【正文】 M2 800 2 土地費(fèi)用 萬元 14600 每平方米地價(jià) 元 /M2 3 前期費(fèi)用 萬元 占建安費(fèi)用比例 % 4 基礎(chǔ)設(shè)施 萬元 單位建筑面積 元 232 5 公共配套設(shè)施 萬元 占建安費(fèi)用比例 % 6 開發(fā)期稅費(fèi) 萬元 占收入比例 % 1 7 其它工程費(fèi)用 萬元 占建安費(fèi)用比例 % 8 間接開發(fā)費(fèi) 萬元 0 占建安費(fèi)用比例 % 0 9 管理費(fèi)用 萬元 180 輸入數(shù)據(jù) 萬元 180 10 銷售費(fèi)用 萬元 占收入比例 % 11 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 600 輸入數(shù)據(jù) 萬元 600 12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 0 利率 % 合計(jì) 萬元 ２４ 第五章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 投資分類 投資分類是將項(xiàng)目總投資分配到每種產(chǎn)品，并根據(jù)產(chǎn)品的屬性形成資產(chǎn)，若出售、代建的產(chǎn)品，將形成流動(dòng)資產(chǎn)，隨產(chǎn)品銷售收入的實(shí)現(xiàn)，轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)成本 ；若產(chǎn)品出租或三產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，則其投資形成固定資產(chǎn)，通過折舊形式計(jì)入成本。 第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計(jì)算 投資、數(shù)量、售價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目三個(gè)最重要的參數(shù)，而銷售收入是數(shù)量與售價(jià)的乘積，可想而知銷售收入、銷售稅金及附加的計(jì)算是多么重要。 每年的投資使用計(jì)劃匯總見表 15“資金籌措計(jì)劃”，表 14“銷售產(chǎn)品基本信息”表明第 4 期（季度）開盤， 13 個(gè)季度無銷售收入可用作投資。 分析認(rèn)為，本項(xiàng)目的別墅單位造價(jià) 1200 元和售價(jià) 9200 元是有較大可能的，建議采用改組合 的分析結(jié)果，即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià) 17097 萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià) 17765萬元； 當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià) 18496 萬元； 當(dāng) 企業(yè)無 土地存量時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià) 19289 萬元； 當(dāng) 企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得 時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜（低于銀行貸 款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià) 19289 萬元。 四、三產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本 三產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本 原表 4 產(chǎn)品名稱 序號(hào) 費(fèi)用名稱 1 2 3 4 5 ? 產(chǎn)品 1 1 直接費(fèi)用 1． 1 原材料 1． 2 燃料動(dòng)力 1． 3 工資及福利費(fèi) 1． 4 其它 2 間接費(fèi)用 3 銷售費(fèi)用 4 管理費(fèi) 五、資金籌措 借款還本付息條件 原表 借款名稱 年利率（ %） 償還方式 寬限期（期） 償還期（期） 銀行貸款 4 5 控制：寬限期必須 0,若 =0 則報(bào)警提示。建議如 下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià) 15800 萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià) 16400萬元； 當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià) 17000 萬元； 當(dāng) 企業(yè)無 土地存量時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià) 17800 萬元； 當(dāng) 企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得 時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè) 無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議 ２８ 的土地最高報(bào)價(jià) 18000 萬元。 銷售收入計(jì)算完全模擬房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際收款情況，每期售出的期房分若干期收款。 管理費(fèi)用 ,從第 1 期開始至最后一筆房款收到為止 ,每期均勻用款。用軟件分析，此項(xiàng)費(fèi)用由計(jì)算機(jī)自動(dòng)計(jì)算。從而使確定的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)上是合理的。 中高層住宅已得到蘇州市民的認(rèn)同，由于土地成本升高，中高層住宅的成本及價(jià)格與多層趨于統(tǒng)一，適合主要用戶群。 需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè) 表 5 單位：萬平方米 年份 1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 增幅 80% 276% 111% 65% 88% 20% 18% 16% 14% 數(shù)量 81 96 111 128 累計(jì) 235 331 442 570 價(jià)格 1556 1694 1899 2045 2555 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 增幅 12% 10% 10% 10% 10% 8% 8% 8% 8% 8% 數(shù)量 143 157 173 190 209 226 244 264 285 308 累計(jì) 713 870 1043 1233 1442 1668 1912 2176 2461 2769 目前 供需狀況 今年開工面積 50 萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測(cè)今年全年可達(dá)到 80 萬平方米左右。 2）服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的 1%（具體功能設(shè)置詳見《蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設(shè)施的意見》）。 半獨(dú)立式住宅不得小于 300 平方米。投資變化的概率分布也是如此操作。本地塊起拍價(jià) 12021 萬元，我們按 14600萬元起算， 每次加價(jià) 200 萬元測(cè)算報(bào)價(jià)方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動(dòng)測(cè)算了 19 個(gè)報(bào)價(jià)方案。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造 了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于 1996 年開始開發(fā)建設(shè)。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開發(fā) 10 多萬平方米到 2021 年的開發(fā)量 70 萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。 配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在 70 平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃 19 個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國(guó)際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國(guó)際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。列表打印詳見表 2“土地報(bào)價(jià)基本方案”。根據(jù)參數(shù)的概率分布計(jì)算出土地價(jià)格臨界點(diǎn)、內(nèi)部收益率期望值、達(dá)到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小于 0 的概率。 排屋式住宅不得小于 150 平方米（中間戶）和 200 平方米（轉(zhuǎn)角戶）。 3）除低層別墅外，用作公共活動(dòng)空間的架空層的面積至少應(yīng)達(dá)到建筑基地面積的３ ０％，且不能用作停車等其它用途。開發(fā)量 1997 年至 2021 年平均增幅 %，銷售量等于開發(fā)量。 第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 １５ 該地塊土地面積 52415 平方米，預(yù)計(jì)每平方米 土地價(jià)格不會(huì)低于 2500元，至少一半即 26208 平方米為別墅用地，最高容積率 ，見表 7。 畫出總平面布置圖，并標(biāo)明用地面積、各種產(chǎn)品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設(shè)施建筑面積、車庫面積、綠化面積、總建筑面積、容積率，以及其它規(guī)劃條件要求的內(nèi)容。 不可預(yù)見費(fèi)一般與單項(xiàng)工程造價(jià)關(guān)系比較密切，按照總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)）的 2～ 5%估算，估 算 600 萬元。 銷售費(fèi)用 ,從項(xiàng)目產(chǎn)品開盤銷售到最后一筆房款收到為止 ,每期均勻使用。 本項(xiàng)目的銷售計(jì)劃參數(shù)見表 14“銷售產(chǎn)品基本信息”。 基準(zhǔn)收益率低于 4%可能虧損，報(bào)價(jià) 18200 萬元，全部投資內(nèi)部收益率%，將虧損 186 萬元。 資金籌措計(jì)劃 ３４ 原表 項(xiàng)目名稱 1 2 3 4 5 6 7 8 其中 :用于建設(shè)投資 4500 1500 用于經(jīng)營(yíng)資金 銀行借款 3000 6000 注 : 投資使用計(jì)劃由投資計(jì)劃表自動(dòng)轉(zhuǎn)入 . 資金籌措計(jì)劃自動(dòng)合計(jì) , 資金籌措計(jì)劃 = 自有資金 + 借款 六、風(fēng)險(xiǎn)分析數(shù)據(jù) 多因素變化臨界點(diǎn)分析 原表 變化 因素 工程或 產(chǎn)品 單位 基本 方案 變 化次數(shù) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 單項(xiàng)工程 投資變化 獨(dú)立別墅 元/M2 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200 多層住宅 元/M2 850 800 800 800 800 800 850 850 850 850 850 中高層住宅 元/M2 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1。分析結(jié)果詳見表 3“多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析”。資金籌措原則，先用資本金和預(yù)租售收入，不夠再考慮借款。 計(jì)劃安排均由計(jì)算機(jī)按上述原則自動(dòng)完成，產(chǎn)生投資使用計(jì)劃表，報(bào)表略。土地費(fèi)用、土地契稅及財(cái)務(wù)費(fèi)用待經(jīng)濟(jì)分析確定，土地契稅稅率 4%。規(guī)劃指標(biāo)詳見表 11，方案比較見表 12。 計(jì)算每種產(chǎn)品的土地增值， 土地增值（扣土地費(fèi)）計(jì)算： 土地增值 =［售價(jià)（ 1營(yíng)業(yè)稅率及附加）－建安造價(jià)－每 M2 其它費(fèi)用－售價(jià)其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià)其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］參考容積率－每平方米土地費(fèi)用 土地增值（不扣土地費(fèi)）計(jì)算： 土地增值 =［售價(jià)（ 1營(yíng)業(yè)稅率及附加）－建安造價(jià)－每 M2 其它費(fèi)用－售價(jià)其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià) 其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］參考容積率 計(jì)算結(jié)果詳見表 9。 產(chǎn)品價(jià)格 價(jià)格漲幅 1997 年至 2021 年，平均漲幅 %， 1997 年至 2021 年，平均漲幅 % ，已超過古城區(qū)。太陽能熱水器、空調(diào)室外機(jī)等生活配套設(shè)施，在設(shè)計(jì)中應(yīng)預(yù)先設(shè)計(jì)，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 半獨(dú)立式住宅不得小于 8 米。計(jì)算結(jié)果詳見表 4“風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)（概率分析）”。 每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率不同，加上 每個(gè)企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神不同，可以有不同的最高限價(jià)。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價(jià)已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一， 2021 年開發(fā)量 70 萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。在園區(qū)管委會(huì)的大力推動(dòng)下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè) 7 年多來，取得了令人矚目的成績(jī)。 該項(xiàng)工程總投資為 11 億元，施工區(qū) 4 至 5 年。 土地基本報(bào)價(jià)方案： 是取投資、售價(jià)、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設(shè)定其不會(huì)變化，詳見表 1“土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù)”。 本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人?duì)產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率。 3． 小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù) 1）小區(qū)建筑密度不超過３０％，獨(dú)立式住宅每戶建筑密度最大不超 過 40%。圍墻基礎(chǔ)不出紅線，其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線 米，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。在 2021 年累計(jì)可達(dá)到 2769 萬平方米。 若干專家預(yù)測(cè)的平均值，產(chǎn)品價(jià)格及收入的概率分布如下表： 售價(jià)分析表 表 6 產(chǎn)品 項(xiàng)目 加權(quán) 平均 售價(jià)及概率 獨(dú)立 別墅 售價(jià) 9109 8000 8400 8800 9000 9200 9600 10000 概率 多層 住宅 售價(jià) 3943 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 概率 高層 住宅 售價(jià) 4070 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 概率 商業(yè)配套按每平方米 3000 元 計(jì)算，汽車車位每個(gè)約 萬元。 (3)優(yōu)化計(jì)算篩選了所有可能的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合，計(jì)算結(jié)果科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，工作量巨大，全過程均由計(jì)算機(jī)完成。 前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接