【正文】 我們把四個(gè)方面整合起來(lái)的策劃，稱為旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的商業(yè)策劃 (或全案策劃 )。按土地利用性質(zhì)劃分為三種模式：游憩區(qū)開(kāi)發(fā)模式、旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、旅游城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式 。主要工作內(nèi)容：委托旅游投資顧問(wèn)公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研 。規(guī)劃委批準(zhǔn) 。正式開(kāi)業(yè)營(yíng)運(yùn)一年以上的旅游景區(qū)點(diǎn)，可以向當(dāng)?shù)芈糜沃鞴懿块T(mén)申請(qǐng)景區(qū)等級(jí)評(píng)定。遵循 “品牌整合營(yíng)銷傳播技術(shù) ”，創(chuàng)新旅游營(yíng)銷 。第五，游樂(lè)、康 療與體驗(yàn)條件評(píng)價(jià) 。 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略：實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)途徑，必須有戰(zhàn)略性的構(gòu)架，這就是開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。3)策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等相關(guān)事項(xiàng) 。其內(nèi)容非常豐富，包括了收入模式、經(jīng)營(yíng)模式、營(yíng)銷模式、管理模式、投資分期、資本構(gòu)架、融資模式 等等。例如，吃住行游購(gòu)?qiáng)实纫卮蠊δ?。 開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)與挖掘：第一，資源定位、獨(dú)特性及其吸引力評(píng)價(jià) 。用實(shí)證的科學(xué)手段，深度研究細(xì)分市場(chǎng) 。景區(qū)開(kāi)業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員、包括導(dǎo)游 (講解員 )、技術(shù)維護(hù)、環(huán)衛(wèi)人員、保安、營(yíng)銷人員等等，需建立完 11 整的旅游標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng) (廁所、垃圾箱、排污等 )、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等等，這許多屬于軟件建設(shè)，必須通過(guò)規(guī)則、流程、培訓(xùn)等管理工作，才能到位運(yùn)行。規(guī)劃、設(shè)計(jì)基本程序：勘察 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)。合同簽訂的同時(shí)，需劃定紅線，確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)用地和建設(shè)用地。后資源開(kāi)發(fā)期： 2021年以后，進(jìn)入休閑度假旅游及以創(chuàng)新生活方式為核心的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)階段。 土地杠桿：以低價(jià)獲取的景區(qū)周邊土地為核心資產(chǎn)，通過(guò)以上三重杠桿的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)土地的大幅升值，以商業(yè)房產(chǎn)、 6 旅游房產(chǎn)等方式，實(shí)現(xiàn)最大的資產(chǎn)收益 。其直接產(chǎn)業(yè)鏈包括賓館、餐館、運(yùn)輸、娛樂(lè)、體育、保健美容療養(yǎng)、博彩、會(huì)展、生態(tài)與觀光農(nóng)業(yè)、加工工業(yè)、技術(shù)產(chǎn)業(yè) 。 資源的獨(dú)特性不等于產(chǎn)品的獨(dú)特性：資源不等 于產(chǎn)品。 問(wèn)題 是因?yàn)槭艿襟w制、部門(mén)利益、保守理念的制約，都借用了 “保護(hù) ”之名來(lái)抗拒合理的開(kāi)發(fā)利用，特別是由社會(huì)投資參與的開(kāi)發(fā)。 4)交通行業(yè)：公路、鐵路、航運(yùn)、水運(yùn)。希望一個(gè)旅游產(chǎn)品滿足多樣化市場(chǎng)的需求，這對(duì)產(chǎn)品提出了很高的開(kāi)發(fā)要求。第二，先通過(guò)規(guī)劃，再獲取建設(shè)用地，進(jìn)而建設(shè) 。旅游開(kāi)發(fā) 的成功與否，取決于游憩方式創(chuàng)新，商業(yè)模式落地，景觀設(shè)計(jì)獨(dú)特和的運(yùn)營(yíng)策劃的現(xiàn)實(shí)。按與市場(chǎng)的關(guān)系劃分為五種模式：近郊型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、遠(yuǎn)郊型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、區(qū)域型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、全國(guó)型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、國(guó)際型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 。委托旅游產(chǎn)品策劃?rùn)C(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品策劃 。土地規(guī)劃審批 。 旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì) 旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)，包括游憩方式設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、商業(yè)模式設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)流程設(shè)計(jì)四個(gè)部分。遵循產(chǎn)業(yè)特性，再造管理流程，實(shí)現(xiàn)效率提升 。第六，產(chǎn)品現(xiàn)狀評(píng)價(jià)。 戰(zhàn)略，是對(duì)多種可能途徑的選擇。4)立項(xiàng)、可研與五證報(bào)批 。 商業(yè)模式設(shè)計(jì) 商業(yè)模式，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的商業(yè)靈魂。 功能定位：旅游項(xiàng)目，可以圍繞六要素進(jìn)行細(xì)分展開(kāi)，結(jié)合游憩方式，構(gòu)建系統(tǒng)的綜合 功能結(jié)構(gòu)。第六，體驗(yàn)價(jià)值。 我們總結(jié)形成了項(xiàng)目設(shè)計(jì)的八大理念： 在產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)中尋找解決方案 。開(kāi)業(yè)需要人財(cái)物齊備，并且還要有切實(shí)可行的營(yíng)銷方案。同時(shí)對(duì)一期工程，應(yīng)該 10 進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)及建筑設(shè)計(jì)。如何簽訂合同，并要求政府負(fù)責(zé)配套設(shè)施建設(shè) (特別是交通、水電等 )，是非常需要經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)的。資源深度挖掘期： 0315年，進(jìn)入情境體驗(yàn)型、參與娛樂(lè)型、休閑度假型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)階段 。以營(yíng)銷造成的人氣旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的實(shí)質(zhì)性的撬動(dòng)融資和招商引資 。旅游產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，與城市景觀、房地產(chǎn)、小城鎮(zhèn)、休閑娛樂(lè)等等深度結(jié)合，產(chǎn)生了一個(gè)整體的、互動(dòng)的結(jié)構(gòu) ———“泛旅游產(chǎn)業(yè) ”。客源地與目的地之間的時(shí)空差異，決定了旅游產(chǎn)品營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)的模式，與其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品有了巨大的差別。 資源保護(hù)與旅游開(kāi)發(fā)的矛盾：旅游開(kāi)發(fā)不能破壞生態(tài)與文物，這是一個(gè)不可動(dòng)搖的基點(diǎn)。 5)建設(shè)行業(yè)：園林綠化、生態(tài)恢復(fù)、古建、藝術(shù)裝飾。市場(chǎng)的需求，隨時(shí)間的推移，有