮層、保溫層、找平層等構(gòu)造層次。鋼筋混凝土肋型樓板:也稱梁板式樓板,是現(xiàn)澆式樓板中最常見的一種形式。窗與門(1)窗的作用與類型l 窗的作用:主要是采光與通風(fēng),并可作圍護(hù)和眺望之用,對(duì)建筑物的外觀也有一定的影響。當(dāng)寬度在1M以內(nèi)時(shí)為單扇門,—。卷簾門:由簾板、導(dǎo)軌及傳動(dòng)裝置組成。也有一些樓梯設(shè)置在室外。其寬度應(yīng)根據(jù)人流量的大小、家具和設(shè)備的搬運(yùn)以及安全疏散的原則確定。根據(jù)預(yù)制構(gòu)件的形式,可分為小型構(gòu)件裝配式和大型構(gòu)件裝配式兩種。常用屋架做承重結(jié)構(gòu),用瓦材做屋面。用深基礎(chǔ)做地下架空層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者,按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。三、不計(jì)算建筑面積的范圍突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛板突出的藝術(shù)裝飾線,如柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨罩等。而北方的建筑物多色彩濃艷,對(duì)比強(qiáng)烈,如紅墻黃瓦的北京故宮,紅色的院墻,金光閃閃的屋頂,配上蔚藍(lán)色的天空作背景,強(qiáng)烈的對(duì)比,給人留下深刻的印象。羅馬式建筑線條簡(jiǎn)單明確,造型重厚、敦實(shí),其中有一部分最有封建城堡的特征,是教會(huì)威力的化身。有正脊一條和垂脊4條。在中軸線上采取橫向構(gòu)圖,把重要的建筑物布置在中軸線上,次要的建筑則對(duì)稱地列于中軸線兩側(cè)。1建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積;無柱的走廊、檐廊,按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計(jì)算,每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計(jì)算。一般是用現(xiàn)澆和預(yù)制的鋼筋混凝土梁板做承重結(jié)構(gòu),屋面上做防水及保溫處理。其按構(gòu)造的不同又分為板式樓梯和梁式樓梯兩種。l 雙分、雙合式樓梯:雙分式就是由一個(gè)較寬的樓梯段上至休息平臺(tái),再分成兩個(gè)較窄的梯段上至樓層。拼版門扇:做法與鑲板門扇近似,先做木框,門芯板是由許多木條拼合而成。此門開啟時(shí)不占空間,受力合理,但構(gòu)造較為復(fù)雜,常用于工業(yè)建筑中的車庫、車間大門及壁櫥門等。(2)門l 門的作用和類型:作用:門是建筑物中不可缺少的部分。作用在槽形板上的荷載,由面板傳給縱肋,再由縱肋傳到板兩端的墻或梁上。鋼筋混凝土樓板具有強(qiáng)度高,剛性好,耐久、防火、防水性能好,又便于工業(yè)化生產(chǎn)等優(yōu)點(diǎn),是現(xiàn)在廣為使用的樓板類型。其一般設(shè)在外墻、內(nèi)縱墻和主要內(nèi)橫墻上,并在平面內(nèi)形成封閉系統(tǒng)。直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻,而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。l 鋼筋混凝土灌注樁:分為套管成孔灌注樁、鉆孔灌注樁、爆擴(kuò)成孔灌注樁三類。l 柔性基礎(chǔ):用抗拉和抗彎強(qiáng)度都很高的材料建造的基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。樓板對(duì)墻身還起著水平支撐的作用。一個(gè)建筑物選用哪一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的磚,應(yīng)由設(shè)計(jì)單位通過計(jì)算確定。其中石子和砂子起骨架作用,稱為骨料。l 馬尾松:材質(zhì)中硬,紋理直斜不勻,結(jié)構(gòu)中至粗,不耐腐,松脂氣味濃,在水中很耐久,主要用于制作模板、門窗、櫞條、木柱等。按外形可分為:光圓鋼筋、帶肋鋼筋。水泥(1)常見水泥的種類:硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種(2)水泥標(biāo)號(hào):水泥標(biāo)號(hào)是表示水泥硬化后的抗壓能力。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多(六層以下)的民用建筑及小型工業(yè)廠房,是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。一、預(yù)售房屋條件及程序〈〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉〉第四十四條規(guī)定,商品房預(yù)售,必須符合下列條件:(1)交付全部使用權(quán)出讓金,選取土地使用權(quán)證書。但是,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究必須包括以下三方面內(nèi)容:地產(chǎn)市場(chǎng)問題。(2)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。第二部分:(1)到市計(jì)委申請(qǐng)列入計(jì)劃(此申請(qǐng)須經(jīng)建委會(huì)簽)(2)到市建委工程處領(lǐng)取開工審批表(3)持開工審批表到各專業(yè)公司辦理市政配套工程(上水、下水、熱力、燃?xì)?、電力、電信)?bào)裝工作,報(bào)裝工作完畢后,在開工證上加蓋公章,并交納四源費(fèi)(四源費(fèi)是指自來水建設(shè)費(fèi)、污水處理費(fèi)、供熱建設(shè)費(fèi)、燃?xì)饨ㄔO(shè)費(fèi)。(2)將征求意見的結(jié)果報(bào)本市房地產(chǎn)管理局。特別是對(duì)房地產(chǎn)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。其多種使用價(jià)值和多種效用為房地產(chǎn)消費(fèi)者提供了多種選擇的機(jī)會(huì),滿足了房地產(chǎn)各方面的消費(fèi)。土地規(guī)劃現(xiàn)狀:本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況,包括住宅開發(fā)、市政建設(shè)及生活 配套設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。市場(chǎng)的統(tǒng)一性:指房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的融合性。土地所有權(quán)可分為:國(guó)有土地和集體土地兩類。18)說話時(shí)聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切、熱情,不要裝腔作勢(shì),音量要適中。(3)站立或落座時(shí),應(yīng)保持正確站姿與坐姿,切忌雙手叉腰、插入衣褲口 9袋、交叉胸前或擺弄其他物品。大腿動(dòng)作幅度要小,主要以向前彈出小腿帶出步伐。(1)雙眼直視前方,用余光注視座位。(10)頭發(fā)要常洗,保持整齊、清潔,不得有頭皮屑。(4)身體語言的觀察及運(yùn)用通過表情與姿態(tài)觀察客戶在購(gòu)買過程中意愿的轉(zhuǎn)換。接一帶二招待三。你為客戶解決了難題,客戶滿意了,自然就會(huì)回報(bào)你。這是最后一步,也是最關(guān)鍵的一步,千萬要把握好,不要前功盡棄。(3)會(huì)調(diào)節(jié)自我情緒,進(jìn)入售樓處把一切不愉快的事情丟開,把微笑帶給客戶。(7)積極主動(dòng)地向客戶推薦公司樓盤。置業(yè)顧問的職業(yè)特征(1)企業(yè)形象代言人置業(yè)顧問直接與客戶溝通,其工作作風(fēng)、專業(yè)技能、服務(wù)意識(shí)充分體現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)理念、價(jià)值取向及企業(yè)文化。(4)嚴(yán)格遵守行業(yè)保密制度。(20)努力學(xué)習(xí)知識(shí),積極參加公司或外界的培訓(xùn),擴(kuò)大知識(shí)面,提高自己的社交能力,促進(jìn)業(yè)務(wù)水平的提高。(3)必須掌握一些相關(guān)的房地產(chǎn)知識(shí)以及它的專用名詞。從事銷售工作,如果想怎么盡快的把產(chǎn)品賣出去,而不去考慮客戶所關(guān)心的問題,“欲速則不達(dá)”,往往會(huì)遭到拒絕。11)是善解人意的人:善解人意的基礎(chǔ)是準(zhǔn)確的判斷力。6)向售樓員打聽交樓時(shí)間及可否提前。(7)保持模型、展板、銷控表、售樓資料與銷售階段相吻合,并保持其準(zhǔn)確性、7及時(shí)性,如發(fā)現(xiàn)不妥,要及時(shí)更正。(3)四肢:雙臂自然下垂,雙手伸開,手指落在腿側(cè)褲縫處。置業(yè)顧問的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)資(1)行走時(shí)步伐要適中,女性多用于小步。15)對(duì)客人的詢問不能回答“不知道”,的確不清楚的事情,要先請(qǐng)客人稍后,再代客戶詢問,或請(qǐng)客人直接聯(lián)系相關(guān)部門或人員聯(lián)系。 居住用地:指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地,以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。l 軍事用地:指提供為軍事活動(dòng)服務(wù)的用地,屬特殊用地。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn):經(jīng)營(yíng)對(duì)象的非流動(dòng)性:房地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán),而房屋和土地都是不動(dòng)產(chǎn),具有不能作空間位移的物理屬性。(2)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng):是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng),指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場(chǎng)。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。(3)房地產(chǎn)價(jià)格水平與其它市場(chǎng)一樣,價(jià)格的高低對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)有很大的影響。申請(qǐng)者到土地所在地區(qū)的土地管理部門及原土地使用部門征求意見,這一階段可分為兩種情況:第一種情況:所使用的土地如果屬于新征土地,即農(nóng)村集體所有的土地:(1)到區(qū)、縣土地管理局(簡(jiǎn)稱土地局)、規(guī)劃局,以及所用土地的鄉(xiāng)政府村公所征求意見。在這里需要完成的具體工作是: ;、移線方案; 、道路、上下水等現(xiàn)狀管線改路;,做正式供電方案,申請(qǐng)施工臨時(shí)用電,委托施工。(5)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)。(3)終可行性研究階段是可行性研究的最后一個(gè)階段。它是在房地產(chǎn)開發(fā)商還沒有把房屋建設(shè)起來以前或房產(chǎn)還沒有竣工以前以預(yù)售的方式把房屋賣了出去。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌,水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。l 標(biāo)準(zhǔn)稠度用水量:指水泥沙漿達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)稠度時(shí)的用水量。(2)建筑木材的性能與用途l 紅松:材質(zhì)較軟,紋理順直,不易翹曲、開裂,樹脂多,耐腐朽,易加工,主要用于制作門窗、屋架、檁條、模板等。板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。多孔磚的規(guī)格為240 mm115 mm90 mm,每立方米約重1400 Kg。此外,外墻還能抵御風(fēng)、霜、雨、雪對(duì)建筑物的侵襲,使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件,即起圍護(hù)作用;內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若干空間,起分割作用。按構(gòu)造形式可分為條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、滿堂基礎(chǔ)和樁基礎(chǔ)。其承載力大,不受地下水位變化的影響,耐久性好。外墻主要起圍護(hù)作用,內(nèi)墻主要分隔房間作用。l 磚砌過梁:常見的有平拱磚過梁和弧拱磚過梁。按其使用的材料可分為:磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。它的優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)省模板,改善制作時(shí)的勞動(dòng)條件,加快施工進(jìn)度;但整體性較差,并需要一定的起重安裝設(shè)備。側(cè)窗是安裝在墻上的窗,開在屋頂上的窗稱為天窗,在工業(yè)建筑中應(yīng)用較多。單管式彈簧鉸鏈適用于向內(nèi)或向外一個(gè)方向開啟的門上;雙管式適用于內(nèi)外兩個(gè)方向都能開啟的門上。夾板門扇:它是用較小方木組成骨架,兩面貼以三合板,四周用小木條鑲邊制成的。在兩個(gè)樓板層之間,包括兩個(gè)平行而方向相反的梯段和一個(gè)中間休息平臺(tái)。(3)樓梯的構(gòu)造鋼筋混凝土樓梯是目前應(yīng)用最廣泛的一種樓梯,它有較高的強(qiáng)度和耐久性、防火性。同時(shí)要求構(gòu)件簡(jiǎn)單、施工方便、并能與建筑物整體配合,具有良好的外觀。二、計(jì)算建筑面積的范圍:?jiǎn)螌咏ㄖ餆o論其高度如何,均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計(jì)算。1封閉式陽臺(tái)、挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。第四節(jié) 中西建筑風(fēng)格概述隨著改革開放,各種特色的建筑如雨后春筍般在中華大地上聳立起來。攢尖式建筑:平面是圓形或多邊形,上為錐形的屋頂。堂內(nèi)為三通廊式,內(nèi)墻彩繪壁畫,裝飾華麗。如被譽(yù)為“古民居博物館”的安徽黟縣西遞村中,舉目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗,多姿多彩,將一棟動(dòng)樓舍裝點(diǎn)得古樸典雅。深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口,不做地面及裝飾的。電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。l 多波式折板屋頂:是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。l 大型構(gòu)件裝配式樓梯:這種樓梯是將預(yù)制的樓梯段、平臺(tái)梁和平臺(tái)板組成。當(dāng)樓梯踏步超過18步時(shí),應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺(tái),起緩沖休息的作用。按使用性質(zhì)分為:室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯,室外有安全樓梯和防火樓梯。卷簾門美觀、牢固、開關(guān)方便,適用于商店、車庫等。按用途可分為:普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等。此比值越大,采光性能越好。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后,整體現(xiàn)澆而成。l 墊層:在面層之下、基層之上,承受由面層傳來的荷載,并將荷載均勻地傳至基層。其相應(yīng)厚度為:115mm、(稱12墻)178mm、(稱18墻)240mm、(稱24墻)365mm、(稱37墻)490mm、(稱50墻)l 墻厚應(yīng)滿足磚墻的承載能力。l 冰凍線的影響:凍結(jié)土與非凍結(jié)土的分界線成為冰凍線。l 箱形基礎(chǔ):當(dāng)伐形基礎(chǔ)
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