【正文】 我們把四個方面整合起來的策劃，稱為旅游項目開發(fā)的商業(yè)策劃 (或全案策劃 )。按土地利用性質(zhì)劃分為三種模式：游憩區(qū)開發(fā)模式、旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式、旅游城鎮(zhèn)開發(fā)模式 。主要工作內(nèi)容：委托旅游投資顧問公司進行市場調(diào)研 。規(guī)劃委批準 。正式開業(yè)營運一年以上的旅游景區(qū)點，可以向當?shù)芈糜沃鞴懿块T申請景區(qū)等級評定。遵循 “品牌整合營銷傳播技術(shù) ”，創(chuàng)新旅游營銷 。第五，游樂、康 療與體驗條件評價 。 開發(fā)戰(zhàn)略：實現(xiàn)目標的現(xiàn)實途徑，必須有戰(zhàn)略性的構(gòu)架，這就是開發(fā)戰(zhàn)略。3)策劃、規(guī)劃、設(shè)計等相關(guān)事項 。其內(nèi)容非常豐富，包括了收入模式、經(jīng)營模式、營銷模式、管理模式、投資分期、資本構(gòu)架、融資模式 等等。例如，吃住行游購娛等要素大功能 。 開發(fā)價值評價與挖掘：第一，資源定位、獨特性及其吸引力評價 。用實證的科學手段，深度研究細分市場 。景區(qū)開業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員、包括導(dǎo)游 (講解員 )、技術(shù)維護、環(huán)衛(wèi)人員、保安、營銷人員等等，需建立完 11 整的旅游標識系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng) (廁所、垃圾箱、排污等 )、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等等，這許多屬于軟件建設(shè)，必須通過規(guī)則、流程、培訓等管理工作，才能到位運行。規(guī)劃、設(shè)計基本程序：勘察 規(guī)劃設(shè)計方案 初步設(shè)計 施工圖設(shè)計。合同簽訂的同時，需劃定紅線，確定項目的開發(fā)用地和建設(shè)用地。后資源開發(fā)期： 2021年以后，進入休閑度假旅游及以創(chuàng)新生活方式為核心的產(chǎn)品開發(fā)階段。 土地杠桿：以低價獲取的景區(qū)周邊土地為核心資產(chǎn)，通過以上三重杠桿的運作，實現(xiàn)土地的大幅升值，以商業(yè)房產(chǎn)、 6 旅游房產(chǎn)等方式，實現(xiàn)最大的資產(chǎn)收益 。其直接產(chǎn)業(yè)鏈包括賓館、餐館、運輸、娛樂、體育、保健美容療養(yǎng)、博彩、會展、生態(tài)與觀光農(nóng)業(yè)、加工工業(yè)、技術(shù)產(chǎn)業(yè) 。 資源的獨特性不等于產(chǎn)品的獨特性：資源不等 于產(chǎn)品。 問題 是因為受到體制、部門利益、保守理念的制約，都借用了 “保護 ”之名來抗拒合理的開發(fā)利用，特別是由社會投資參與的開發(fā)。 4)交通行業(yè)：公路、鐵路、航運、水運。希望一個旅游產(chǎn)品滿足多樣化市場的需求，這對產(chǎn)品提出了很高的開發(fā)要求。第二，先通過規(guī)劃，再獲取建設(shè)用地，進而建設(shè) 。旅游開發(fā) 的成功與否，取決于游憩方式創(chuàng)新，商業(yè)模式落地，景觀設(shè)計獨特和的運營策劃的現(xiàn)實。按與市場的關(guān)系劃分為五種模式：近郊型項目開發(fā)模式、遠郊型項目開發(fā)模式、區(qū)域型項目開發(fā)模式、全國型項目開發(fā)模式、國際型項目開發(fā)模式 。委托旅游產(chǎn)品策劃機構(gòu)進行產(chǎn)品策劃 。土地規(guī)劃審批 。 旅游項目設(shè)計 旅游項目設(shè)計，包括游憩方式設(shè)計、景觀設(shè)計、商業(yè)模式設(shè)計及開發(fā)流程設(shè)計四個部分。遵循產(chǎn)業(yè)特性，再造管理流程，實現(xiàn)效率提升 。第六，產(chǎn)品現(xiàn)狀評價。 戰(zhàn)略，是對多種可能途徑的選擇。4)立項、可研與五證報批 。 商業(yè)模式設(shè)計 商業(yè)模式，是項目開發(fā)與經(jīng)營的商業(yè)靈魂。 功能定位：旅游項目，可以圍繞六要素進行細分展開，結(jié)合游憩方式，構(gòu)建系統(tǒng)的綜合 功能結(jié)構(gòu)。第六，體驗價值。 我們總結(jié)形成了項目設(shè)計的八大理念： 在產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動中尋找解決方案 。開業(yè)需要人財物齊備，并且還要有切實可行的營銷方案。同時對一期工程，應(yīng)該 10 進行景觀設(shè)計及建筑設(shè)計。如何簽訂合同，并要求政府負責配套設(shè)施建設(shè) (特別是交通、水電等 )，是非常需要經(jīng)驗和技術(shù)的。資源深度挖掘期： 0315年，進入情境體驗型、參與娛樂型、休閑度假型產(chǎn)品開發(fā)階段 。以營銷造成的人氣旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的實質(zhì)性的撬動融資和招商引資 。旅游產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，與城市景觀、房地產(chǎn)、小城鎮(zhèn)、休閑娛樂等等深度結(jié)合，產(chǎn)生了一個整體的、互動的結(jié)構(gòu) ———“泛旅游產(chǎn)業(yè) ”。客源地與目的地之間的時空差異，決定了旅游產(chǎn)品營銷與經(jīng)營的模式，與其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品有了巨大的差別。 資源保護與旅游開發(fā)的矛盾：旅游開發(fā)不能破壞生態(tài)與文物，這是一個不可動搖的基點。 5)建設(shè)行業(yè)：園林綠化、生態(tài)恢復(fù)、古建、藝術(shù)裝飾。市場的需求，隨時間的推移，有