【正文】 萬元，項(xiàng)目稅前投資利潤率 %， 稅后投資利潤率 %。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 44 第十三部分 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)工期為 5 年，從 20xx 年 1 月起至 20xx年 12月底竣工。每部門設(shè)經(jīng)理（主任）一名，工作人員若干名，共計(jì)中、高級(jí)管理人員 12 人，一般工作人員 30人。 主要環(huán)境保護(hù)措施 ① 由物業(yè)管理公司設(shè)專職衛(wèi)生保潔隊(duì)伍，負(fù)責(zé)每天清晨清理生活垃圾，及時(shí)清運(yùn)出小區(qū)外。 ⅲ 消防廣播系統(tǒng) 消防廣播系統(tǒng)的主要任務(wù)是，在發(fā)生火警時(shí)，及時(shí)發(fā)出火警聲音信號(hào)，并指揮消防行動(dòng)。 噴淋系統(tǒng)管網(wǎng)采用枝狀管網(wǎng)，管道由消防水泵房接出 1 根 DN150 水管，接至立管，立管在管井內(nèi)敷設(shè)，頂端安裝自動(dòng)排氣閥，各層支管由立管接出。小區(qū)共設(shè)兩處換熱站，分別向各單體建筑供熱 。 在屋頂設(shè)備間的頂部安裝避雷針，并在屋面上裝設(shè)不大于 10 米 10 米的金屬網(wǎng)格，突出屋面的物體其頂部四周裝接閃器。開閉所采取單母線分段運(yùn)行方式。根據(jù)青島市暴雨強(qiáng)度公式： q5＝ 8725/（ t+28） 整個(gè)地塊降雨量為 2097l/s。 四、 豎向交通 高層建筑物內(nèi)部設(shè)電梯，電梯原則上采用住宅專用梯，運(yùn)行速度不超過 。根據(jù)周邊環(huán)境和氣候特點(diǎn)，選擇合適的景觀樹種和草種，以降低養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。建筑沿綠地周圍層層環(huán)繞，開闊的空間視野將山勢與園林美景串聯(lián)起來，將大自然的美麗風(fēng)光引入到了小區(qū)的內(nèi)部。 鳥瞰圖 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 第五章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 一、 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總占地面積為 公頃，根據(jù)青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書的要求，該宗地的總建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在 725478 平方米內(nèi)。 為了使比較實(shí)例的選取科學(xué)、準(zhǔn)確，我們根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，選取了該區(qū)域內(nèi)比較典型的、距離本項(xiàng)目較近的嶗山區(qū)以上幾個(gè)項(xiàng)目為比較實(shí)例。恒基新天地可提供戶均雙車位車庫，電梯直達(dá)地下車庫，戶均雙車位的設(shè)計(jì)。第三類則反映社會(huì)需求老年公寓。他們具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是中高檔樓盤的消費(fèi)主力；該類消費(fèi)群體的市場需求注重樓盤的整體品質(zhì)，比較在意地段區(qū)位，但不強(qiáng)求最佳；卻強(qiáng)調(diào)整體環(huán)境、服務(wù)配套、出行方便；在房型選擇上涵蓋面較廣，根據(jù)實(shí)際需求情況，從小房型的單身公寓到中大房型都有需求。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅（不含青島卷煙廠） 億元，增長 %。預(yù)計(jì) 20xx 年在地方政府的大力支持下，青島市房地產(chǎn)市場仍將會(huì)保持平穩(wěn)發(fā)展，成交量仍將保持較高水平。 根 據(jù)數(shù)據(jù) ,20xx 年全國新建商品住宅市場顯著供不應(yīng)求 ,商品住宅銷售面積增長 %,但住宅竣工面積僅增長 %。青島市委、市政府決定，將城市的行政、經(jīng)濟(jì)、金融和文化中心東移，在青島東部建設(shè)現(xiàn)代化新城區(qū)，推動(dòng)青島市向現(xiàn)代化國際城市的目標(biāo)邁進(jìn)，從而拉開了青島市城市建設(shè)新的一輪飛躍。 建設(shè)期 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 本項(xiàng)目建設(shè)期為 5 年。 三、 可行性研究的范圍和依據(jù) 可行性研究的依據(jù) ① 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [20xx]276 號(hào)） ② 青島市規(guī)劃局《關(guān)于擴(kuò)大嶗山區(qū)午山社區(qū)整村改造控規(guī)用地范圍的答復(fù)意見》（青規(guī)業(yè)字 [20xx]34 號(hào) ③ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [20xx]22 號(hào)） ④ 青島市國土資源和房屋管理局嶗山國土資源分局文件《嶗山國土資源分局關(guān)于午山片區(qū)舊村改造用地預(yù)審意見》（青嶗土預(yù)字 [20xx]14 號(hào)） ⑤ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [20xx]154 號(hào)） ⑥ 青島市城中村（居）改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目和四姜社區(qū)舊村改造項(xiàng)目初審意見的函》（青建函字 [20xx]35 號(hào)） ⑦ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [20xx]588 號(hào)） ⑧ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [20xx]138 號(hào)） ⑨ 由嶗山區(qū)城市化建設(shè)指揮部辦公室編制的《嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造實(shí)施方案》 可行性研究的范圍 本報(bào)告主要研究范圍包括以下幾方面： 通過對(duì)青島市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展情況的調(diào)查研究和分析，以及對(duì)周邊地區(qū)的消費(fèi)情況的分析和趨勢預(yù)測，論證本項(xiàng)目建設(shè)的必要性。隨著十幾年的建設(shè)，在東部已經(jīng)形成了一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備的現(xiàn)代化新城區(qū)。從未來供應(yīng)規(guī)模來看 ,20xx 年全國完成商品住宅投資增長%,房屋新開工面積增長 %,但同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積卻下降了%。 從中長期來看，青島市作為國內(nèi)外知名的旅游城市，與國內(nèi)外其他地區(qū)的聯(lián)系和交流將不斷增強(qiáng)，以及“擁灣發(fā)展”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的大力實(shí)施，將成為青島市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的主要推動(dòng)力。嶗山區(qū)往西通向市北區(qū)和市南區(qū)，北可達(dá)李滄區(qū)和城陽區(qū)，地理位置非常通暢，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。 外地投資 客戶。讓老人們生活在一起，有適合老人居住的空間，并提供相應(yīng)的專項(xiàng)社區(qū)服務(wù)，這將成為有別于敬老院的新的住宅開發(fā)新模式。由電腦直接控制車門自由出入，實(shí)行智能化交通管理恒基新天地在中國首家實(shí)行車庫車位超五星級(jí)精裝修設(shè)計(jì)，庫位為大理石貼面、豪華門廳設(shè)計(jì)，給每位業(yè)主賓客至歸的感覺?？紤]位置、配套設(shè)施、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、外觀、戶型組合、樓盤規(guī)模等修正因素，本項(xiàng)目可將市場平均售價(jià)定 多層220xx 元 /㎡，高層 17000 元 /㎡ ， 海關(guān) 住宅 按 政府定價(jià)為 6000 元 /㎡ 。根據(jù)上述要求，經(jīng)過對(duì)不同的單體建筑組合形式的比較，確定本項(xiàng)目的總建設(shè)規(guī)模為 725200 平方米 其中商品住宅建筑面積249000 平方米，海關(guān)住宅建筑面積 70000 平方米，安置住宅 建筑面積 230200 平方米，公共建筑面積 176000 平方米 。項(xiàng)目總平面布置詳見附圖。 小區(qū)的總綠化率為 %,整個(gè)小區(qū)的公共綠地占地面積為 221852 ㎡ 。每單元設(shè)一部消防電梯，與客梯兼用。 建筑物 屋面降雨由雨水斗收集后，經(jīng)雨落管排至室外的雨水井，排往小區(qū)室外雨水管網(wǎng)。 小區(qū)內(nèi)共設(shè)五座 10KV/ 變電所，分別向臨近的建筑物輸出 380V/220V 低壓電源 ，路燈照明設(shè)專用路燈箱式變壓器。金屬網(wǎng)格一般采用 8mm 以上鍍鋅圓鋼，也可采用不小于4mm 12mm 鍍鋅扁鋼。 小區(qū)熱力管道采用塑料護(hù)套保溫鋼管，直接埋地敷設(shè)。在水平橫管與立管連接處，安裝水流指示器和信號(hào)閥門，其電動(dòng)信號(hào)與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)相連。喇叭安裝在大堂、走道電梯廳等部位，均為吸頂安裝，每層串聯(lián)連接，選用 15W 單聲道線圈喇叭。 ② 每天定時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)部的綠地、道路進(jìn)行打掃清潔，垃圾及時(shí)外運(yùn)。 二、 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目建設(shè)管理 項(xiàng)目前期工作及建設(shè)工作由 青島 安信置業(yè)開發(fā) 有限公司 下屬的項(xiàng)目部負(fù)責(zé)完成，建成后由業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)確定有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司管理。合計(jì)工期 60個(gè)月，具體安排如下： 序號(hào) 工程內(nèi)容 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項(xiàng)目前期工作 2 工程設(shè)計(jì) 3 場地三通一平 4 工程主體施工 5 工程安裝施工 6 工程土建竣工驗(yàn)收 7 工程室外配套 8 小區(qū)環(huán)境工程施工 9 小區(qū)整體驗(yàn)收清理 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 45 第十四部分 投資估算及資金籌措 一、 投資估算 本項(xiàng)目總投資 萬元 ,其中 主要 包括： 土地成本 253820 萬元 前期費(fèi)用 萬元 其它費(fèi)用 萬元 工程直接費(fèi)用 萬元 預(yù)備費(fèi) 萬元 項(xiàng)目各部分投資及總投資估算詳見表 14 表 14表 143。測算見表 152 表 152 利潤測算表 單位：萬元 銷售收入總額 712, 銷售稅金及附加 47, 銷售凈收入總額 664, 土地成本 253, 前期費(fèi)用 6, 其他費(fèi)用 44, 工程直接費(fèi)用 111, 預(yù)備費(fèi) 8, 管理費(fèi)用 1, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 38, 銷售費(fèi)用 1, 利潤總額 198, 所得稅（ 25%） 49, 凈利潤 148, 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 52 四 、 敏感性分析 就項(xiàng)目投資、銷售價(jià)格 (收入 ) 為變動(dòng)因素對(duì)稅后凈利。 ２ 、前期費(fèi)用 根據(jù)青島市現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定計(jì)取。同時(shí)嚴(yán)格按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，實(shí)行建設(shè)工程驗(yàn)收備案制。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 ④ 定期對(duì)公共場所進(jìn)行消毒處理。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 建筑防火措施 ① 消防分區(qū) 劃分防火分區(qū)。 ③ 其它滅火設(shè)施 開閉所、變配電室設(shè) 氣體滅火裝置。高層住宅豎向采用分區(qū)采暖。 在建筑物 30 米以上部位采取防側(cè)擊雷和等電位措施，將鋼筋互相連接，金屬門窗、欄桿與防雷裝置連接。變壓器低壓側(cè)采用單母線分段運(yùn)行，對(duì)一、二級(jí)負(fù)荷設(shè)必保母線，與發(fā)電機(jī)相連，保證供電的安全性，專門向高層住宅供電。地下車庫入口處設(shè)截水溝，室內(nèi)設(shè)集水井，將地面集水用潛污泵提升至室外雨水管網(wǎng)。用水量計(jì)算詳見表 81。對(duì)需加固的邊坡分別采取自然放坡、擋土墻、錨桿等方法加固，對(duì)填方區(qū)采取分層夯實(shí)，土質(zhì)低劣區(qū)進(jìn)行換土處理。 主干道呈環(huán)行布置，使小區(qū)內(nèi)部交通和對(duì)外聯(lián)絡(luò)變得十分順暢，保持小區(qū)內(nèi)部適中具有良好的可達(dá)性。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 第六部分 總體規(guī)劃 一、總體規(guī)劃的原則 在整個(gè)規(guī)劃編制的過程中，始終本著合理性、方便性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性“四效統(tǒng)一”的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。通過對(duì)周邊地區(qū)商業(yè)用房的銷售定價(jià)的橫向比較，目前其銷售價(jià)格在 1800025000 元 /㎡ 之間，考慮到本項(xiàng)目的位置 、周邊環(huán)境等因素，確定商業(yè)用房的價(jià)格為 20xx0 元 /㎡ 。目前銷售均價(jià)為 25000 元 /平方米 頤和星苑 頤和星苑位于青島市嶗山區(qū)香港東路四姜一灣，石老人以東、沙子口以西，由頤中地產(chǎn)和環(huán)宇地產(chǎn)聯(lián)合投資、中宇置業(yè)有限公司開發(fā)，總占地約 1400 畝，涉及石灣、北姜、西姜、青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 東姜 4 個(gè)自然村舊區(qū)改造。在戶型設(shè)計(jì)上將考慮不同消費(fèi)者的 需求，在單體房型設(shè)計(jì)和樓盤房型組合方面滿足不同消費(fèi)者的需要，擴(kuò)大項(xiàng)目的目標(biāo)市場。 ⅱ 工作需要、生活方式等。在其周邊由青島二中、高職校等。 20xx 年，全市共接待國內(nèi)外游客超過 3470 萬人次，其中海外游客 80 萬人次。只有在需求出現(xiàn)明顯萎縮的情況下 ,才會(huì)出現(xiàn)供需平衡或供大于求的局面。根據(jù)青島市基本建設(shè)程序，特編制本可行性研究報(bào)告。 在擬定的建設(shè)規(guī)模的基礎(chǔ)上對(duì)設(shè)計(jì)方案提出工程總體布局和平面布置構(gòu)想，選定工程 建筑結(jié)構(gòu)方案，擬定公用工程建設(shè)方案。 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 本項(xiàng)目擬建設(shè)一處城市居住小區(qū)，總建設(shè)規(guī)模為 725200 平方米 ,其中商品住宅建筑 面積249000 平方米，海關(guān)住宅建筑面積 70000 平方米，安置住宅建筑面積 230200 平方米，公共建筑面積 176000 平方米 。青島市的城市建設(shè)也有了迅速發(fā)展，城市面貌日新月異，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民生活水平穩(wěn)步提高。個(gè)人按揭貸款達(dá)到 8403 億元 ,大幅增長了 %。 中國指數(shù)研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS）顯示，青島市住宅價(jià)格指數(shù)自 20xx 年 5青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 月以來呈上升趨勢，漲幅較為明顯。嶗山區(qū)位于青島市區(qū)東部，與老市區(qū)相鄰，東南瀕臨黃海，總面積 平方公里，人口 萬， 20xx 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，同比增長 %。不管是自住，還是其他用途，該類消費(fèi)群體的市場需求一般是青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 地段優(yōu)越、設(shè)施完善、景觀優(yōu)美的高檔樓盤，尤其強(qiáng)調(diào)樓盤的品質(zhì)和稀缺性，以大房型為多；選擇的樓盤多具有地段不可替代性。第二類則要求住宅開發(fā)的整體樓盤布局上考慮有多種房型配置。目前銷售均價(jià)在 30000 元 /平方米 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改