【正文】 或采取任何方式為第三方所用。 物業(yè)名稱 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) (元 /月 /平方米 ) P1 P2 P3 P4 1 P5 樣表：樣本項(xiàng)目物業(yè)管理情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 主要針對選擇項(xiàng)目的報(bào)紙廣告發(fā)布情況，我們試圖解決如下問題： ?項(xiàng)目價(jià)格與廣告投放量的聯(lián)系 ?項(xiàng)目檔次與投放量的聯(lián)系 ?項(xiàng)目的銷售業(yè)績與廣告投放量的關(guān)系 ?各子區(qū)域的廣告投放總量及投放媒體 ?廣告的主題及訴求點(diǎn) 樣表：樣本項(xiàng)目廣告發(fā)布情況 項(xiàng)目 頻次 最早 最晚 時(shí)間 密度 (次 /月 ) 費(fèi)用 (元 ) 月均廣告費(fèi) （元 /月） P1 82 0113 021016 651 7,287,170 335814 P2 12 02418 021017 182 841,070 138638 P3 40 01316 021031 594 3,833,920 193632 P4 12 01118 01102 257 1,207,990 141011 P5 12 02529 021016 140 1,514,960 324634 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 項(xiàng)目定位建議 本部分結(jié)合市場分析的結(jié)論及初步建議（初步市場定位），對項(xiàng)目進(jìn)行針對性的三大定位（產(chǎn)品、客戶、價(jià)格定位）。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 通過市場比較法推算現(xiàn)時(shí)整體均價(jià)，依據(jù)組團(tuán)的價(jià)格決定因素確定各細(xì)分組團(tuán)的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，通過售價(jià)還原法推算現(xiàn)時(shí)整體租金。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 從項(xiàng)目體量衡量，單靠深圳本地市場消化，難度較大， 周期較長 基于上述分析，現(xiàn)在我們可以確定一下項(xiàng)目的市場定位： 輻射香港、深圳的休閑型豪宅 案例討論 情景四： 基于上述判斷，現(xiàn)在我們可以具體描述一下項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 ? 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 W（ weakness） 1. 地塊狹長，北有農(nóng)民房，南又低于福榮路路面； 2. 緊臨廣深高速與福榮路，噪聲較大。 商業(yè)配套 —— 不僅滿足業(yè)主基本生活需要，更提供一定休閑購物場所，寓生活與度假之中。 分享結(jié)束！ 謝謝傾聽 … 點(diǎn)郵： 電話： 02156386872 傳真： 02156386490 如需業(yè)務(wù)垂詢，請聯(lián)系：易居中國 | 咨詢中心 劉文超 總監(jiān) 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 本部分首先得出以上三部分分析的結(jié)論，總體把握從宏觀到區(qū)域，再到個(gè)案的市場情況，全面了解項(xiàng)目目前所面對的市場情況。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 ?車位情況 通過對各項(xiàng)目的車位數(shù)量分析出區(qū)域項(xiàng)目車位提供情況。 我司在市場調(diào)研中會(huì)詳細(xì)了解各項(xiàng)目每種戶型（一居、二居、三居、四居、復(fù)式、躍層、錯(cuò)層）的面積情況以及在整體中所占的比例，通過分析得出區(qū)域項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)方面的特點(diǎn)。 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 在售面積 未推出面積 P1 3 16 0 0 P2 0 P3 10 36 8 4 P4 11 11 0 P5 28 60 10 32 樣表：樣本項(xiàng)目供應(yīng)情況 單位： 萬平方米 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 市場研究 定位 確定細(xì)分市場 產(chǎn)品定位、客戶定位 市場選擇 T 市場細(xì)分 S 市場調(diào)研 定位 P 項(xiàng)目定位階段 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 說明調(diào)研項(xiàng)目選取的依據(jù)，數(shù)據(jù)分析的原則和方法。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 物業(yè)名稱 一居 面積 比 例 二居 面積 比 例 三居 面積 比 例 四居 面積 比 例 躍層 面積 比 例 P1 29% 50% 21% P2 20% 167179 40% 40% P3 25% 25% 25% 25% P4 138174 33% 162210 34% 215247 33% P5 8% 30% 50% 2% 10% 樣表：樣本項(xiàng)目戶型面積及比例 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 物業(yè)名稱 車位數(shù)量（位 /戶） P1 1 P2 1 P3 1 P4 1 P5 樣表：樣本項(xiàng)目車位情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。其次是在以上結(jié)論基礎(chǔ)上對項(xiàng)目提出有針對性、可操作性、建設(shè)性的市場定位和建議。 ? 產(chǎn)品概念 ：即體現(xiàn)產(chǎn)品特點(diǎn)，并充分引導(dǎo)客戶需求的產(chǎn)品概念、建筑 理念或生活理念。 2 室外附屬工程費(fèi)用 ?綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、 CCTV、紅外線報(bào)警 （ 1） 綠化建設(shè)費(fèi) 12 ?按住宅建筑面積計(jì) （ 2） 供水管道工程費(fèi) ?按地面總建筑面積計(jì) （ 3） 燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi) 21/24 ?按住宅建筑面積計(jì)；煤氣 21元 /平方米、天然氣 /平方米計(jì) （ 4） 電話通訊工程費(fèi) ?掛空式： /平方米；暗埋式：多層 20元 /平方米，高層 /平方米 （ 5） 電力工程費(fèi) 145 ?按地面總建筑面積計(jì) （ 6） 小區(qū)智能化 50 ?按住宅建筑面積計(jì) （ 7） 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi) 10 ?按地面總建筑面積計(jì) （ 8） 有線電視工程費(fèi) 5 ?按住宅建筑面積計(jì) （ 9） 道路及附屬設(shè)施 25 ?按住宅建筑面積計(jì) 3 人防工程建設(shè)費(fèi) 60/45 ?按地面總建筑面積計(jì) 五 其他費(fèi)用 1 管理費(fèi)用 / ?（建安 +前期 +配套） 3% 2 銷售推廣費(fèi)用 / ?按銷售收入約 2%計(jì) 3 不可預(yù)見費(fèi)用 / ?（建安 +前期 +配套） 3% 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 / 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 情景一： 現(xiàn)在深圳市市區(qū)有一塊地，深圳市國土局欲于不久進(jìn)行拍賣，地塊現(xiàn)狀為：東西長約 300米，南北窄約 70米，總占地面積 ，地塊北面有一排 8層高農(nóng)民房，南面大海與項(xiàng)目僅一高速公路之隔，整幅地塊低于高速路面近兩米。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 S（ strength） 1. 自然環(huán)境優(yōu)越，擁有稀缺的國家級紅樹林自然保護(hù)區(qū)景觀和市區(qū)海景。 四房二廳二衛(wèi) 149平米 三房二廳二衛(wèi) 109平米 戶型設(shè)計(jì) —— 從 73平方米的 2房到 205平方米的平層大戶型，從頂層復(fù)式住宅到珍貴的獨(dú)立 TOWNHOUSE，每個(gè)戶型幾乎都力求不同的角度有不同的紅樹林海景面，滿足面積要求不同但品質(zhì)要求同樣最高的客戶。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 3. 開發(fā)商品牌信譽(yù)較好，美譽(yù)度較高。 從競爭項(xiàng)目看，外銷客戶占有很重要的比例。因此，易居方面立即組織專案小組討論會(huì) ?? 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 【定價(jià)思路