【正文】 9 平方米，為集體企業(yè)拆遷 。具體的規(guī)劃意見(jiàn)書等法律文件正在辦理過(guò)程中。 選用節(jié)能型產(chǎn)品：各專業(yè)均選用節(jié)能型的設(shè)備、材料、機(jī)械和產(chǎn)品。在城市化進(jìn)程中，通過(guò)對(duì)于土地的利用、土地宏觀調(diào)控政策與微觀政策、土地資源優(yōu)化配置等方面的 研究，力求尋找集約利用土地資源的途徑，以實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，為全面建設(shè)小康社會(huì)，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)提供保障。堅(jiān)持規(guī)劃先行，高標(biāo)準(zhǔn)編制完成各項(xiàng)規(guī)劃，為高質(zhì)量建設(shè)奠定良好基礎(chǔ)。榆垡鎮(zhèn)從規(guī)劃建設(shè)開始，正是遵循“既發(fā)展經(jīng)濟(jì)又守住 一塊凈土”的原則，形成了人與自然統(tǒng)一的區(qū)域特色。 （ 4）“城鎮(zhèn)組團(tuán)”則是分別在南中軸延長(zhǎng)線和京津塘高速路沿線、京開高速路沿線形成六個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)，以大興新城、亦莊新城為龍頭，各個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)，聚合各類要素和資源，打造產(chǎn)業(yè)高度發(fā)展、人口居住相對(duì)集中、人文景觀特色突出的功能新區(qū)，充分發(fā)揮支撐北京城市空間戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以及輻射 帶動(dòng)全區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略作用。其中戶籍人口 1350萬(wàn)人左右，居住半年以 上外來(lái)人口 450 萬(wàn)人左右。 資金的監(jiān)管 按簽訂的各項(xiàng)協(xié)議，由市、區(qū)二級(jí)中 心按協(xié)議約定的資金數(shù)額支付給協(xié)議的乙方，即第三方支付原則。 8．項(xiàng)目開發(fā)周期： 本項(xiàng)目計(jì)劃 20xx 年 4 月開始實(shí)施， 20xx 年 10 月 具備上市條件，至 20xx年 4 月完成全部土地一級(jí)開發(fā) 。大興區(qū)東與通縣相連，南與河北省廊坊市、固安縣等相通，西隔永定河與房山區(qū)相望，北接豐臺(tái)、朝陽(yáng)二區(qū)。鎮(zhèn)域南北長(zhǎng)約 11 公里，東西寬約 20 公里，鎮(zhèn)域總面積約 136 平方公里。 第四階段：從 20xx 年 10 月 至 20xx 年 10 月 ， 完成基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 。 管理單位負(fù)責(zé) 協(xié)助編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 ，協(xié)助辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、征地等相關(guān)手續(xù)； 完成項(xiàng)目范圍內(nèi)地上物拆遷、安置工作，完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作； 開發(fā)完成后至交地前的土地管理工作； 二級(jí)開發(fā)單位的市政接用； 配合完成市、區(qū)中心負(fù)責(zé)的工作。其中中心城城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約 778 平方公里，人均建設(shè)用地控制在 92 平方米；新城城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約 640 平方公里，人均建設(shè)用地控制在 112 平方米；鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)組團(tuán)城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約212 平方公里，人均建設(shè)用地控制在 120 平方米以內(nèi)。 （ 3）東部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)（京津塘城鎮(zhèn)發(fā)展帶）：包括亦莊鎮(zhèn)、長(zhǎng)子營(yíng)鎮(zhèn)、榆垡鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)、青云店鎮(zhèn)。 北京市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)北京市土地儲(chǔ)備開發(fā)管理工作，并委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織實(shí)施。充分利用資源和政策優(yōu)勢(shì)，加快龐各莊、榆垡、榆垡和安定四個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)發(fā)展步伐，提升城鎮(zhèn)現(xiàn)代化建設(shè)水平。 二、資源利用方案 按照項(xiàng)目規(guī)劃方案， 本項(xiàng)目總用地面積 公頃，建設(shè)用地面積 公頃，代征道路 公頃，代征綠地 公頃； 新建 面積 萬(wàn)平方米，其中居住用地建筑面積 萬(wàn)平方米，安置用房 A039 的建筑面積 萬(wàn)平方米，商業(yè)用地建筑面積 萬(wàn)平方米 ，容積率為 ，綠化率 30%，建筑高度 24 米。 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 一、項(xiàng)目選址及用地方案 1．建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目 位于 北京市大興區(qū) 榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆 平 路，南至榆緯四路，西起通和路，東至今榮大街。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi) ” （ 1）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 根 據(jù)目前該地區(qū)集體土地征地補(bǔ)償?shù)囊话闱闆r及榆垡鎮(zhèn)與土地中心簽訂的協(xié)議價(jià)格，結(jié)合興創(chuàng)公司開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)涉及榆垡鎮(zhèn)域范圍內(nèi)的農(nóng)用地補(bǔ)償價(jià)格暫定為 6 萬(wàn)元 /畝（含土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助，含地上物及青苗補(bǔ)償費(fèi)用）。 ．拆遷實(shí)施計(jì)劃 計(jì)劃準(zhǔn)備階段： 20xx 年 6 月 20xx 年 7 月 主要 做好項(xiàng)目啟動(dòng)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括：確定拆遷公司和評(píng)估公司，現(xiàn)場(chǎng)辦公室的布置，各種資料的印刷和準(zhǔn)備，各環(huán)節(jié)工作人員到位并落實(shí)工作流程和崗位職責(zé)，向居民宣傳工作流程和拆遷政策，動(dòng)員居民做好搬家和簽協(xié)議的準(zhǔn)備，為正式啟動(dòng)拆遷工作打下基礎(chǔ)。 嚴(yán)格拆遷現(xiàn)場(chǎng)的安全保衛(wèi)工作。該區(qū)表層土巖性為砂土、粘土、砂粘、粘砂等，厚度為 10m 左右，地表滲透性不大，滲入率 l0%左右，深層地下水較淺層地下水防護(hù)條件好。 二、環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容為組織實(shí)施征地、拆遷、辦理相關(guān)手續(xù)等土地一級(jí)開發(fā)工作，對(duì)環(huán)境的污染較小。 一、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 本項(xiàng)目實(shí)施后產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益主要是生地變熟地后的土地的增值收益。 6） 停產(chǎn)停業(yè)費(fèi) 按照 124 號(hào)文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國(guó)土房管征 [20xx]606 號(hào)文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實(shí)際情況民宅拆遷其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為：停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)按 500 元 /平方米（建筑面積的 10%）計(jì)算，共計(jì) 20 萬(wàn)元。對(duì)于經(jīng)過(guò)土地一級(jí)開發(fā)后可以替代的，原則上不再進(jìn)行任何形式的補(bǔ)償。 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) =500 元 /平方米 1311 平方米 =66 萬(wàn)元 3） 搬遷補(bǔ)助費(fèi) 拆遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷企業(yè)認(rèn)定的合法建筑面積計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 25 元。 直接拆遷費(fèi) 直接拆遷費(fèi)用 1315 萬(wàn)元 1） 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 本項(xiàng)目涉及拆遷居民總共 16 戶，拆遷面積 4000 平方米，戶均建筑面積為 250 平方米， 需支付拆遷補(bǔ)償金額為 1211 萬(wàn)元。 在采取建議措施后，項(xiàng)目施工期固體廢物對(duì)周圍環(huán)境的影響較小。地表高為 15～ 45m，平均坡度 %，地勢(shì)平坦，地表排水情況較好。 該區(qū)多年平均地面蒸發(fā)量為 450mm/年，水面蒸發(fā)量為 。嚴(yán)格核實(shí)被調(diào)查戶的住房、戶口、家庭結(jié)構(gòu)、婚姻狀況等情況，務(wù)求準(zhǔn)確，不得疏漏。 土地一級(jí)開發(fā)單位按照北京市征地補(bǔ)償政策的相關(guān)規(guī)定，將土地補(bǔ)償費(fèi)中的交納保險(xiǎn)部分直接撥付給區(qū)社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)力安置費(fèi)由相關(guān)部門按照安置方案進(jìn)行處理，地上物補(bǔ)償費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)除用于人員安置費(fèi)外支付給村民委員會(huì)。 3． 用地方案 本項(xiàng)目用地控制性指標(biāo)如下 ： 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表 規(guī)劃 情況 總用地面積 (公頃 ) 建筑面積 (萬(wàn) m2) 容積率 建設(shè)用地面積 居住 代征道 路面積 商業(yè) 代征綠地面積 安置房 其他 0 其它 0 高度 (m) 24 編號(hào) 類別 用地性質(zhì) 用地規(guī)模 （平方米） 總建筑面積 （平方米） 容積率 建筑高度（米） 建筑密度（ %） 綠地率(%) 備注 A039 [B] R2 55916.4 4 18 30 30 安置房 A040 [B] R2 1 71160.976 18 30 30 A030 [B] C2 11915.75 17873.625 1.5 24 35 30 A038 [A] G1 3 0 0 0 0 100 A033 [A] G1 4 0 0 0 0 100 代征 道路 32769.55 二、土地利用合理性分析 本項(xiàng)目符合土地利用規(guī)劃，占地規(guī)模合理，符合集約和有效使用土地的要求。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)：外墻采用高效保溫材料；玻璃及幕墻采用低輻射鍍膜 LOWE 中空玻璃，以減少太陽(yáng)輻射，保證室內(nèi)的熱舒適與視覺(jué)舒適的目的；加強(qiáng)戶間的隔熱以適應(yīng)不同用戶的空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。 我國(guó)人多地少的基本國(guó)情決定了土地資源的緊缺性，因此高效集約的土地利用是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)人口、資源、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的重要前提。 全面推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)。 榆垡鎮(zhèn)地區(qū)屬于“西部生態(tài)帶”的規(guī)劃范疇，而本身又處于未來(lái)北京大七環(huán)的交通結(jié)點(diǎn)地區(qū)，是“多中心”的“中心”地區(qū)之一。 （ 3）“產(chǎn)業(yè)集群”是指以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地為主要依托，以各個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為中心，實(shí)現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)的空間聚集和規(guī)模發(fā)展。 《北京城市總體規(guī)劃（ 20xx 年－ 2020 年）》中對(duì)北京的人口規(guī)模作了規(guī)劃， 2020 年，北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃控制在 1800 萬(wàn)人左右，年均增長(zhǎng)率控制在 %以內(nèi)。 資金配置 原則上市、區(qū)兩級(jí)中心按 8： 2 的比例投入項(xiàng)目開發(fā)所需資金，具體到本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)由市中心負(fù)責(zé)征地、拆遷費(fèi)用以及征地過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，共計(jì) 15778 萬(wàn)元；由區(qū)分中心負(fù)責(zé)前期費(fèi)用、市政建設(shè)及公益設(shè)施資金等其它費(fèi)用，共計(jì) 3944 萬(wàn)元。本項(xiàng)目用 地內(nèi)需拆除舊有建筑 5639 平方米。 二、項(xiàng)目概況 1．項(xiàng)目名稱： 北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)居住區(qū) A 組團(tuán)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目 2．項(xiàng)目建設(shè)背景： 大興區(qū)地處北京市南郊，永定河沖積平原上，總面積 平方公里，總?cè)丝? 萬(wàn)人。依據(jù)總體規(guī)劃，榆垡鎮(zhèn)是北京市西南部重要門戶，是集農(nóng)業(yè)、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一體的綜合型重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)。 第五階段： 20xx 年 10 月至 20xx 年 4 月，申請(qǐng)一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收，入市交易及后續(xù)事項(xiàng)。 資金的回收 開發(fā)完成后由市中心組織入市交易，交易完成后，由市中心收取開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)，扣除市中心投入的資金及資金成本后，其余的返還分中心。 《北京城市總體規(guī)劃（ 20xx 年－ 2020 年）》在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。 《大興新城規(guī)劃 （ 20xx2020） 》 的分區(qū)策略： （ 1）中部生態(tài)型發(fā)展區(qū)位于北京南中軸延伸區(qū)域，是北京城市中軸線的延伸、傳承，是北京總規(guī)明確要求建設(shè)并保護(hù)好的重要綠色開敞空間。北京市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政和審計(jì)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作。扶持一般鎮(zhèn)發(fā)展，逐步改善鎮(zhèn)域面貌，增強(qiáng)自我發(fā)展能力。本項(xiàng)目用地內(nèi)需拆除舊有建筑 5639 平方米。 2．建設(shè)用地現(xiàn)狀 本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為 公頃（合 畝）， 用地性質(zhì)為集體土地，其中 農(nóng)用地 公頃，建設(shè)用地 公頃。 （ 2）征地相關(guān)稅費(fèi) 在征地過(guò)程中需繳納的相關(guān)稅費(fèi)主要包括防洪費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅等。 計(jì)劃啟動(dòng)階段： 20xx 年 8 月 20xx 年 9 月 前期工作基本就緒后，先啟動(dòng)解危排險(xiǎn)。高度重視拆遷現(xiàn)場(chǎng)的消防安全和治安工作，保證良好的拆遷工作環(huán)境。 該區(qū)第四系地下水為河流沖洪積平原潛水－承壓水地區(qū)，為 3～ 4 野砂卵和礫石含水層，含水層巖性是砂卵石、砂礫石、粗砂、中砂、細(xì)砂等，并沿地區(qū)河流沖洪積的主流向方向呈縱向條帶狀分布。目前拆遷尚未開始。 本項(xiàng)目總用地面積 公頃，建設(shè)用地面積 公頃，代征道路 公頃，代征綠地 公頃；建筑面積 萬(wàn)平方米，其中居住用地建筑面積 萬(wàn)平方米，其中安置用房 A039 的建筑面積 萬(wàn)平方米，商業(yè)用地建筑面積 萬(wàn)平方米。 民宅直接拆遷費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單 價(jià) 費(fèi)用（萬(wàn)元） 1 民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi) 區(qū)位補(bǔ)償費(fèi) 4000 平方米 1380 元 /平方米 1160 2 重置成新費(fèi) 5067 平方米 1200 元 /平方米 3 房屋周轉(zhuǎn)費(fèi) 16 戶 1200 元 /戶 *月 46 4 搬家補(bǔ)助費(fèi) 4000 平方米 15 元 /平方米 6 5 提前搬家獎(jiǎng) 16 戶 20xx 元 /戶 3 6 配合工程獎(jiǎng) 16 戶 50000 元 /戶 80 7 停產(chǎn)停業(yè)費(fèi) 400平方米 500 元 /平方米 20 8 房屋周轉(zhuǎn)費(fèi) 16 戶 1200 元 /戶 *月 46 9 合計(jì) 1315 民宅 間接拆遷費(fèi) 間接拆遷費(fèi)用包括：拆除清運(yùn)費(fèi)、評(píng)估服務(wù)費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)。 其它地上附著物的補(bǔ)償 項(xiàng)目地上附著物補(bǔ)償樹木、園林花卉、墳?zāi)?、麥地等將依?jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行作價(jià)補(bǔ) 償，該費(fèi)用已含在征地成本中，拆遷成本中不再重復(fù)計(jì)算。 非住宅 房屋重置成新價(jià) =1300 元 /平方米 1639 平方米 =213 萬(wàn)元 2） 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) 根據(jù)榆垡地區(qū)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，初步確定給予非住宅停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)每平方米 500 元，按拆遷面積的 80%計(jì)算（生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起止時(shí)間自取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照日期計(jì)算，截止日期到拆遷公布時(shí)間為準(zhǔn)）。 民宅類房屋拆遷： 本項(xiàng)目涉及拆遷居民總共 16 戶，拆遷面積 4000 平方米，拆遷費(fèi)用共計(jì)為 1348 萬(wàn)元，其中直接拆遷費(fèi)用 1315 萬(wàn)元、間接拆遷費(fèi) 33 萬(wàn)元。表層土可以用于綠化用地 ， 底層土用于回填； 拆遷施工生產(chǎn)廢料的處理：對(duì)鋼筋、鋼板下腳料可以分類回收，交廢品收購(gòu)站處理，建筑垃圾（如混凝土廢料、廢磚等）集中堆放，及時(shí)清運(yùn)到北京市指定的棄渣堆放場(chǎng)。地勢(shì)自西北向東南緩傾。多年平均相對(duì)濕度為 %， 8 月份最高為 70～ 80%。 入戶調(diào)查細(xì)致嚴(yán)密。 土地取得成本 按照上述征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，土地取得費(fèi)為 2297 萬(wàn)元，本項(xiàng)目土地取得成本見(jiàn)下表： 征地成本構(gòu)成表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 數(shù)量 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 補(bǔ)償金額（萬(wàn)元） 備注 1 土地補(bǔ)償費(fèi) 畝 6 萬(wàn)元 /畝 1316 含安置補(bǔ)助費(fèi)及青苗補(bǔ)償 2 復(fù)墾費(fèi) 畝 萬(wàn)元 /畝 272 3 耕地占用稅 121057 平方米 40 元 /平方米 484 4 防洪費(fèi) 平方米 20 元 /平方米 225 5 合計(jì) 2297 費(fèi)