【正文】 城市發(fā)展和促進經濟的繁榮，其必然會在緊縮的政策環(huán)境中尋找謀求發(fā)展的出路，地方與中央政府必然處于一個長期的博弈過程中，這為地產企業(yè)協同地方政府操控土地游戲提供了可能。通過將土地合法地引入市場流通、顯化土地價值，使城中村村集體通過盤活土地資產獲得改造所需資金， （一）、現行的一般改造模式主要有三種模式： 一是由政府主導，主要是指政府完成前期土地開發(fā)，然后采取市場化的招標拍賣方式。結合案例，康維歸納出如下的操作模式： （一）、只征不轉的企業(yè)操作方式 企業(yè)對地方進行大型農業(yè)項目，如農業(yè)產業(yè)園、示范基地等，或旅游項目的投資，與地方政府建立合作關系 —— 地方政府通過征地將土地 的集體所有制改變?yōu)閲兄疲⒊鲎尳o企業(yè)用于農業(yè)項目或旅游項目的建設 —— 企業(yè)獲得國有土地的使用權 —— 除必要的配套設施用地外，暫不改變土地的農用地性質，實施農業(yè)項目或旅游項目的開發(fā) —— 土地儲備。 小城鎮(zhèn)集體建設用地，是指在重點發(fā)展的中心鎮(zhèn)區(qū)域內，土地利用總體規(guī)劃中確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設施和公益事業(yè)、住宅建設以及其他設施建設使用的土地。當城市規(guī)劃將該地區(qū)納入規(guī)劃范圍后，使用以獲得的指標進行地產項目的開發(fā)就變?yōu)榭尚?。然而?2024 年 3 月 5 日，國務院總理溫 家寶在十屆全國人大五次會議上表態(tài)，中國農村宅基地的發(fā)展政策將向實行 “ 控制增量、盤活存量 ” 的路徑上轉移， “ 盤活 ” 二字有望為宅基地流轉提供具體的操作空間；另一個積極的信號是同年出臺的物權法，將之前 “ 禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地 ” 的說法被 “ 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用團隊管理法等法律和國家有關規(guī)定 ”取代，這無疑也是閘口松動的一個標志。當土地所有制發(fā)生改變時，將能夠在土地出讓中獲得優(yōu)先權。早先農民聚居地被圈進城，管理滯后，環(huán)境衛(wèi)生、治安、稅收、戶政與治安管理脫節(jié)， “ 城中村 ” 內亂搭亂蓋等問題十分突出。 第 1 頁 共 9 頁 新農村建設用地合理利用研究 新農村建設土地合理利用技巧說明近年來，國家不斷加強對房地產開發(fā)的宏觀調控，連續(xù) 3 年出臺土地、金融、稅收等系列政策緊縮地根、緊縮銀根。 “ 城中村 ” 改造的過程就是城市建設發(fā)展的過程。 三、只征不轉 對農用地的 “ 只征不轉 ” 原本僅適用于國家重點項目，即對重點農業(yè)項目、重點旅游項目中的