【正文】 其它地上附著物的補(bǔ)償 項(xiàng)目地上附著物補(bǔ)償樹(shù)木、園林花卉、墳?zāi)埂Ⅺ湹氐葘⒁罁?jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行作價(jià)補(bǔ) 償，該費(fèi)用已含在征地成本中，拆遷成本中不再重復(fù)計(jì)算。 非住宅 房屋重置成新價(jià) =1300 元 /平方米 1639 平方米 =213 萬(wàn)元 2） 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) 根據(jù)榆垡地區(qū)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，初步確定給予非住宅停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)每平方米 500 元，按拆遷面積的 80%計(jì)算（生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起止時(shí)間自取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照日期計(jì)算，截止日期到拆遷公布時(shí)間為準(zhǔn)）。 民宅直接拆遷費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單 價(jià) 費(fèi)用（萬(wàn)元） 1 民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi) 區(qū)位補(bǔ)償費(fèi) 4000 平方米 1380 元 /平方米 1160 2 重置成新費(fèi) 5067 平方米 1200 元 /平方米 3 房屋周轉(zhuǎn)費(fèi) 16 戶(hù) 1200 元 /戶(hù) *月 46 4 搬家補(bǔ)助費(fèi) 4000 平方米 15 元 /平方米 6 5 提前搬家獎(jiǎng) 16 戶(hù) 20xx 元 /戶(hù) 3 6 配合工程獎(jiǎng) 16 戶(hù) 50000 元 /戶(hù) 80 7 停產(chǎn)停業(yè)費(fèi) 400平方米 500 元 /平方米 20 8 房屋周轉(zhuǎn)費(fèi) 16 戶(hù) 1200 元 /戶(hù) *月 46 9 合計(jì) 1315 民宅 間接拆遷費(fèi) 間接拆遷費(fèi)用包括：拆除清運(yùn)費(fèi)、評(píng)估服務(wù)費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)。 民宅類(lèi)房屋拆遷： 本項(xiàng)目涉及拆遷居民總共 16 戶(hù)，拆遷面積 4000 平方米，拆遷費(fèi)用共計(jì)為 1348 萬(wàn)元，其中直接拆遷費(fèi)用 1315 萬(wàn)元、間接拆遷費(fèi) 33 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目總用地面積 公頃，建設(shè)用地面積 公頃，代征道路 公頃，代征綠地 公頃；建筑面積 萬(wàn)平方米，其中居住用地建筑面積 萬(wàn)平方米，其中安置用房 A039 的建筑面積 萬(wàn)平方米，商業(yè)用地建筑面積 萬(wàn)平方米。表層土可以用于綠化用地 ， 底層土用于回填； 拆遷施工生產(chǎn)廢料的處理：對(duì)鋼筋、鋼板下腳料可以分類(lèi)回收，交廢品收購(gòu)站處理，建筑垃圾（如混凝土廢料、廢磚等）集中堆放，及時(shí)清運(yùn)到北京市指定的棄渣堆放場(chǎng)。目前拆遷尚未開(kāi)始。地勢(shì)自西北向東南緩傾。 該區(qū)第四系地下水為河流沖洪積平原潛水－承壓水地區(qū)，為 3～ 4 野砂卵和礫石含水層，含水層巖性是砂卵石、砂礫石、粗砂、中砂、細(xì)砂等，并沿地區(qū)河流沖洪積的主流向方向呈縱向條帶狀分布。多年平均相對(duì)濕度為 %， 8 月份最高為 70～ 80%。高度重視拆遷現(xiàn)場(chǎng)的消防安全和治安工作，保證良好的拆遷工作環(huán)境。 入戶(hù)調(diào)查細(xì)致嚴(yán)密。 計(jì)劃啟動(dòng)階段： 20xx 年 8 月 20xx 年 9 月 前期工作基本就緒后，先啟動(dòng)解危排險(xiǎn)。 土地取得成本 按照上述征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，土地取得費(fèi)為 2297 萬(wàn)元，本項(xiàng)目土地取得成本見(jiàn)下表： 征地成本構(gòu)成表 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 數(shù)量 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 補(bǔ)償金額（萬(wàn)元） 備注 1 土地補(bǔ)償費(fèi) 畝 6 萬(wàn)元 /畝 1316 含安置補(bǔ)助費(fèi)及青苗補(bǔ)償 2 復(fù)墾費(fèi) 畝 萬(wàn)元 /畝 272 3 耕地占用稅 121057 平方米 40 元 /平方米 484 4 防洪費(fèi) 平方米 20 元 /平方米 225 5 合計(jì) 2297 費(fèi)用支付方式 征地單位將征地補(bǔ)償費(fèi)專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，接受土地行政主管部門(mén)的監(jiān)管，依法支付。 （ 2）征地相關(guān)稅費(fèi) 在征地過(guò)程中需繳納的相關(guān)稅費(fèi)主要包括防洪費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、耕地占用稅等。 規(guī)劃條件優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃中預(yù)留有發(fā)展備用地，為城鎮(zhèn)發(fā)展預(yù)留了空間，為打造首都概念新市鎮(zhèn)創(chuàng)造了條件，也為結(jié)合重大基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃定位調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。 2．建設(shè)用地現(xiàn)狀 本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為 公頃（合 畝）， 用地性質(zhì)為集體土地，其中 農(nóng)用地 公頃，建設(shè)用地 公頃。 總體規(guī)劃布局：項(xiàng)目的設(shè) 計(jì)盡量采用南北朝向布局，充分利用自然采光、冬季日照、夏季遮陽(yáng)及自然通風(fēng)。本項(xiàng)目用地內(nèi)需拆除舊有建筑 5639 平方米。本項(xiàng)目主要涉及土地資源的開(kāi)發(fā)及利用。扶持一般鎮(zhèn)發(fā)展，逐步改善鎮(zhèn)域面貌，增強(qiáng)自我發(fā)展能力。通過(guò)深化各組團(tuán)規(guī)劃，加快編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)組團(tuán)的形成。北京市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政和審計(jì)等行政主管部門(mén)按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作?？臻g上鼓勵(lì)城鎮(zhèn)以向西發(fā)展為主，建設(shè)并控制好永定河沿岸地區(qū)，鼓勵(lì)農(nóng)村 居民向發(fā)展走廊附近城鎮(zhèn)或中心村聚集。 《大興新城規(guī)劃 （ 20xx2020） 》 的分區(qū)策略： （ 1）中部生態(tài)型發(fā)展區(qū)位于北京南中軸延伸區(qū)域，是北京城市中軸線(xiàn)的延伸、傳承，是北京總規(guī)明確要求建設(shè)并保護(hù)好的重要綠色開(kāi)敞空間。 （ 2）“東西兩翼” 指位于大興區(qū)東西兩側(cè)、貫穿南北的京開(kāi)城鎮(zhèn)發(fā)展帶和京津塘城鎮(zhèn)發(fā)展帶，分別是北京東部、西部發(fā)展帶的承接和拓展。 《北京城市總體規(guī)劃（ 20xx 年－ 2020 年）》在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。 20xx 年 1 月 27 日，國(guó)務(wù)院關(guān)于北京城市總體規(guī)劃做出了批復(fù) (國(guó)函 [20xx]2 號(hào) )，同意了總體規(guī)劃的實(shí)施。 資金的回收 開(kāi)發(fā)完成后由市中心組織入市交易，交易完成后，由市中心收取開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)，扣除市中心投入的資金及資金成本后，其余的返還分中心。由區(qū)分中心確定項(xiàng)目管理單位，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的征地、拆遷及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等具體事務(wù)性工作。 第五階段： 20xx 年 10 月至 20xx 年 4 月，申請(qǐng)一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收，入市交易及后續(xù)事項(xiàng)。 6．建設(shè)方案： 本項(xiàng)目總用地面積 公頃，建設(shè)用地面積 公頃，代征道路 公頃，代征綠地 公頃； 新建 面積 萬(wàn)平方米，其中居住用地建筑面積 萬(wàn)平方米，安置用房 A039 的建筑面積 萬(wàn)平方米，商業(yè)用地建筑面積 萬(wàn)平方米 ，容積率為 ，綠化率 30%，建筑高度 24 米。依據(jù)總體規(guī)劃，榆垡鎮(zhèn)是北京市西南部重要門(mén)戶(hù)，是集農(nóng)業(yè)、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一體的綜合型重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)。 市場(chǎng)交易方面：負(fù)責(zé)市土地交易市場(chǎng)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌業(yè)務(wù)咨詢(xún)、業(yè)務(wù)組織及后期協(xié)調(diào)工作；參與土地市場(chǎng)交易有關(guān)政策研究。 二、項(xiàng)目概況 1．項(xiàng)目名稱(chēng)： 北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)居住區(qū) A 組團(tuán)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 2．項(xiàng)目建設(shè)背景： 大興區(qū)地處北京市南郊，永定河沖積平原上，總面積 平方公里，總?cè)丝? 萬(wàn)人。 隨著國(guó)家重大基礎(chǔ)設(shè)施可能落戶(hù)大興，為區(qū)域臨空經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了機(jī)遇 大興新城規(guī)劃中預(yù)留有發(fā)展備用地，為城鎮(zhèn)發(fā)展預(yù)留了空間，為打造首都概念新市鎮(zhèn)創(chuàng)造了 條件，也為結(jié)合重大基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃定位調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。本項(xiàng)目用 地內(nèi)需拆除舊有建筑 5639 平方米。 A 組團(tuán)用地范圍 通 和 街 今 榮 大 街 榆 平 路 榆 緯 四 路 9．項(xiàng)目投資及資金籌措： 本項(xiàng)目總投資 19722 萬(wàn)元， 由北京市土地整理儲(chǔ)備中心及大興區(qū)分中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金的籌措。 資金配置 原則上市、區(qū)兩級(jí)中心按 8： 2 的比例投入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金，具體到本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)由市中心負(fù)責(zé)征地、拆遷費(fèi)用以及征地過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，共計(jì) 15778 萬(wàn)元；由區(qū)分中心負(fù)責(zé)前期費(fèi)用、市政建設(shè)及公益設(shè)施資金等其它費(fèi)用，共計(jì) 3944 萬(wàn)元。 分中心取得剩下的開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)后按下列順序進(jìn)行分配： 區(qū)財(cái)政出資的本息償 還； 支付項(xiàng)目管理單位的管理費(fèi)用（暫定 2%）； 計(jì)提。 《北京城市總體規(guī)劃（ 20xx 年－ 2020 年）》中對(duì)北京的人口規(guī)模作了規(guī)劃， 2020 年，北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃控制在 1800 萬(wàn)人左右，年均增長(zhǎng)率控制在 %以?xún)?nèi)。 （ 1） 兩軸：指沿長(zhǎng)安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線(xiàn)的南北軸。 （ 3）“產(chǎn)業(yè)集群”是指以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地為主要依托，以各個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為中心，實(shí)現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)的空間聚集和規(guī)模發(fā)展。中軸線(xiàn)是北京城市發(fā)展的脊 梁，是城市重要的文化功能軸線(xiàn)，南中軸延伸區(qū)將是首都面向區(qū)域的重要節(jié)點(diǎn)，必須按照總體規(guī)劃的要求建設(shè)并保護(hù)好中部區(qū)域。 榆垡鎮(zhèn)地區(qū)屬于“西部生態(tài)帶”的規(guī)劃范疇，而本身又處于未來(lái)北京大七環(huán)的交通結(jié)點(diǎn)地區(qū)，是“多中心”的“中心”地區(qū)之一。 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過(guò)招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。 全面推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)。抓好中心村建設(shè)，改善生活環(huán)境和條件，引導(dǎo)農(nóng)村人口適度聚集。 我國(guó)人多地少的基本國(guó)情決定了土地資源的緊缺性，因此高效集約的土地利用是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)人口、資源、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的重要前提。 三、資源節(jié)約措施 建設(shè)用地合理的容積率是滿(mǎn)足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境建設(shè)的需要，過(guò)高的容積率帶來(lái)人口的密集、環(huán)境的影響、市政及交通的負(fù)荷加大等問(wèn)題，過(guò)低的容積率又會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，本項(xiàng)目的二級(jí)開(kāi)發(fā)將在滿(mǎn)足規(guī)劃要求的前提下，通過(guò)合理布局，有效提高土地的利用率。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)：外墻采用高效保溫材料；玻璃及幕墻采用低輻射鍍膜 LOWE 中空玻璃，以減少太陽(yáng)輻射，保證室內(nèi)的熱舒適與視覺(jué)舒適的目的；加強(qiáng)戶(hù)間的隔熱以適應(yīng)不同用戶(hù)的空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。 用地范圍內(nèi)現(xiàn)有涉及需要拆遷的民宅 16 戶(hù)，建筑面積 4000 平方米；土地種植部分主要為小麥等 農(nóng)作物；項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)沒(méi)有古樹(shù)和文物設(shè)施。 3． 用地方案 本項(xiàng)目用地控制性指標(biāo)如下 ： 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表 規(guī)劃 情況 總用地面積 (公頃 ) 建筑面積 (萬(wàn) m2) 容積率 建設(shè)用地面積 居住 代征道 路面積 商業(yè) 代征綠地面積 安置房 其他 0 其它 0 高度 (m) 24 編號(hào) 類(lèi)別 用地性質(zhì) 用地規(guī)模 （平方米） 總建筑面積 （平方米） 容積率 建筑高度（米） 建筑密度（ %） 綠地率(%) 備注 A039 [B] R2 55916.4 4 18 30 30 安置房 A040 [B] R2 1 71160.976 18 30 30 A030 [B] C2 11915.75 17873.625 1.5 24 35 30 A038 [A] G1 3 0 0 0 0 100 A033 [A] G1 4 0 0 0 0 100 代征 道路 32769.55 二、土地利用合理性分析 本項(xiàng)目符合土地利用規(guī)劃，占地規(guī)模合理，符合集約和有效使用土地的要求。其中： 防洪費(fèi)：根據(jù)北京市人民政府令（ 1994）第 21 號(hào)《北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定》，防洪費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)為 20 元 /平方米。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位按照北京市征地補(bǔ)償政策的相關(guān)規(guī)定，將土地補(bǔ)償費(fèi)中的交納保險(xiǎn)部分直接撥付給區(qū)社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)力安置費(fèi)由相關(guān)部門(mén)按照安置方案進(jìn)行處理，地上物補(bǔ)償費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)除用于人員安置費(fèi)外支付給村民委員會(huì)。按照檔案管理要求完成拆遷資料的歸檔工作，完成項(xiàng)目前期的費(fèi)用結(jié)算。嚴(yán)格核實(shí)被調(diào)查戶(hù)的住房、戶(hù)口、家庭結(jié)構(gòu)、婚姻狀況等情況，務(wù)求準(zhǔn)確，不得疏漏。配備充足的消防器材以保證拆遷工地的安全；及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理危及拆遷現(xiàn)場(chǎng)的治安事件。 該區(qū)多年平均地面蒸發(fā)量為 450mm/年，水面蒸發(fā)量為 。該區(qū)距地表 100m 深度內(nèi)的含水層厚度可達(dá) 40～ 60m 左右，滲透性能強(qiáng)，滲透系數(shù)可達(dá) 100m/晝夜左右。地表高為 15～ 45m，平均坡度 %，地勢(shì)平坦，地表排水情況較好。拆遷、施工期污染源主要有噪聲、揚(yáng)塵、廢水和固體廢物， 其中噪聲、揚(yáng)塵和固廢為最主要的污染物。 在采取建議措施后，項(xiàng)目施工期固體廢物對(duì)周?chē)h(huán)境的影響較小。 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)采用國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版， 20xx）所規(guī)定的方法來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)。 直接拆遷費(fèi) 直接拆遷費(fèi)用 1315 萬(wàn)元 1） 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 本項(xiàng)目涉及拆遷居民總共 16 戶(hù)，拆遷面積 4000 平方米，戶(hù)均建筑面積為 250 平方米， 需支付拆遷補(bǔ)償金額為 1211 萬(wàn)元。民宅間接拆遷費(fèi) 33 萬(wàn)元。 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) =500 元 /平方米 1311 平方米 =66 萬(wàn)元 3） 搬遷補(bǔ)助費(fèi) 拆遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷企業(yè)認(rèn)定的合法建筑面積計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 25 元。 市政建設(shè)費(fèi)用 榆垡居住區(qū)總體土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市政建設(shè)費(fèi)用為 35002 萬(wàn)元，其中，道路工程（含主路、步道、道路綠化工程）造價(jià) 12781 萬(wàn)元，管線(xiàn)工程總造價(jià) 7886 萬(wàn)元，其它費(fèi)用 14335 萬(wàn)元，折合193 元 /建筑平方米（居住 區(qū)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目總建筑面積 萬(wàn)平方米）。對(duì)于經(jīng)過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)后可以替代的，原則上不再進(jìn)行任何形式的補(bǔ)償。 為了確定本項(xiàng)目所適用的非住宅房屋重置成新價(jià)格，對(duì)項(xiàng)目用地內(nèi)的村內(nèi)企業(yè)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)踏勘，結(jié)合上述的九項(xiàng)主要指標(biāo)對(duì)現(xiàn)有企業(yè)用房進(jìn)行打分，再利用公式進(jìn)行綜合計(jì)算，初步得出本項(xiàng)目所適用的非住宅房屋重置成新價(jià)為 1300 元 /建筑平方米。 6） 停產(chǎn)停業(yè)費(fèi) 按照 124 號(hào)文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國(guó)土房管征 [20xx