【正文】 ..........................................30 （ 2）招商策略 ..............................................................................................................30 二、優(yōu)勢分析 .......................................................................................................................32 第七章 環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生和節(jié)能 ........................................................................................32 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) ...........................................................................................................32 污染物與污染源 ..............................................................................................................32 環(huán)境保護(hù)措施 ..................................................................................................................32 安全衛(wèi)生 .........................................................................................................................33 防雷接地 .........................................................................................................................33 消防 ................................................................................................................................33 衛(wèi)生和治安管理 ..............................................................................................................34 節(jié)能 ................................................................................................................................34 第八章昊天大市場的財(cái)務(wù)評價(jià) ......................................................................................................35 一、昊天大市場項(xiàng)目銷售及成本評價(jià) ....................................................................................35 一、銷售收入： .............................................................................................................35 二、昊天大市場經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo) ...............................................................................................35 昊天大市場經(jīng)濟(jì)分析表 ..................................................................................................36 昊天大市場三期經(jīng)濟(jì)分析表 ...........................................................................................37 資金籌措 ..................................................................................................................39 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ..............................................................................................................40 一、社會、政治、文化等方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn) ...................................................................40 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................40 三、市場方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn) ...........................................................................................41 四、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定因素 ....................................................................................41 五、用決策樹計(jì)算項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)值 ........................................................................................42 第十章 可行性研究成果 .........................................................................................................43 4 前 言 昊天大市場項(xiàng)目是湖北昊天投資有限公司在咸寧市咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心地帶投資的一個(gè)精品項(xiàng)目。財(cái)政全口徑總收入達(dá)到 億元，年均增長 %。比全省增加速度快 2%。 正在興建咸寧長江大橋、赤壁長江大橋，武漢新港咸寧港區(qū)，中國咸寧核電專用碼頭，武咸城際鐵路等重大交通 工程。成交量有較大增長幅度，但增長速度較慢，基本維持在均價(jià) 23002500 價(jià)格區(qū)間?，F(xiàn)咸寧城區(qū)唯一在售商業(yè) 中心瑞融國際廣場，今年市場表現(xiàn)平淡。且區(qū)內(nèi)有相當(dāng)數(shù)量的外地商家，全國各地的知名企業(yè)到咸寧聯(lián)系工作的管理、技術(shù)、營銷人員絡(luò)繹不絕。園區(qū)主干道“二橫四縱”、附屬設(shè)施“三網(wǎng)二管”已基本完成，一座 35KV 變電站正在建設(shè)之中，華中電網(wǎng)和長江引水主管網(wǎng)貫穿園區(qū)，開發(fā)區(qū)基本實(shí)現(xiàn)了 “五通一平”，最大程度滿足了企業(yè)入園投資需求。二是全面提升商戶的經(jīng)營品位，培育經(jīng)營特色，利用良性的市場氛圍，將其改造成專業(yè)化、復(fù)合型業(yè)態(tài)，建成集精品店、專營店、批發(fā)店、專賣店、名牌廠家經(jīng)銷店等特色店于一體的混合型業(yè)態(tài)。集中力量抓好一批重大項(xiàng)目建設(shè)。 湖北昊天投資有限公司良好的企業(yè)形象、管理機(jī)制和運(yùn)營模式是本項(xiàng)目成功的無形資產(chǎn)。此外，還將經(jīng)常組織經(jīng)銷商參觀考察外地市場，溝通下游各級批發(fā)和零售市場，召開各種形式的商貿(mào)洽談會。管理公司成立保安隊(duì)，計(jì)劃配備 20 人，同時(shí)與公安局、派出所聯(lián)合成立聯(lián)合治安辦公室，保證市場經(jīng)營秩序，人身安全和財(cái)產(chǎn)、商品的安全。下面從政治、經(jīng)濟(jì)、市場、開發(fā)過程等方面分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)（注：風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)： 0為最大風(fēng)險(xiǎn)，即成功機(jī)會為 0； 1為最小風(fēng)險(xiǎn)，即成功機(jī)會為 100%）。本階段風(fēng)險(xiǎn)較大，其系數(shù)可假定為 。這一階段不確定因素比較多，主要包括以下幾個(gè)方面：①市場需求；②營銷策略和手段；③銷售價(jià)格；④產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；⑤產(chǎn)品質(zhì)量；⑥房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)；⑦售后服務(wù)等，而且各個(gè)方面是隨著時(shí)間的推移在不斷的變化的。 資金籌措 項(xiàng)目一期資本金及自籌資金： 10000 萬元（含土地購置費(fèi) 1860萬元） 40 其中：資本金 1000萬，股東追加投資 4000 萬元，項(xiàng)目建設(shè)期銷售再投入 5000 萬元。市場物業(yè)管理公司將負(fù)責(zé)定期進(jìn)行市場清潔衛(wèi)生檢查，督促交易客商注意衛(wèi)生保潔工作。在交易、結(jié)算、交割等各項(xiàng)服務(wù)中體現(xiàn)“公平、公開、公正”的原則，為入市廠商提供良好的交易環(huán)境。 隨著人流的增加，將為本項(xiàng)目帶來巨大的價(jià)值提升。 按照“工業(yè)園區(qū)化、園區(qū)產(chǎn)業(yè)化”的思路，大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì)。 26 根據(jù)上述論述的消費(fèi)群體的特征得出市場建設(shè)要點(diǎn)是： 首先建材市場業(yè)態(tài)經(jīng)營的基本特征是整個(gè)市場是由經(jīng)營燈具、櫥具、衛(wèi)浴、家具、地板、瓷磚、涂料、五金等各類獨(dú)立的店構(gòu)成，是店、市的集合；商品結(jié)構(gòu)以中檔為主、低檔為輔、兼有高檔。按照建設(shè)新型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的設(shè)計(jì)要求，開發(fā)區(qū)以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)和大項(xiàng)目為開發(fā)取向，力求將開發(fā)區(qū)建成全區(qū)乃至全市優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和城市發(fā)展新興區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)是與時(shí)俱進(jìn)的潮頭企業(yè)。 今年前十月共 1356 套商業(yè)，其中咸寧金泉大街項(xiàng)目、 億豐農(nóng)商貿(mào) 批發(fā)大市場、本案取得銷售套數(shù)前三強(qiáng)。今年共銷售商業(yè)面積約8 萬平方米，其中城區(qū)銷售 萬平方米，總銷售 1220 套商業(yè)用房。 12 咸寧交通概況 咸寧市地處華中腹地，位于 京廣鐵路 、武廣高速鐵路、 G4 京港澳高速 公路， G56 杭瑞高速公路、 G45 大廣高速公路和 10 107國道 中段，區(qū)位適中，交通便捷。咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是 2020 年 11 月在原咸寧泉湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園鳳凰工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上組建的以現(xiàn)代加工業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品研究為主體的綜合性產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。 8 咸寧經(jīng)濟(jì)概況 近年來在武漢“ 8+1”城市圈發(fā)展計(jì)下，咸寧發(fā)展進(jìn)入快車道，初步測算， 2020 年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到 280億元，年均增長%，人均生產(chǎn)總值達(dá)到 10672 元。其定位和開發(fā)既是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)乃至咸寧市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向發(fā)展的需要，也是構(gòu)筑房地產(chǎn)精品戰(zhàn)略為特色的現(xiàn)代化大城市的一個(gè)重要組成部分。近幾年全市建成或基本建成重點(diǎn)項(xiàng)目 1724個(gè)，湖北咸寧大畈核電和咸寧牌洲灣油氣資源勘探項(xiàng)目取得重大進(jìn)展，咸安區(qū)進(jìn)入全省縣域經(jīng)濟(jì) 20 強(qiáng)。但仍然處湖北省第 10 位，仍然處中下游位置。這一系列的國家級交通工程將把咸寧市打造成中國中部地區(qū)的又一個(gè)交通樞紐城市！公路基本形成了以京珠高速公路為龍頭，以國省二級公路為主干，以縣鄉(xiāng)公路為