【正文】 3）當(dāng)前的拆遷矛盾主要集中在拆遷利益矛盾上，政府應(yīng)當(dāng)制定合理制定拆遷政策，妥善安排拆遷戶。在我國中小城市舊城改造中這種現(xiàn)象是十分普遍，也是十分嚴(yán)重的。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、用地結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、人口結(jié)構(gòu)變遷，城市面臨著物質(zhì)空間和人文空間的大變動(dòng)和重新建構(gòu)。因此，現(xiàn)階段的中小城市改造的實(shí)質(zhì)就是基于工業(yè)化進(jìn)程開始加速、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化、社會(huì)進(jìn)行全方位深刻變革這一宏觀背景下的物質(zhì)空間和人文空間的大變動(dòng)和重新建構(gòu)。這樣大的拆遷安置需求和住房需求，只有加大開發(fā)步伐，才有可能加以解決。四是實(shí)行集中收費(fèi)制度，規(guī)范減免辦法。(六)保護(hù)與開發(fā)并舉，保護(hù)舊城區(qū)原有的歷史文化特色。西門片區(qū)成為了一個(gè)自生自滅的市場(chǎng)。舊城改造是個(gè)不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。編輯本段發(fā)展趨勢(shì)目前，我國城市舊居住區(qū)改造呈現(xiàn)多種模式、多個(gè)層次推進(jìn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，改造模式由過去單純的“舊區(qū)改造”轉(zhuǎn)向“舊區(qū)再開發(fā)”。西門市場(chǎng)如果消亡，才能除低西門片區(qū)的商業(yè)價(jià)值。(五)陽光操作，妥善安置被拆遷群眾。全面放開技術(shù)性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)，引入競(jìng)爭機(jī)制，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量。這樣大的投入，只能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求，實(shí)行土地置換，以地生財(cái)，以地聚財(cái)，走綜合開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展的路子。相應(yīng)地，我國中小城市土地出現(xiàn)的大規(guī)模的轉(zhuǎn)換，也促進(jìn)原來土地用途結(jié)構(gòu)和空間分布結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象發(fā)生改變，需要更多地遵循城市土地區(qū)位價(jià)值規(guī)律，按其所在位置的最高租金進(jìn)行最優(yōu)化配置。(四)舊城改造中的房地產(chǎn)開發(fā)沒有實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一開發(fā)。同時(shí)，在中小城市進(jìn)行整體結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變過程和原有城市土地進(jìn)行大規(guī)模轉(zhuǎn)換的過程中，又出現(xiàn)了新情況和新問題。但是我國仍處于體制轉(zhuǎn)型時(shí)期，政府往往超越自身職能權(quán)限，過多地動(dòng)用行政權(quán)力干預(yù)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)，比如政府過多地干預(yù)承包商和拆遷戶的博弈，強(qiáng)制拆遷。舊城改造的風(fēng)險(xiǎn)管理與普通的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不同，舊城改造項(xiàng)目容易受到政策因素的影響。同時(shí)建立中心區(qū)的綠化系統(tǒng)，結(jié)合步行空間，營造良好的生活環(huán)境。在這種情況下。舊城的特點(diǎn)舊城一般位于城市中心區(qū)域，在城市發(fā)展過程中逐漸被新區(qū)包圍，成為較為封閉、功能結(jié)構(gòu)復(fù)雜的區(qū)域。城市的個(gè)性融入在城市建筑、城市街道、城市景觀、城市居民活動(dòng)、城市文化等，隨著城市的發(fā)展，城市的個(gè)性在舊城逐漸體現(xiàn)出來，如北京的四合院、上海的石庫門、青島的綠樹紅瓦、蘇州的私家園林等，這些都是當(dāng)?shù)貧v史文化的一種積淀。不注意地下建筑。在這5億人涌動(dòng)的20年里，城市化吞沒了深圳的大量農(nóng)業(yè)用地，卻沒能消化掉受國家土地政策保護(hù)的農(nóng)業(yè)人中的宅基地。與新區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目不同，舊城改造項(xiàng)目的顯著特點(diǎn)就是拆遷安置問題，拆遷風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)階段舊城改造項(xiàng)目面臨的重大風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)生拆遷糾紛時(shí)，需要即時(shí)組織人員前往協(xié)調(diào)，嚴(yán)格禁止暴力拆遷、強(qiáng)制拆遷。為了維護(hù)開發(fā)收支平衡，適當(dāng)增加建筑密度是十分必要的，但如片面追求經(jīng)濟(jì)效益，人口密度、建筑密度和容積率過高，就會(huì)導(dǎo)致城市環(huán)境的惡化。社區(qū)作為聚集在一定地域范圍內(nèi)的社會(huì)群體、社會(huì)組織和社會(huì)生活共同體，具有親密相連的社群，相對(duì)完備的生活服務(wù)設(shè)施，和與之相連的社區(qū)成員對(duì)所屬社區(qū)在感情上、心理上的認(rèn)同感和歸屬感。舊城改造是局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善其勞動(dòng)、生活服務(wù)和休息等條件。三是實(shí)力因素。舊城區(qū)改造項(xiàng)目需要減免有關(guān)費(fèi)用的，要統(tǒng)一論證，提出意見，批準(zhǔn)后執(zhí)行。首先需要全面認(rèn)識(shí)舊城的特點(diǎn)和要求，按照分類分區(qū)的原則，對(duì)所在舊城區(qū)及地段實(shí)行開發(fā)定位；其次調(diào)整土地利用與布局和完善功能，解決舊城區(qū)人口密度、建筑密度過大的問題，改善環(huán)境，增強(qiáng)活力，不能盲目提高建筑的高度和密度；接著要改善交通和市政設(shè)施條件，提高環(huán)境質(zhì)量，道路的拓寬與否要認(rèn)真研究采取合適的辦法；最后要重視舊城區(qū)的傳統(tǒng)風(fēng)貌和特色，控制舊城區(qū)的建筑高度、體量、色彩和風(fēng)格，是舊城區(qū)歷史保護(hù)的重要方面。只有建成一個(gè)新的服裝批發(fā)市場(chǎng)來刺激和加速西門市場(chǎng)的衰落，而西門市場(chǎng)的衰落將帶動(dòng)整個(gè)西門片區(qū)的衰落。內(nèi)容包括：①改造城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)，在其行政界限范圍內(nèi)，實(shí)行合理的用地分區(qū)和城市用地的規(guī)劃分區(qū)；②改善城市環(huán)境，通過采取綜合的相互聯(lián)系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；③更新、調(diào)整城市工業(yè)布局；④更新或完善城市道路系統(tǒng)；⑤改善城市居住環(huán)境并組織大規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，把舊街坊改造成完整的居住區(qū)。由于舊居住區(qū)改造的系統(tǒng)性和復(fù)雜性，我國的城市舊居住區(qū)改造還面臨著一些問題和矛盾：一、對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的過度注重和對(duì)社會(huì)效益的忽視；二、傳統(tǒng)改造手段的成本居高不下；三、輕視文化效益——?dú)v史風(fēng)貌和城市景觀特色的喪失；四、改造手段的單一和體制的不完善；五、公眾參與仍然薄弱。西門片區(qū)商圈形成，主要西門市場(chǎng)的帶動(dòng)。調(diào)整招商引資格局，變開發(fā)企業(yè)分散招商為政府主管部門統(tǒng)一招商。編制規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)本著節(jié)約用地、合理用地的原則，適當(dāng)建設(shè)一些高層和小高層住宅，提高舊城區(qū)建筑容積率，以最大限度地發(fā)揮城市土地存量在城市建設(shè)與發(fā)展中的功能。完成舊城舊村改造任務(wù)，搞好基礎(chǔ)設(shè)施配套，投資巨大。這一變化促進(jìn)城市布局和空間結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，處于城市中心區(qū)的舊城區(qū)，作為黃金地段，必然成為第三產(chǎn)業(yè)集中地區(qū)，真正成為城市的核心。這些問題在我國的中小城市都普遍存在。主要表現(xiàn)在土地配置低效率日益突出、住宅擁擠和房屋破舊仍十分嚴(yán)重、基礎(chǔ)設(shè)施滯后和不足與日俱增、歷史風(fēng)貌和景觀特色喪失有所加重等。政府的主要職能是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行補(bǔ)充完善，而不應(yīng)該過多地干預(yù)市場(chǎng)運(yùn)行。因地制宜、以人為本、可持續(xù)發(fā)展、科學(xué)認(rèn)真的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念是需要的。所以現(xiàn)在改造的重點(diǎn)應(yīng)該使建筑環(huán)境中越來越多的帶有城市環(huán)境的功能，使建筑環(huán)境與城市環(huán)境彼此間的界面逐漸模糊，使建筑的空間逐步開放，以降低純的使用面積。由于舊城人口、房屋密度高，房屋改造時(shí)受到高度和環(huán)境的限制，