【正文】 者比較少，類(lèi)似于國(guó)外那種典型的機(jī)構(gòu)投資者之?dāng)?shù)量更少；另一方面，機(jī)構(gòu)投資者能真正用于投資的資金規(guī)模也很有限。住房?jī)?chǔ)蓄存款通常與住房貸款結(jié)合起來(lái)，例如：整存整借，整借零還；零存整借，整借零還；住房有獎(jiǎng)儲(chǔ)蓄。 一、存款儲(chǔ)蓄方式的內(nèi)在缺陷和資產(chǎn)證券化的準(zhǔn)備成本、收益以及時(shí)機(jī) 在存款儲(chǔ)蓄方式下，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債是儲(chǔ)蓄存款，具有中短期性質(zhì)，其資產(chǎn)住房抵押貸款具有長(zhǎng)期性，一般都在十年以上，因此資產(chǎn)和負(fù)債在期限上出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性倒掛，這種倒掛會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性不足、資金周轉(zhuǎn)不暢，問(wèn)題嚴(yán)重時(shí)甚至發(fā)生擠兌風(fēng)潮和支付危機(jī)。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，截至年底，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額總計(jì)億元，分別僅占到當(dāng)年和銀行信貸的和在實(shí)行抵押貸款證券化的發(fā)達(dá)國(guó)家，銀行抵押貸款余額與銀行信貸余額的比例通常是到，可見(jiàn)我國(guó)住房抵押貸款的規(guī)模顯然還不夠。抵押銀行通過(guò)發(fā)行抵押銀行債券不僅可以將小額的閑散的資金集合起來(lái)，而且也可以吸收機(jī)構(gòu)投資者的投資資金，然后再放貸給需要住房融資的人，這樣實(shí)現(xiàn)了住房投資的大眾化，擴(kuò)大了住房消費(fèi)容量。第三階段是“強(qiáng)市場(chǎng)主導(dǎo)”階段，仍以金融市場(chǎng)直接融資為主，并且繼續(xù)侵蝕間接融資的傳統(tǒng)陣地。當(dāng)股市出現(xiàn)較大規(guī)模的下跌，使股票投資收益率或安全性降低時(shí)，股市資金就會(huì)大規(guī)模撤出。同時(shí)，抵押銀行的貸款還可以與母公司商業(yè)銀行的住房貸款（一般是中短期貸款）形成組合貸款，這樣整個(gè)集團(tuán)公司通過(guò)這種“一站式”服務(wù)更好地滿(mǎn)足了借款人的資金需要，在住房金融市場(chǎng)也盡量實(shí)現(xiàn)了最大化收益。這樣當(dāng)市場(chǎng)利率降低時(shí)，抵押銀行會(huì)行使贖回權(quán)，償還以前發(fā)行的高利率債券，再按當(dāng)前的低利率發(fā)行新債券借人資金。除了利率市場(chǎng)化外，也還需建設(shè)一個(gè)全國(guó)債券市場(chǎng)而形成真正反映以市場(chǎng)供求狀況為基礎(chǔ)的市場(chǎng)化利率?？赊D(zhuǎn)化抵押債券是指抵押債券持有者可以在債券到期時(shí)要求發(fā)行人還本付息，也可以要求購(gòu)買(mǎi)住房，投資抵押債券的本息轉(zhuǎn)換為住房預(yù)付款，根據(jù)債券本息和預(yù)付款的差額，抵押銀行對(duì)債券持有人多退少補(bǔ)。從國(guó)外的實(shí)踐來(lái)看，抵押銀行一般是其它金融機(jī)構(gòu)的附屬機(jī)構(gòu)，所以我們可以在我國(guó)現(xiàn)有金融機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上考慮抵押銀行的設(shè)置。 推動(dòng)債券市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)而擴(kuò)大和完善資本市場(chǎng)。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)者將直接融資和間接融資相互發(fā)展過(guò)程的關(guān)系分為下列三個(gè)階段。與此同時(shí)，為了完善資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和進(jìn)行我國(guó)金融體系第三階段的改革，我國(guó)將大力發(fā)展債券市場(chǎng)，由此采取的有關(guān)舉措更將為抵押銀行債券的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。還有人通過(guò)觀察和分析美國(guó)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，認(rèn)為我國(guó)一級(jí)市場(chǎng)的交易規(guī)模不大（到年底，住房抵押貸款僅占的，并且限于沿海地區(qū)的少數(shù)發(fā)達(dá)地區(qū)），不足以形成足夠的債權(quán)集合來(lái)形成證券化的“資產(chǎn)池”。抵押銀行不是通過(guò)吸收存款來(lái)創(chuàng)造貸款的，因此不需要眾多的銀行網(wǎng)點(diǎn)，但是需要有一個(gè)比較成熟的債券市場(chǎng)。抵押銀行債券主要有擔(dān)保發(fā)行債券、抵押發(fā)行債券，信用債券和抵押信托債券等。而且對(duì)證券定價(jià)等實(shí)務(wù)問(wèn)題的研究不夠充分。 （二）收益分析 通過(guò)完善住房消費(fèi)金融市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住房投資的大眾化和機(jī)構(gòu)化，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。第一階段是以銀行間接融資占主導(dǎo)地位的“銀行主導(dǎo)”階段，銀行通過(guò)吸收存款，然后向企業(yè)和家庭發(fā)放貸款。目前我國(guó)債券市場(chǎng)地進(jìn)一步發(fā)展面臨以下主要問(wèn)題：規(guī)模不夠，目前債券余額只占的；各種債券的發(fā)行量嚴(yán)重不平衡，國(guó)債和政策性金融債券占主導(dǎo)地位；債券品種單一；流動(dòng)性差和市場(chǎng)需要改革與創(chuàng)新。根據(jù)抵押銀行的所有者之不同，本文認(rèn)為以下幾種模式很值得考慮。這意味著債券到期時(shí)投資轉(zhuǎn)換為住房投資或者是住房消費(fèi)。社科院的李揚(yáng)博士認(rèn)為，我國(guó)債券市場(chǎng)已基本上實(shí)現(xiàn)了利