【正文】 利因素 ? 加入 WTO ? 奧運(yùn)會(huì) ? 市政建設(shè) ? 與住房相關(guān)的政策的出臺(tái) ? 戶籍制度改革 因素 作用 帶來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的較大增加 ? 商業(yè)用房：外銷公寓的增長(zhǎng) ? 郊區(qū)住宅：由于汽車消費(fèi)帶動(dòng)銷售增長(zhǎng) 北京市政府對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施的重點(diǎn)投入 ? 快速交通網(wǎng)絡(luò)投入 900億 ? 環(huán)境治理投入 450億 ? 信息化建設(shè)投入 300億 ? 水、電、氣、熱等四源供應(yīng)投入 150億 人口城市化，中高收入的消費(fèi)群體對(duì)大城市住房的需求進(jìn)一步增長(zhǎng) 9 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 北京未來(lái) 3年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)將主要集中在城市開(kāi)發(fā)和郊區(qū)開(kāi)發(fā) 城區(qū)開(kāi)發(fā) 郊區(qū)開(kāi)發(fā) ?有較強(qiáng)的土地獲取能力 ?有大量資金 ?有運(yùn)作大規(guī)模項(xiàng)目的能力、地塊 成功要素 ?交通方便（高速、公路、地鐵附近） ?有好的主題概念 ?市政設(shè)施齊全 案例 ?遠(yuǎn)洋風(fēng)景 ?今日家園 ?通惠家園 10 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 北京房地產(chǎn)行業(yè)分析 ? 宏觀環(huán)境分析：政府在主動(dòng)改善開(kāi)發(fā)環(huán)境 ? 消費(fèi)需求：穩(wěn)步增長(zhǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)：十分激烈，優(yōu)勝劣汰 11 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 整體來(lái)看，購(gòu)房需求將穩(wěn)定發(fā)展 ? 以泛亞運(yùn)村地區(qū)、泛中關(guān)村地區(qū)、泛 CBD地區(qū)為核心的周邊地區(qū)房地產(chǎn)需求旺盛 ? 價(jià)格在購(gòu)房行動(dòng)中的影響程度相對(duì)減少，消費(fèi)者購(gòu)房的需求更加個(gè)性化，對(duì)購(gòu)房行為影響越來(lái)越大 ? 城市高速 /快速交通干道附近且市政設(shè)施條件較好的地段會(huì)產(chǎn)生新的項(xiàng)目供給 ? 北京市就業(yè)人口收入的穩(wěn)定提高，潛在購(gòu)房者群體在未來(lái)幾年將持續(xù)增長(zhǎng)，中高收入者仍將是購(gòu)房主體，中低收入者購(gòu)房能力取決于政府政策及城市改造力度 ? 未來(lái)幾年政府將積極采取各種措施，為房地產(chǎn)公司提供更多、成本更低的土地資源 12 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 北京市與上海市房地產(chǎn)狀況比較 delete 13 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 30歲至 45歲中、高收入階層是北京購(gòu)房者的主力，住房投資、消費(fèi)正逐漸被更多的消費(fèi)者認(rèn)可，而隨著刺激消費(fèi)的政策不斷出臺(tái)，購(gòu)房門(mén)檻將不斷降低 家庭月收入 年齡 高 低 高 20230元 40歲 8000萬(wàn)元 10000元 30歲 20歲 5000萬(wàn)元 30歲以上的中年成功人士，高收入者 天麟的機(jī)會(huì) ? 對(duì)未來(lái)收入水平的估計(jì) ? 銀行按揭的支持程度 ? 對(duì)所購(gòu)物業(yè)升值能力的判斷 ? 商品房購(gòu)銷市場(chǎng)的替代 房屋租賃市場(chǎng)的平均價(jià)格水平及波動(dòng) 消費(fèi)群體購(gòu)房時(shí)的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 14 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 天麟目標(biāo)消費(fèi)群體的購(gòu)房心理特征 目標(biāo)消費(fèi)群體 30歲以上，家庭年收入在 20萬(wàn)元以上，受過(guò)高等教育，從事朝陽(yáng)行業(yè)管理職位的成功人士 購(gòu)房心理特征 ? 對(duì)商品房的價(jià)格敏感度不高或偏低 ? 對(duì)商品房的綜合性能（設(shè)計(jì)理念、工程質(zhì)量、環(huán)境風(fēng)格等因素）要求較高 ? 注重地段、居住理念、周圍鄰居的身份層次，充分體現(xiàn)自己的社會(huì)地位 ? 對(duì)戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、社區(qū)主題的個(gè)性化需求較強(qiáng)，不愿接受一般性產(chǎn)品 15 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積 開(kāi)發(fā)面積 2093 在建面積 1570 竣工面積 銷售面積 93 94 95 9