【正文】 兩者中間。 而 2023年隨著高端住宅物業(yè)上市量的急劇增長(zhǎng)，市場(chǎng)去化量也明顯增加， 17月月均去化 ,其中 4月份因?yàn)檠啪訕?lè)花園等項(xiàng)目的集中上市，市場(chǎng)去化量達(dá)到高點(diǎn) 。 未開(kāi)工 土 地平整 83000 五礦置業(yè) 7A 地塊 建鄴區(qū)會(huì)展中心東北角 地塊 住宅 。 ?未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻 —— 一方面目前全市高端物業(yè)潛在供應(yīng)達(dá)到 200萬(wàn)㎡ ，而 2023年 17月全市高端物業(yè)去化量?jī)H有 28萬(wàn)㎡左右 ,月均去化 ㎡；另一方面目前河西板塊尚有約 420萬(wàn)㎡ 左右的存量供應(yīng)，而 2023年上半年河西板塊僅銷(xiāo)售 ㎡左右 ,月均去化 6萬(wàn)㎡ 。 富裕型 30100萬(wàn) 外資企業(yè)中高層、國(guó)內(nèi)上市公司高管、民營(yíng)企業(yè)總經(jīng)理、外資咨詢(xún)類(lèi)企業(yè)高級(jí)咨詢(xún)顧問(wèn)、高科技行業(yè)高級(jí)技術(shù)人員，大型制造類(lèi)行業(yè)的高級(jí)工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的高級(jí)醫(yī)師和管理人才、政府高級(jí)干部、金融機(jī)構(gòu)經(jīng)理等。 江灣城 1994 項(xiàng)目核心價(jià)值六 營(yíng)銷(xiāo)策略 「造城級(jí)配套 提供全方位生活保證」 「高尚物業(yè)」 專(zhuān)業(yè)服務(wù)高端客戶(hù)的仁恒物業(yè) ，從每一個(gè)生活細(xì)節(jié)，詮釋國(guó)際化的生活品質(zhì) 項(xiàng)目核心價(jià)值七 營(yíng)銷(xiāo)策略 江灣城的關(guān)鍵詞 很 國(guó)際 很 時(shí)尚 很 藝術(shù) 很 審美 很 大氣 營(yíng)銷(xiāo)策略 掃描 －－ WHAT IS 江灣城？ 認(rèn)知 －－國(guó)際多元場(chǎng)景下的未來(lái)濱江生活 分析 －－ 直接將賣(mài)點(diǎn)一一展現(xiàn)給我們的溝通對(duì)象，就行了嗎？ 我們告誡自己：冷靜下來(lái)，看的更全面、更清晰些！ 江灣城是一個(gè)讓我們?cè)u(píng)價(jià)時(shí)總想說(shuō)很多“ 很 …… ”的產(chǎn)品 江灣城的未來(lái)和真相又在哪里？ 營(yíng)銷(xiāo)策略 有的時(shí)候，你以為你看清楚了 …… 真相 永遠(yuǎn)比 現(xiàn)象 更重要 。 利用“易居中國(guó)” 在蘇州、無(wú)錫、常州、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、徐州、合肥等城市的布點(diǎn)，通過(guò)《易居會(huì)》等形式把江灣城的影響力滲透到這些城市。 ● 結(jié)合名車(chē)的推廣節(jié)點(diǎn)，采用贊助聯(lián)合宣傳形式，實(shí)現(xiàn)與第三方的客戶(hù)資源共享。濱江國(guó)際城 附件一 系列一：主推 logo 系列一：備選 logo 系列一：備選 logo 系列一：戶(hù)外高炮 系列一：工地圍墻 系列一：名片 系列一：信封、信紙 系列一：咖啡杯 系列二：主推 logo 系列二：備選 logo 系列二：備選 logo 系列二：工地圍墻 系列二：名片 系列二：拎袋 系列二：信封 系列二：信紙 附件二 服務(wù)報(bào)價(jià)： 2023年?duì)I銷(xiāo)策劃月費(fèi) 15萬(wàn)元， 3個(gè)月共 45萬(wàn)元。在無(wú)形中升級(jí)了項(xiàng)目形象。 ?09年國(guó)際一線(xiàn)奢侈品發(fā)布會(huì) 借助德基、金鷹等高檔場(chǎng)所國(guó)際一線(xiàn)奢侈品牌資源，在體驗(yàn)會(huì)所聯(lián)合舉辦 09年新裝發(fā)布會(huì)，進(jìn)一步挖掘目標(biāo)客群，同時(shí)傳達(dá)項(xiàng)目高端、時(shí)尚、審美的調(diào)性。所以項(xiàng)目啟動(dòng)之際， 尋找第一波客戶(hù)圈，是重中之重。 項(xiàng)目核心價(jià)值二 濱江公園 長(zhǎng)江 江灣城 營(yíng)銷(xiāo)策略 「 70萬(wàn)方大盤(pán)魅力，望江觀(guān)園」 規(guī)劃整體抬高的坡地花園， 50%的綠化率，僅 11%的建筑覆蓋率，成就了極大的視野空間，社區(qū)還規(guī)劃有生態(tài)內(nèi)河，水景交融。 仁恒是什么 ? 仁恒、河西濱江、江灣城三者之關(guān)系是什么？ 江灣城的真相是什么？它將以何種形象，何種方式上市？ 營(yíng)銷(xiāo)策略 概念生成 營(yíng)銷(xiāo)策略 關(guān)于 仁恒 // ………………………… 仁恒到底是是什么 ? 從上海到南京再到蘇州、成都、珠海、天津 … 很多人買(mǎi)了仁恒， 很多人記住了這個(gè)名字。 一次性付清為主，或短期低額貸款 精神型 擁有型 奢華型 商務(wù)型 投資型 成功 精英 張揚(yáng) 進(jìn)取 品味 善于交際，喜歡出入高級(jí)的娛樂(lè)場(chǎng)所和會(huì)所、社交聚會(huì)活動(dòng)。 市場(chǎng)分析 ?主城之內(nèi)濱江高端物業(yè)匱乏 —— 目前在售僅有城北板塊的世茂濱江，遭遇變電門(mén)事件之后未來(lái)項(xiàng)目走勢(shì)也必將受到影響；而潛在供應(yīng)方面的交通控股三汊河項(xiàng)目目前在運(yùn)營(yíng)上也遇到了一定障礙，意圖尋求合作公司共同繼續(xù)開(kāi)發(fā)。 部分開(kāi)工 84000 5530 金地（集團(tuán)）股份有限公司 4 （中北品閣） 集慶門(mén)大街以北，湖西 路以西，南湖二中西側(cè) 住宅 。玫瑰園 13705元 /m2 棲 園 11885元 /m2 依云溪谷 15084元 /m2 萬(wàn)科金域緹香 9989元 /m2 新世界花園 14928元/m2 長(zhǎng)江路九號(hào) 23450元 /m2 金鼎灣 17685元 /m2 御湖國(guó)際 23452元 /m2 雅居樂(lè) 11793元 /m2 凱潤(rùn)金城 21639元 /m2 天正湖濱花園 12565元 /m2 市場(chǎng)分析 高端物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模逐年擴(kuò)大， 300萬(wàn)元以上的總價(jià)段成交量明顯增加 4. 12 4. 8731. 9328. 420. 59% 0. 55%3. 44%10%051015202530352023年 2023年 2023年 2023 年17月萬(wàn)平方米0. 00%2. 00%4. 00%6. 00%8. 00%10. 00%12. 00%高端項(xiàng)目成交量(萬(wàn)平米) 高端項(xiàng)目成交量占市場(chǎng)比例（% ） 07年以來(lái)，隨著市場(chǎng)整體價(jià)格水平的提高， 同時(shí) 高端物業(yè)上市量的增加，高端市場(chǎng)成交規(guī)模大幅上升，由 0 06年 %左右的市場(chǎng)占比躍升至 %。 新街口 紫金山 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 板塊價(jià)值 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 4—— 河西新城是南京最具國(guó)際化特征的現(xiàn)代新城，距新街口直線(xiàn)距離 公里，必將成為南京未來(lái)城市發(fā)展中心。 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 9—— 東側(cè)的南京國(guó)際會(huì)展中心 由展覽中心、會(huì)議中心及酒店和配套設(shè)施組成，總建規(guī)模約 36萬(wàn)平方米 ,分兩期建設(shè)。 市場(chǎng)分析 目前別墅市場(chǎng)對(duì)于高端住宅物業(yè)的分流作用并不明顯 2023年1月2023年7月別 墅市場(chǎng)月度成交走勢(shì)4 . 6 12 . 7 91 . 7 75 . 0 87 . 3 61 0 . 1 53 . 9 8 4 . 2 64 . 6 6 4 . 2 26 . 0 71 3 . 4 74 . 4 42 . 0 93 . 4 33 . 9 4 3 . 9 64 . 7 74 . 1 602468101214161月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月2008年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月萬(wàn)平方米 從別墅市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，隨著高端住宅物業(yè)市場(chǎng)去化量的不斷走高，別墅市場(chǎng)去化量與去年下半年別墅市場(chǎng)表現(xiàn)基本持平，別墅對(duì)高端住宅物業(yè)的分流作用并不十分明顯。商業(yè) 未開(kāi)工 土 地平整 25140（底價(jià)） （底價(jià)） 掛牌未成交 7B 地塊 建鄴區(qū)河西大街以北， 揚(yáng)子江大道與蒼山路間 住宅 。 項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局嚴(yán)峻，挖掘項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮稀缺價(jià)值，方可突出重圍。 低總價(jià)的物業(yè)一次性付款，高總價(jià)的物業(yè)考慮分期付款。梅花山莊 32萬(wàn) ㎡ 2023 【 邏輯 】推想 : 營(yíng)銷(xiāo)策略 ? 仁恒７０萬(wàn)平米的弘篇手筆，必將樹(shù)立整個(gè)河西濱江板塊在南京的市場(chǎng)地位和全新形象，江灣城的未來(lái)就是成為南京濱江第一盤(pán)。 營(yíng)銷(xiāo)策略 「意見(jiàn)領(lǐng)袖」 （南京以外） 釋意： 仁恒建居中國(guó)以及南京１４年，一直以開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品為主，積累了相當(dāng)不錯(cuò)的市場(chǎng)口碑。 ● 合作舉辦客戶(hù)維系活動(dòng)，高端客戶(hù)資源共享。當(dāng)年結(jié)算 60%，共 27萬(wàn)元，月結(jié) 9萬(wàn)元。提供 高層次的專(zhuān)業(yè) 運(yùn)動(dòng)健身、美容美體和商務(wù)活動(dòng)服務(wù)。 營(yíng)銷(xiāo)策略 ?09年圣誕雞尾酒會(huì)（紅酒、香檳、雪茄、Ｂ lack Jack紙牌、現(xiàn)場(chǎng)菲律賓ＪＡＳＳ樂(lè)隊(duì)） 圣誕節(jié)在體驗(yàn)會(huì)所內(nèi)利用站立式雞尾酒會(huì)的高貴調(diào)性，傳達(dá)項(xiàng)目的高端氣質(zhì)及所倡導(dǎo)的國(guó)際多元化的生活場(chǎng)景。 同時(shí)高端客層以圈內(nèi)的意見(jiàn)領(lǐng)袖來(lái)影響其周?chē)巳?，以達(dá)到圈層傳播的目的，進(jìn)而使更多的目標(biāo)客戶(hù)關(guān)注本項(xiàng)目。 項(xiàng)目核心價(jià)值一 營(yíng)銷(xiāo)策略 江灣城在南京濱江項(xiàng)目中極具代表性，既可望江，又可近享濱江公園天然氧吧與自然綠意， 70萬(wàn)方造城級(jí)規(guī)模，將在南京樹(shù)立大型國(guó)際化生活社區(qū)的典范。 客戶(hù)研判 購(gòu)買(mǎi)力客戶(hù)分類(lèi)描述 客戶(hù)定位 客戶(hù)研判 產(chǎn)品與客戶(hù)匹配 產(chǎn)品形態(tài) 主力客戶(hù)形態(tài) 產(chǎn)品需求 偏好產(chǎn)品類(lèi)型 面積段（平米） 購(gòu)買(mǎi)力類(lèi)型 年齡、家庭特征 家庭結(jié)構(gòu) 6090 中產(chǎn)型 2635 都市新銳族 單身貴族 已婚丁客 幼小三口之家 生活、休閑、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療配套齊全 環(huán)境、地段好，交通便捷 小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大 附近有幼兒園、小學(xué)配套 運(yùn)動(dòng)型 休閑型 工作型 生活型 教育型 56歲以上 健康養(yǎng)老族 二老空巢 基本生活便利 醫(yī)療配套有 健身綠地有 健康型 休閑型 生活型 130— 170 富裕型 富貴型 3035 都市新銳族 已婚丁客 幼小三口之家 生活、休閑、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療配套齊全 環(huán)境、地段好，交通便捷 小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大 有幼兒園、小學(xué)配套 運(yùn)動(dòng)型 休閑型 商務(wù)型 擁有型 教育型 3655 品質(zhì)家庭族 中學(xué)三口之家以上 生活、休閑、醫(yī)療配套齊全 環(huán)境、地段好，交通便捷 小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大 投資型 奢華型 擁有型 贍養(yǎng)型 200以上 富貴型 4055 品質(zhì)家庭族 中學(xué)三口之家以上 生活、休閑、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療配套齊全 環(huán)境、地段好，交通便捷 小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大 有幼兒園、小學(xué)配套 擁有型 奢華型 商務(wù)型 精神型 投資型 客戶(hù)定位 客戶(hù)定位分解 6090㎡主力客群為首次置業(yè)型 客戶(hù)描述 客戶(hù)類(lèi)型 客戶(hù)來(lái)源 主要是： 有購(gòu)買(mǎi)一房或兩房的能力，（經(jīng)濟(jì)能力有限）希望籍此機(jī)會(huì)從中端人群擠身高端圈層 事業(yè)處于上升期，獎(jiǎng)勵(lì)自己和家人的心情迫切 對(duì)品質(zhì)生活的向往和對(duì)身份認(rèn)同的提升感較強(qiáng) 年齡段主要集中在 2835歲，購(gòu)置物業(yè)，易感性化和沖動(dòng) 這類(lèi)客戶(hù)群以工作在周邊或市區(qū)的新南京人居多 或有少數(shù)： 55歲以上，追求品質(zhì)生活的、物質(zhì)條件優(yōu)越的養(yǎng)老型客戶(hù) 中產(chǎn)型 工作在河西的各類(lèi)白領(lǐng)階層（包括 CBD商務(wù)人士、科技產(chǎn)業(yè)園的中、高級(jí)技術(shù)、管理人才、行政機(jī)關(guān)干部等）； 南湖等周邊成熟居住板塊子女獨(dú)立等； 在市區(qū)工作，奮斗多年，有一定積累的新南京人； 客戶(hù)定位 130170㎡ 主力客群為 改善型 客戶(hù)描述 客戶(hù)類(lèi)型 客戶(hù)來(lái)源 事業(yè)處于上升穩(wěn)定期，看重物質(zhì)資本，有投資傾向 已擁有一套至多套物業(yè)的置業(yè)經(jīng)驗(yàn) 對(duì)品質(zhì)生活的追求和對(duì)身份認(rèn)同的提升 看重居住生活品質(zhì)、社區(qū)文化和鄰居檔次等軟環(huán)境 注重子女學(xué)習(xí)空間和家人的生活空間 年齡段主要集中在 3055歲 目標(biāo)客戶(hù)具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為中產(chǎn)階級(jí)及以上收入人群； 以改善型的老南京人和在南京奮斗多年的新南京人為主， 也會(huì)吸納部分看好南京發(fā)展的蘇浙滬投資客 富裕型 富貴型 全市改善型，首撥客戶(hù)可以從挖掘仁恒品牌的追隨者切入，培養(yǎng)市場(chǎng)意見(jiàn)領(lǐng)袖，挖掘深層客戶(hù) 客戶(hù)定位分解 客戶(hù)定位 200㎡以上 主力客群為 享受型 客戶(hù)描述 客戶(hù)類(lèi)型 客戶(hù)來(lái)源 屬于高端客戶(hù)的最上層，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不受限 擁有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)和多套物業(yè) 看重