【正文】 一座正在發(fā)展的工商業(yè)城市和交通樞紐城市，隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，大城市的輻射作用得以不 斷增強(qiáng)。 對城市進(jìn)行科學(xué)、合理的定位和規(guī)劃，完善城市良好的基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢轉(zhuǎn)化經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。 以市場為導(dǎo)向來確定項(xiàng)目開發(fā)的總體時間。 2020年下半年南寧房地產(chǎn)開始復(fù)蘇，到 202020 年高速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計， 20202020 年外來房地產(chǎn)公司和中介代理公司不少于 30 家。 2020年，是實(shí)現(xiàn)“ 136”工程中小變的關(guān)鍵一年，各級領(lǐng)導(dǎo)對 2020年的城市建設(shè)關(guān)注，并且南寧市政府 2020 年繼續(xù)推進(jìn)“城市建設(shè)管理年”，為實(shí)現(xiàn)三年中小變奠定了基礎(chǔ)。如此龐大的流動人口，若按照一套 70 平方米的二房一廳居住 4 人的比例計算，則需要 萬247。投放 1/4 版的房地產(chǎn)廣告大部分為一些低價格小樓盤，就效果而言并不是很理想； 整版廣告的投放，與 1/4 版相差不大，全年投放 203頻次，半版與整版二者合計所占比例高達(dá) 80%，反映出在市場競爭日趨激烈的情況下，各類盤為吸引“眼球”，紛紛選擇以半版與整版相結(jié)合的投放形式為主； 就表現(xiàn)形式而言，彩版廣告是應(yīng)用最為廣泛的形式，高 達(dá) 99%，這與彩版廣告的視覺沖擊力及房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊有關(guān)，同時也說明彩色廣告的效果已得到開發(fā)商的認(rèn)同 從推盤數(shù)量、廣告投放頻次等指標(biāo)來看，新城區(qū)均處于領(lǐng)先地位，從政府對東部投放的力度來看，東部住宅市場的推出新盤數(shù)量和廣告投放頻次難以改變。 新城區(qū)樓市競爭最為激烈且集中。發(fā)展商的品牌意識、持續(xù)發(fā)展意識更顯得重要。 綜合分析，南寧市房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，競爭的方式也在不斷的轉(zhuǎn)變，到 2020 年下半年開始，項(xiàng)目之間的競爭將側(cè)重于產(chǎn) 品方面的競爭，合理、實(shí)用、舒適、超前、物管、環(huán)境等價值也將一步步體現(xiàn)出來。陽光別墅、碧麗山莊、麗水灣別墅、龍胤花園別墅、金地世家、彩虹家園；北部以北湖路和秀廂路較集中，分布著柏濤灣、振寧公寓、振寧翠峰、恒大新城和萬秀小區(qū)。 以瑯東、鳳嶺區(qū)域?yàn)槔?，總價超 過 100 萬元的大戶型開始滯銷。 江南、城北多層住宅產(chǎn)品均價 □均價（元 /平方米） 新城區(qū)小高層住宅產(chǎn)品 □均價（元 /平方米） 熱點(diǎn) 多層住宅價格在 1800 元 /㎡ ，且環(huán)境優(yōu)美的 住宅產(chǎn)品最受歡迎。 從產(chǎn)品因素看：市場還沒有進(jìn)入過剩時代，高、中、低檔產(chǎn)品交投兩旺，戶型以三房和二房為消費(fèi)主流，以期房和毛坯房為主，向消費(fèi)者提供改善居住空間基本功能的產(chǎn)品，進(jìn)入 21世紀(jì)，環(huán)境意識覺醒，帶有環(huán)境附加值的產(chǎn)品旺銷，消費(fèi)者注重追求舒適、享受、健康生活的產(chǎn)品，但 目前市場尚缺乏像南國奧林匹克花園那樣具有人文特征的產(chǎn)品出現(xiàn)。 住宅市場總體綜述 市場發(fā)展概況 2020 年南寧房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，商品房成交面積突破 150 萬平方米，成交金額達(dá) 35億，比上年同期增長 %，住宅市場發(fā)展比較明顯，增量大幅度增加。新城區(qū)的新項(xiàng)目與其它城區(qū)相比居首位。 項(xiàng)目規(guī)?；⒔紖^(qū)化 從南寧房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模越來越大，大規(guī)模的成本更為完備，更容易營造小區(qū)環(huán)境，方便物業(yè)管理，符合住宅市場發(fā)展方向。前十位物業(yè)廣告費(fèi)用上百萬的有 6個，不足百萬元廣告費(fèi)用的 僅有 4 個，并且 6個百萬元廣告費(fèi)用的有 3 個屬于中心商業(yè)物業(yè)。 推盤個數(shù)持續(xù)增加，廣告投放量急速上升 說明： 本年度的媒體監(jiān)測統(tǒng)計表截止時間為 2020年 112月； 統(tǒng)計的媒體僅指報紙媒體，具體包括《南國早報》、《南寧晚報》、《當(dāng)代生活報》三種報刊； 本報告中所涉及的費(fèi)用一律按照各媒體公布的價格計算而定，而未進(jìn)行折扣處理，同時由于 2020年各媒體對報牌價格有過調(diào)整，本報告的廣告價格統(tǒng)計均按 2020 年 9 月份以后的價格統(tǒng)計； 本報告中所涉及的全部統(tǒng)計指標(biāo)范圍均為硬性廣告、不含繕稿； 廣告總體投放情況 投放頻次及推盤數(shù)量 2020 年，全市投放房地產(chǎn)廣告 1554次，平均每天廣告投放次數(shù) 。商品房投資額 萬平方米，比上年同期 增長 ，銷售面積的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于商品房竣工面積 %的增長速度；商品房實(shí)際銷售額 為 61714 萬元，同比增長 倍。 （表 17） 年份 2020 2020 2020 成交數(shù)量（套） 1447 2830 4077 折合成面積（萬平方米） 25 39 中低檔次住宅成為消費(fèi)者寵兒 南寧房地產(chǎn)市場開發(fā)向高檔次住宅市場方向發(fā)展，而中低檔次住宅顯得匾乏，市場出現(xiàn)供需失衡的矛盾。 企業(yè)競爭分析 近幾年由于政府對民營企業(yè)政策的放寬，民營企業(yè)開始得到快速發(fā)展，而國有房地產(chǎn)企業(yè)的競爭中開始處于弱勢。 2020 年市場繼續(xù)保持上升旺勢，商品房銷售額 9585套，銷售面積 ，銷售金額 ，二級市場商品房成交 2830 套，成交面積 25 萬平方米，成交金額 ，發(fā)展勢頭迅猛。 本項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)該打破常規(guī)，盡快開發(fā)，用項(xiàng)目的核心競爭優(yōu)勢從 2020年起進(jìn)入市場，在南寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 揮龍頭作用?！? ? 城市規(guī)劃對本項(xiàng)目的影響 本項(xiàng)目處在城市一級軸線的主要交通樞紐帶上。 房屋建筑安裝工程造價計 價標(biāo)準(zhǔn) 單位：元 /平方米 結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 排架 磚混 磚木 簡易 (高層 ) ( 小高層 ) (多層 ) ( 工業(yè)廠房 ) 計價 標(biāo)準(zhǔn) 1400 100 800 750 700 525 125 以上政策法規(guī)的制定與實(shí)施，為南寧市房地產(chǎn)經(jīng)營活動的各項(xiàng)運(yùn)作提供了法律保障，規(guī)范了行業(yè)行為，有效的促進(jìn)南寧市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。條例共分 6 章 72 條，內(nèi)容涉及業(yè)主、 業(yè)主委員會和業(yè)主大會的職責(zé)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)以及相應(yīng)的罰則等多方面。南寧古屬百粵領(lǐng)地，新中國成立后， 1950年設(shè)南寧（省轄市）為廣西省會， 1958 年廣西壯族自治區(qū)成立，南寧為自治區(qū)的首府至今。 在 2020 年召開的全區(qū)城鎮(zhèn)化工作會議上，提出了城市化建設(shè)目標(biāo)：在2020 年把廣西的南寧、柳州建設(shè)成為特大城市，城市人口分別達(dá)到 150萬和120萬，相當(dāng)于南寧市每年的人口機(jī)械凈增長約為 10萬人。（數(shù)據(jù)來源：《南寧統(tǒng)計年鑒 2020》） 2020 年，南寧市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的良好態(tài)勢，國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 356億元，比上年增長 %，高于全國和廣西的平均水平，其中，第一產(chǎn)業(yè)達(dá) 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)達(dá) ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)達(dá) ，增長 %。A. 南寧市地理位置概述 本項(xiàng)目所在城市 —— 南寧，簡稱“邕”，廣西壯族自治區(qū)首府，是全自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育、信息和金融的中心。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高 ,固定資產(chǎn)投資完成 。城市化的加速發(fā)展，使南寧市中低價位的商品房需求增大，為南寧樓市的健康發(fā)展提供了極大的商機(jī)。 改革開放以來，南寧市不斷提高城市綜合實(shí)力、努力塑造城市新形象，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和精神文明建設(shè)取得了前所未有的發(fā)展。這是國家出臺的第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)。如《南寧市城市房屋拆遷評估管理規(guī)定（試行）》的實(shí)施后，為舊城改造、房屋拆遷提供了明確的拆遷補(bǔ)償方法，利于加快舊城改造的進(jìn)度，戶籍政策的放寬及進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民待遇同等，極大地吸引了外來人口的到 來，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的簽署，規(guī)范行業(yè)的物業(yè)管理，更充分體現(xiàn)出業(yè)主的權(quán)利，保障小區(qū)物業(yè)管理的良性運(yùn)行。城市規(guī)劃為以南寧“綠城”為背景的大型高尚生態(tài)型居住區(qū)，“以居住為主，以體育、文化、會展為輔的城市蹤合新區(qū)”。 建議：項(xiàng)目正迎來良好發(fā)展機(jī)遇，宜盡快啟動。進(jìn)入 2020年市場發(fā)展駛?cè)搿翱燔嚨馈保唐贩夸N售面積，銷售金額超 35億元，二級市場完成銷售面積 39 萬平方米，銷售 4077 套。 2020 年以前，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場中占據(jù)重要的位置，但由于國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)爭速變化的情況下，經(jīng)營與管 理跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，開始呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，而民營企業(yè)則憑借其資金和經(jīng)營機(jī)制的優(yōu)勢，逐步獲得市場競爭的主動權(quán)。從南寧居民收入方面可以發(fā)現(xiàn)：中低檔次住宅的開發(fā)應(yīng)為市場的主導(dǎo)方向。至年末，商品房實(shí)際銷售面積 ，實(shí)際銷售金額 350435萬元，實(shí)際銷售單價 2255元 /平方米，比上年同期分別增長 %、 %和 %。按月份投放情況來看，在 12 月份房地產(chǎn)廣告投放頻率最高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)達(dá) 198 次，占全年總投放頻次的 %，分析其原因，與一年三次的銷售高峰不無關(guān)系，一年三次銷售高峰分別為“五一”黃金周、“十一 ”黃金周、春節(jié)前，看 2020年 112 月份各月投放廣告頻次不難看出， 9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次不難看出， 9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次也有 182次，旨在為“十一”做好前期的宣傳鋪墊，“十一”過后，為了抓住部分人購房過年的消費(fèi)心理，繼續(xù)增加廣告投放頻次 ，以帶動新的一輪銷售旺季；其次借著一年一度的春季房地產(chǎn)博覽會時機(jī)，為了做好前期宣傳， 4 月份房地產(chǎn)廣告發(fā)布頻次也較高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù) 112次。 綜合上述廣告分析得出： 總體年度廣告投放量上升速度加快。大盤主要位于江南 區(qū)、城北區(qū)和鳳嶺一帶，如鳳嶺的榮和山水美地規(guī)模已達(dá) 2100畝。主要有翡翠園、榮和山水美地、寧匯新天地、大自然花園、香榭里、香格里拉花園、天賜良園、中鼎溫馨家園、中天世紀(jì)花園、嶺南家園、金湖灣、銘湖經(jīng)典、城市之光，其中榮和山水美地規(guī)模最大，占地約 2100畝，總建筑面積約 100萬平方米，其次是翡翠園，占地 512畝，總建筑面積478888平方米，由 50 棟別墅、 16棟多層、 9棟小高層組成，規(guī)劃 2166 戶，目前均價 3100元 /平方米，已作為全國五個國家級康居示范工程之一，市場供應(yīng)量較大，另外還有即將上市的南湖國際廣場、地王國際商務(wù)中心、山水綠都、左岸青園、城市花園等。 (1)、樓盤分布 東部以東葛路延長線向東，長湖一帶，金湖廣場周圍和民族大道延長線，以及青山 路，分別分布著嶺南家園、中天世紀(jì)花園、中鼎溫馨家園、南湖國際廣場、天賜良園、香格里拉花園以及銘湖經(jīng)典、佳和大廈、亞航財富中心、文德大廈、佳德鑫 從開發(fā)主體因素看：市場開發(fā)整體水平不高，開發(fā)意識落后，投入市場運(yùn)營資本不足，對政府投入市政配套的依賴性較強(qiáng)，目前市場仍是“軍閥混戰(zhàn)，群雄割據(jù)”缺乏市場“霸主”。恒大新城的成功就是在于其有絕大部分消費(fèi)者能承受的價格上和環(huán)境的優(yōu)良。結(jié)合南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入水平來界定：一套房子總價在 10—— 20萬元為低檔消費(fèi)； 20—— 40 萬元是中檔消費(fèi)；超過 40 萬元屬高檔消費(fèi)； 100萬元以上為豪華消費(fèi)；目前市場供求結(jié)構(gòu)不太均衡，開發(fā)風(fēng)險較大。水榭花都、地王國際商務(wù)中心、東方曼哈頓和香榭里花園、大自然花園、榮和山水美地、翡翠園以及澳洲麗園、半山麗園、青秀山莊等樓盤；仙湖開發(fā)區(qū)有橘郡以上這些大大小小項(xiàng)目的先后建設(shè)，會加快瑯東、鳳嶺區(qū)域房地產(chǎn)的成熟，尤其百翡翠園、榮和山水美地兩個項(xiàng)目建設(shè)順利，則對帶動鳳嶺區(qū)域的發(fā)展起到一個不可估量的作用。預(yù)計未來幾年內(nèi)，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面。 《南國早報》是南寧樓市的最主要媒體渠道。 廣告投放版面及表現(xiàn)形式 版面 整版 1/2 版 1/4 版 1/8 版 其它 合計 頻次 203 1081 231 33 6 1554 比例（ %） 100% 城區(qū)廣告投放情況 類型 新城區(qū) 江南區(qū) 城北區(qū) 興寧區(qū) 永新區(qū) 推盤數(shù) (個 ) 57 12 12 15 1 占全市 (%) 1 發(fā)布次數(shù) 843 257 179 272 3 占全市 (%) 整版 121 37 10 31 1/2 版 577 181 122 198 3 1/4 版 125 30 38 38 1/8 版 15 8 5 5 其它 1 1 4 普通半版的廣告形式依然是房地產(chǎn)廣告絕對主力占到約七成的比例，說明房地產(chǎn)廣告半版的投放效果及資金承受能力被絕大部分開發(fā)商認(rèn)可； 其次是 1/4 版式廣告的投放，占到總投放頻次的 %。在 2020年 11 月普查登記人口中，統(tǒng)計局有關(guān)專家估算，每天在南寧過境的流動人口 20 多萬人次；據(jù) 南寧市流動人口管理辦公室提供的數(shù)據(jù)，在 2020年底，全市的外來流動人口為 。 舊城改造帶旺樓市 南寧“ 136”工程不斷深入，使南寧城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到巨大的發(fā)展。 外地公司紛紛搶灘南寧樓市 隨著南寧房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，外來資金及房地產(chǎn)公司、中介代理公司開始搶灘南寧房地產(chǎn)市場。具體數(shù)據(jù)如下圖表 （表 11， 12，圖 11， 12， 13， 14） 年份表 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020預(yù)測 本年完成投 1370 1447 1462 1573 1855 2387 2865資額 21 31 74 18 93 65 18 年份 1997 1998 1999 2020 201 2020 2020（預(yù)測） 實(shí)際上銷售單價（元 /平方米） 1411 1808 1985 2105 2228 2255 2319 實(shí)際銷售面積（萬平方米） 實(shí)際銷售金額（億元） 住宅市場總體供需分析 市場總體呈現(xiàn)供需兩旺。 2 開發(fā)的總體時間 市