【正文】 字樓 100M2，租期二年，租金為平均租金 約 55元 /M2，管理費(fèi)為 /M2，現(xiàn)實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”， 售價(jià)為 5600元 /M2，同時(shí)給予贈(zèng)送兩年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，則計(jì)算如下： 該寫字樓原銷售總價(jià)為： 元 /M2=700000元 該寫字樓現(xiàn)銷售總價(jià)為： 元 /M2=560000元 免該客戶物管費(fèi)金額為： 元 元 該客戶如實(shí)行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶付款方式如下： 首期五成分五年付清，每年第一個(gè)月 付清當(dāng)年款額 10%，即 56800元 該客戶貸款額為： 元 該客戶每月供款額為：（ ） ≈ 3623元（以 住房貸款利率計(jì)算） 該客戶租寫字樓每月所交租金為： 5500元 每月供款額與每月所交租金比為： 55003623=1877元 從以上可以看出，該客戶買樓，每月供款僅 3623 元，比租樓要 5500 元之交 1877元，一年少交 22524元，減去每年所交的 10％即 56000元，客戶一年僅多交 33476 元，五年 多交 167380元，八年后就可擁有該寫字樓。 人 日游 限在 10月 10日前租用或購買的客戶，其中租單間的客戶獲二人三日游，大面積租和買的客戶獲三人五日游。 DM郵寄內(nèi)容：中商廣場(chǎng)單張簡介、中商廣場(chǎng)投資秘笈。因此，建議采用五成五年免息分期，五成八年銀行按揭的付款方式和五年返租，年回報(bào)率 10％的返租方案，針對(duì)具體客戶實(shí)施如下。因此，只有從軟件方面強(qiáng)調(diào)其與眾不同，如知名物 管公司管理，星級(jí)服務(wù)，可為買家免費(fèi)提供舉行企業(yè)和產(chǎn)品 展示會(huì)的場(chǎng)所等。對(duì)于投資客來講，最關(guān)心的是價(jià)格和升值空間以及投資回報(bào)問題，對(duì)樓盤質(zhì)素的考慮不在首位。 + 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣定位 根據(jù)上述市場(chǎng)定位，我們可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。 ，即缺乏整體包裝， 又無靈活優(yōu)惠的租售政策，在此方面可利用敝司的優(yōu)勢(shì)，充 分整合中商廣場(chǎng)現(xiàn)有資源，對(duì)中商廣場(chǎng)重新包裝，制定靈活 優(yōu)惠的租售政策，通過經(jīng)驗(yàn)豐富 、訓(xùn)練有素的銷售人員推介， 軟件方面可塑性相當(dāng)大。 要分析武漢寫字樓市場(chǎng)，首先得認(rèn)識(shí)武漢。 1999 年至 2000 年，隨著中國即將加入世貿(mào)步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場(chǎng)開始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到 40％。寫字間均裝天花，地面鋪地毯 租售方式：可售、可租 售價(jià)：均價(jià) 7000元 /M2 月租價(jià)： 35元 /M2起，升高一層加 1元 /M2，均價(jià)約為 55元 /M2 開發(fā)商：中商集團(tuán)中江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：中江物業(yè)管理有限公司 物業(yè)顧問：香港屋宇物業(yè)管理有限公司 建筑商：武漢建工集團(tuán) 過往推廣策劃 ： 5A智能大廈 ： IT行業(yè) ： 7000元 /M2 項(xiàng)目機(jī)會(huì)及優(yōu)勢(shì)分析 中國年底加入世貿(mào)國外資本的涌入促進(jìn)整個(gè)寫字樓市道好轉(zhuǎn)，本項(xiàng)目作為寫字樓同樣受惠。 四、項(xiàng)目介入市場(chǎng)身份設(shè)定 根據(jù)以上市場(chǎng)分析及項(xiàng)目分析，本項(xiàng)目介入市場(chǎng)身份設(shè)定如下： 市場(chǎng)形象定位 中商廣場(chǎng)從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣，也未把項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來，敝司建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位，以下是敝司通過對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析得出的思考： 項(xiàng)目形象定位為：武漢市內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈 原因：該項(xiàng)目有足夠的質(zhì)素支持上述定位 支持點(diǎn)： 1. 1該項(xiàng)目位于武昌區(qū)內(nèi)環(huán)線中南路上，中南路為武昌的商務(wù)中 心和武漢金融一條街，也是武漢商務(wù)區(qū)之一，以此淡化人們 心目中武昌區(qū)作為武漢市文教科研區(qū)的思維定勢(shì)，同時(shí)強(qiáng)化 位于武漢政治中心區(qū)，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的 獨(dú)性。本項(xiàng)目位于武昌區(qū)，一提武昌，人們很自然認(rèn)為它是一個(gè)文教科研區(qū)，似乎與寫字樓關(guān)聯(lián)不大，從而降低了對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同感。這樣提，同時(shí)又與亞貿(mào)進(jìn)行了區(qū)隔，為說明價(jià)格比其高提供了有力證據(jù)。 營銷節(jié)奏共分五個(gè)階段：籌備期，內(nèi)部認(rèn)購期（主要針對(duì)現(xiàn)租戶）公開銷售期，強(qiáng)銷期和續(xù)銷期。 ：敝司銷售人員、大學(xué)生、禮儀（形象）小姐。 二人三日游金 額控制在 5000之內(nèi)，三人五日游控制在 10000之內(nèi)。 例：現(xiàn)有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購買中商廣場(chǎng)寫字樓 100M2，售價(jià)為 5600元 /M2 具體計(jì)算為： 元 / M2=560000元 該客戶每年交給發(fā)展商金額為： 元 （第一個(gè)月交清） 該客戶五年交給發(fā)展商金額為： 元 每年還返該客戶金額為：