【正文】 學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融概述v 一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵? 房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。3/4/2023 12天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)本金等額還款月還款額計(jì)算 v 每月償還的本金額；v v 第 t月償還的利息額； v 第 t月本息償還總額。 ? （ 4）住房公積金繳存的長期性。3/4/2023 22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第三節(jié) 房地產(chǎn)資金的資本市場融資v一、房地產(chǎn)股票 ? 房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價(jià)證券。 3/4/2023 29天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) v（二）房地產(chǎn)債券的特點(diǎn) ? 、票面利率較高 ? ? ? ，風(fēng)險(xiǎn)小 3/4/2023 30天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（三）房地產(chǎn)債券的發(fā)行 v ? 債券發(fā)行者? 債券認(rèn)購者? 債券承銷者。 3/4/2023 32天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（四）房地產(chǎn)債券的信用評級v信用評級是對發(fā)行者在一定時期內(nèi)或發(fā)行某期證券時的還本付息能力作評估，用以衡量投資風(fēng)險(xiǎn)，信用評級是確定債券發(fā)行價(jià)格的重要參考。按發(fā)行主體不同：? 房地產(chǎn)政府債券： 指政府為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而向社會發(fā)行的債券，也稱公債。但是，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和國民收入差距的拉大，住房公積金管理制度已經(jīng)暴露出 “窮人要么繳的少用不起，要么就是沒有住房公積金，而富人繳的多用的多 ”的問題，中國青年報(bào)社會調(diào)查中心近日的一項(xiàng)調(diào)查顯示，僅２８ .６％的人認(rèn)為按工資比例繳存公積金 “公平 ”，７８ .４％的人認(rèn)為 “收入低的不會因公積金買得起房，收入高的不用公積金也能買 ”。3/4/2023 19天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)雇主交納雇員交納中央公積金局 政府投資局 住房發(fā)展局購房雇員銀行住宅貸款公積金（儲蓄）發(fā)行債券資金貸款償還貸款提取、用于養(yǎng)老支付房價(jià)款 =首期付款 +貸款沖減個人公積金儲蓄支付首期款動用公積金分期償還貸款出售 建房住房貸款新加坡公積金與住宅資金流動3/4/2023 20天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)我國的住房公積金制度v 住房公積金的這一定義包含以下五個方面的涵義： ? （ 1）住房公積金只在城鎮(zhèn)建立，農(nóng)村不建立住房公積金制度。v ARM: 首先根據(jù)抵押貸款時的市場利率確定初始利率，以后每隔一段時間調(diào)整一次，以某個確定的利率指標(biāo)加一個固定的利率附加值方式進(jìn)行調(diào)整。? 房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)v資金來源的短期性欲資金運(yùn)用的長期性v資金來源的固定性和資金運(yùn)用的特定性v房地產(chǎn)金融有很強(qiáng)的政策性，風(fēng)險(xiǎn)和收益受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響3/4/2023 2天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)? 房地產(chǎn)融資方式v房產(chǎn)融資與土地融資v直接融資與間接融資v權(quán)益性融資與債務(wù)性融資按融資對象分權(quán)益性融資債務(wù)性融資房地產(chǎn)企業(yè)股票房地產(chǎn)權(quán)益信托房地產(chǎn)權(quán)益合資直接融資間接融資商業(yè)信用債券租賃信用貸款抵押貸款融資者以出讓一部分利潤為條件向出資者融資的行為融資者以還本付息為條件向出資者融資的行為3/4/2023 3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)證券市場資金盈余單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個人海外投資資金短