【正文】 分別增長 %、 %和 %。 4=41250 套住房，需求量如此大的市場，能夠馬上在南寧購房的人為數(shù)不多，先租房居住，再作打算的人占絕大部分，正因如此，南寧住宅租賃市場表現(xiàn)異?；钴S，以及政府對房改房政策的進(jìn)一步放寬，有利于加速二手房市場的發(fā)展。小戶型在南寧房地產(chǎn)市場真的如此暢銷嗎？此類住宅在市場上究竟有多大的市場缺口？什么樣的小戶型受到消費者表睞？ 全裝修房亮相邕城 歷史的車輪不停在前進(jìn)，房地產(chǎn)市場亦是如此。南寧中房人獨具慧眼，中房集團(tuán)南寧房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā) 512畝的翡翠園，全面取消毛壞房，以全裝修房入市，打破南寧樓市毛壞房一統(tǒng)天下的局面。按月份投放情況來看，在 12 月份房地產(chǎn)廣告投放頻率最高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)達(dá) 198 次，占全年總投放頻次的 %，分析其原因，與一年三次的銷售高峰不無關(guān)系，一年三次銷售高峰分別為“五一”黃金周、“十一 ”黃金周、春節(jié)前，看 2020年 112 月份各月投放廣告頻次不難看出， 9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次不難看出， 9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次也有 182次，旨在為“十一”做好前期的宣傳鋪墊，“十一”過后，為了抓住部分人購房過年的消費心理，繼續(xù)增加廣告投放頻次 ，以帶動新的一輪銷售旺季；其次借著一年一度的春季房地產(chǎn)博覽會時機，為了做好前期宣傳， 4 月份房地產(chǎn)廣告發(fā)布頻次也較高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù) 112次。興寧區(qū)、江南區(qū) 2020 年的上升速度比較快，是南寧五個區(qū)中僅次于新城區(qū)，其區(qū)域平均個盤投放廣告次數(shù)分別 %和 %，這兩個區(qū)域在 2020 年也吸引了全市的許多目光；而永新區(qū)則表現(xiàn)平靜，原因在于其樓盤非常少。 11月份、 12 月份廣告 投放頻次增加，適逢春節(jié)時節(jié)，樓盤廣告有所增加亦在情理之中。 前十名物業(yè)廣告投放情況 排名 物業(yè)名稱 發(fā)布次數(shù) 廣告費用 (萬元 ) 區(qū)域 1 外灘新城 70 新城區(qū) 2 太陽廣場 50 興寧區(qū) 3 東方明珠花園 43 興寧區(qū) 4 陽光新都 53 新城區(qū) 5 翠湖新城 42 江南區(qū) 6 新和平 45 興寧區(qū) 7 南湖碧園 44 新城區(qū) 8 玫瑰園 34 江南區(qū) 9 華星時代廣場 22 新城內(nèi)區(qū) 10 中鼎溫馨家園 34 新城內(nèi)區(qū) 就發(fā)布頻次而言， 2020年單個樓盤發(fā)布最多的是外灘新城，以全年 投放70次位居全市各樓盤之首，該盤的廣告主要集中于兩個黃金周及春節(jié)前后，推廣力度之高可略見一斑；排在第二位的陽光新都，共投入 53次，太陽廣場以投放 50次緊接其后。 綜合上述廣告分析得出： 總體年度廣告投放量上升速度加快。 城北區(qū)樓市表現(xiàn)弱小，江南區(qū)則以白沙大道、江南路、五一路的樓盤唱響江南樓市。 南寧市各城區(qū)熱點頻現(xiàn)、各有發(fā)展 從 2020年起，南寧市各區(qū)房地產(chǎn)市場均有不同程度的發(fā)展，瑯東東、鳳嶺區(qū)域發(fā)展最為迅速， 2020 年底新項目頻頻出現(xiàn)，興寧區(qū)以舊城改造的項目為主， 2020年也是舊城改造最大的一年，江南、城北兩區(qū)則以中低檔次的大型項目面市。從金灣花城 14期的銷售價可以看出，白沙大道路段物業(yè)升值潛力巨大。大盤主要位于江南 區(qū)、城北區(qū)和鳳嶺一帶，如鳳嶺的榮和山水美地規(guī)模已達(dá) 2100畝。 外地資金 強勢進(jìn)入 由于南寧市房地產(chǎn)發(fā)展前景誘人，因而吸引了許多外地發(fā)展商的目光。 專業(yè)分工開始凸現(xiàn) 南寧大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 2020 年前基本上對房地產(chǎn)開發(fā)全過程都事必躬親，從樓盤的前期開發(fā)建設(shè)到中期的銷售、后期的物業(yè)管理，但是由于人才儲備和精力所限 ，事事都管的結(jié)果卻是事事都沒有做好。其中，大盤的打造比較突出，國凱文華園、翠湖新城、榮 和山水美地就是其中的代表。主要有翡翠園、榮和山水美地、寧匯新天地、大自然花園、香榭里、香格里拉花園、天賜良園、中鼎溫馨家園、中天世紀(jì)花園、嶺南家園、金湖灣、銘湖經(jīng)典、城市之光，其中榮和山水美地規(guī)模最大，占地約 2100畝，總建筑面積約 100萬平方米，其次是翡翠園，占地 512畝，總建筑面積478888平方米，由 50 棟別墅、 16棟多層、 9棟小高層組成，規(guī)劃 2166 戶，目前均價 3100元 /平方米，已作為全國五個國家級康居示范工程之一，市場供應(yīng)量較大，另外還有即將上市的南湖國際廣場、地王國際商務(wù)中心、山水綠都、左岸青園、城市花園等。 2020 年，別墅產(chǎn)品大擴(kuò)張 根據(jù)市場調(diào)查及其現(xiàn)狀， 2020年的房地產(chǎn)市場，除常見的多層、小高層、高層住宅的迅速發(fā)展外，更為突出的另一個特點是別墅產(chǎn)品大擴(kuò)張，寧匯新天地、龍胤花園、橘郡 .陽光別墅、麗水灣等純別墅區(qū)先后面市，規(guī)劃中的楓林藍(lán)岸，以及仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已拿到土地的幾個在型項目，規(guī)劃中也有大量別墅。 通過調(diào)查：嶺南家園首次推出的單位，三房當(dāng)天銷售 85%以上，中天世紀(jì)花園整體上也比其四房好銷。值得重視的是亟待推出的大型項目如香榭里、寧匯新天地、翡翠園、大自然花園 、榮和山水美地、維也納森林等規(guī)模、品質(zhì)都相當(dāng)可觀，一旦全面上市必將給市場帶來巨大的沖擊，市場競爭必然加劇。 (1)、樓盤分布 東部以東葛路延長線向東，長湖一帶，金湖廣場周圍和民族大道延長線，以及青山 路，分別分布著嶺南家園、中天世紀(jì)花園、中鼎溫馨家園、南湖國際廣場、天賜良園、香格里拉花園以及銘湖經(jīng)典、佳和大廈、亞航財富中心、文德大廈、佳德鑫西部樓盤較少，分布散，有北大路的夢澤園，衡陽路的振寧雅苑 ，大學(xué)路的文華園，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的高新苑；江南樓盤亙集中于白沙大道、五一路和江南路，白沙大道有金灣花城、南國花園商城、江南新興苑，五一路有麗江村、麗江花園、三元小區(qū)、翠湖新城，江南路有江南香格里拉花園、江南馨園、金康居住小區(qū)、榮寶華商城、庭香園和玫瑰園；大沙田有新加坡城、陽光新城和斯壯家園；中部主要以商業(yè)物業(yè)為主，純住宅為輔，分布著萬達(dá)商業(yè)廣場、新朝陽商業(yè)廣場、交易場商業(yè)大廈和 WTO世貿(mào)商城、綠城 中檔次住宅均價： 2020—— 2600元 /㎡ 。 市場基本特征分析 從宏觀因素看：南寧市房地產(chǎn)市場 2020年快速發(fā)展 ，不斷創(chuàng)歷史新高，是國家西部開發(fā)政策，政府加快城市化進(jìn)程，加大城市基礎(chǔ)建設(shè)，銀行按揭政策共同支持的結(jié)果。 從開發(fā)主體因素看：市場開發(fā)整體水平不高，開發(fā)意識落后，投入市場運營資本不足，對政府投入市政配套的依賴性較強，目前市場仍是“軍閥混戰(zhàn)，群雄割據(jù)”缺乏市場“霸主”。 從土地出讓市場看：政府 2020 年 11月份首次招投標(biāo)拍賣出讓土地，位于瑯東的兩塊地拍出“天價”，每畝 180 萬元以上，這意味著土地開發(fā)門檻提高。 ③城市向東發(fā)展，帶動、引導(dǎo)大部分“中產(chǎn)階級”遷移，新的住宅產(chǎn)品或環(huán)境是先富起來部分人的物質(zhì)享受，而尚未富起來的人則停留在原有基礎(chǔ)上，此時的住宅市場產(chǎn)生“兩極分化”現(xiàn)象，住宅“兩極分化”的產(chǎn)生也就決定了居民居住區(qū)的劃分。 銷售價格 多層住宅產(chǎn)品均價在 1350—— 2600 元 /㎡ ，其中均價 1600—— 2020元 /㎡ 比較集中并且得到市場的認(rèn)可和接受。恒大新城的成功就是在于其有絕大部分消費者能承受的價格上和環(huán)境的優(yōu)良。 市場競爭激烈，價格有升有降，但市場整體呈上升趨勢。 ⑤市場總體呈現(xiàn)“兩高兩低”趨勢，“兩高”指東部以小高層為主導(dǎo)產(chǎn)品，價格比兩、南部高； “兩低”指西部、江南以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，價格比東部低。 各類型物業(yè)市場分析 1)、多層、小高層住宅市場分析 —— 概況 ①社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的增加，消費水平的提高，對生活質(zhì)量的要求也比較講究，追求一種舒適的居住環(huán)境。結(jié)合南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入水平來界定：一套房子總價在 10—— 20萬元為低檔消費； 20—— 40 萬元是中檔消費；超過 40 萬元屬高檔消費； 100萬元以上為豪華消費；目前市場供求結(jié)構(gòu)不太均衡，開發(fā)風(fēng)險較大。從國家到地方政府的“大投入”，使房地產(chǎn)市場進(jìn)入“快車道”。 高檔住宅集中分布于民族大道延長線，即快速環(huán)道外圍，以及南湖邊緣；中檔住宅則集中于東葛路延長線、長湖路和瑯西區(qū)域；低檔住宅則集中分布在江南，城北兩區(qū)；商業(yè)物業(yè)比較集中于城市中心。 (2)、樓盤價格。水榭花都、地王國際商務(wù)中心、東方曼哈頓和香榭里花園、大自然花園、榮和山水美地、翡翠園以及澳洲麗園、半山麗園、青秀山莊等樓盤；仙湖開發(fā)區(qū)有橘郡依據(jù)對北京、上海、廣州、深圳等發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場歷程研究經(jīng)驗，我們認(rèn)為南寧市房地產(chǎn)市場走向規(guī)范只需要 13 年的時間，因而這幾年 是開發(fā)商快速發(fā)展項目獲得超額利潤和樹立品牌、實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的良機，而一旦整個房地產(chǎn)走上正規(guī)，則開發(fā)商必然面對獲取土地成本增加、資金壓力增大、競爭加劇、購房者挑剔等方面的壓力，對企業(yè)的生存和發(fā)展都是巨大的挑戰(zhàn)。事實證明，合理性、實用性加上實惠，是購房人士所必須考慮的問題。 戶型合理、實用的三房 仍是市場主力軍 通過對潛地購房者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購房都比較喜歡并接納戶型合理、實用的三房。以上這些大大小小項目的先后建設(shè)，會加快瑯東、鳳嶺區(qū)域房地產(chǎn)的成熟，尤其百翡翠園、榮和山水美地兩個項目建設(shè)順利，則對帶動鳳嶺區(qū)域的發(fā)展起到一個不可估量的作用。 項目供應(yīng)量巨大且集中，競爭加劇 與 2020 年南寧市房地產(chǎn)市場對 比，發(fā)現(xiàn) 2020年南寧市項目的供應(yīng)量有了較大的增加，新城、江南、城北、興寧等區(qū)均有不同的項目面市，并且面市的項目大多數(shù)以大盤出現(xiàn)，新城區(qū)成尤為突出。這說明南寧的發(fā)展商已經(jīng)意識到專業(yè)分工的必要性和借用外腦的重要性，以及營銷意識的不斷增強。隨著房地產(chǎn)市場的日趨火爆，外地資金的進(jìn)入將會加快，力度也會加大，理念也會更新。預(yù)計未來幾年內(nèi)，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面。 結(jié)論： 從市場角度分析：南寧整個房地產(chǎn)市場格局東部，面向的是高收階層人士，集住宅、商業(yè)、娛樂、文體、休閑、會展業(yè)于一體的居住 區(qū)；南部，面向的是中低收入的工薪階層，商業(yè)、娛樂等欠缺，污染嚴(yán)重，大型 的住宅項目走向邊沿，遠(yuǎn)離市中心；西、北部，而向的也是一個中低收入的工薪階層，但該區(qū)域幾乎集中了南寧市所有的大中專院校，文化氛圍濃厚，以及南寧商新技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，也帶動了一些相應(yīng)的配套完善，預(yù)計相思湖片區(qū)將成為南寧未來 35 年房地產(chǎn)開發(fā)的另一重點區(qū)域。市中心住宅均價整體在 2700元 /平方米左右，與新城、東、鳳嶺的項目比較，處于其均價之間。 2020 年南寧市房地產(chǎn)市場特征描述 2020 年，南寧市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)高速增長 據(jù)南寧市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)表明， 2020年，南寧市房地產(chǎn)市場與 2020 年相比，預(yù)計成交增長近 1倍。 《南國早報》是南寧樓市的最主要媒體渠道。 從廣告費用方面來看，外灘新城和陽光新都排在前兩位，外灘新城折前廣告費用突破 200萬元，市中心高層物業(yè)造勢力度在不斷加大，付出的代價沉重，而排在第二位的太陽廣場的折前廣告費用雖然超過 160 萬元，但相對該盤 2020 年的銷售業(yè)績并不樂觀。 媒體廣告投放情況 版面 南國早報 南寧晚報 當(dāng)代生活報 合計 整版 198 1 4 203 1/2 版 1009 47 25 1081 1/4 版 211 18 2 231 1/8 版 33 0 0 33 其它 0 1 5 6 總計 1451 67 36 1554 就目前南寧市場公認(rèn)三大媒體而言，從圖表可以看出，《南國早報》是目前南寧房地產(chǎn)廣告發(fā)布的主流媒體， 在投放頻次上更是其它媒體無法相比，2020 年南寧市房地產(chǎn)廣告總共發(fā)布頻次 1554 次，其中在《南國早報》就發(fā)布了 1451 次，占三大媒體的 %，由此可以看出目前在南寧樓市中，《南國早報》已經(jīng)樹立了比較大的領(lǐng)先優(yōu)勢，與其它媒體拉開了比較大的距離。 2020 年月度廣告投放比較 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 月推盤數(shù) (個 ) 24 27 28 37 29 26 41 28 24 37 41 41 廣告頻次 (次 ) 112 76 97 112 87 88 146 136 182 134 187 198 廣告金額 (萬元 ) 263 175 210 338 336 221 299 306 441 346 481 518 從圖表可以看出， 2020年市場推出樓盤數(shù)量的三個高峰分別為 4月份、10 月份和 1 12 月份，均在 37個以上。 廣告投放版面及表現(xiàn)形式 版面 整版 1/2 版 1/4 版 1/8 版 其它 合計 頻次 203 1081 231 33 6 1554 比例（ %） 100% 城區(qū)廣告投放情況 類型 新城區(qū) 江南區(qū) 城北區(qū) 興寧區(qū) 永新區(qū) 推盤數(shù) (個 ) 57 12 12 15 1 占全市 (%) 1 發(fā)布次數(shù) 843 257 179 272 3 占全市 (%) 整版 121 37 10 31 1/2 版 577 181 122 198 3 1/4 版 125 30 38 38 1/8 版 15 8 5 5 其它 1 1 4 普通半版的廣告形式依然是房地產(chǎn)廣告絕對主力占到約七成的比例，說明房地產(chǎn)廣告半版的投放效果及資金承受能力被絕大部分開發(fā)商認(rèn)可； 其次是 1/4 版式廣告的投放，占到總投放頻次的 %。 據(jù)了解，萬通公司開發(fā)的半山麗園和歐景城