【正文】 離 市中心及西湖約 5公里n 本案屬于 浙大西溪板塊 ，東部緊靠 成熟 的 城西文教板塊 ，西鄰 余杭賢林板塊本案繞城高速余杭賢林板塊5公里蔣村板塊規(guī)劃的地鐵二號(hào)線改建中的西溪風(fēng)景區(qū)周邊環(huán)境 四大規(guī)劃集中，距離本案距離在 1－ 3公里之間本案北部：浙大二期規(guī)劃 （距離 1公里）南部：西溪景區(qū)規(guī)劃 （距離 ）東部：申花路成熟板塊 （距離 3公里）東北：規(guī)劃軌道二號(hào)線 （距離 3公里）浙大二期 申花路板塊板塊 目前現(xiàn)狀 未來規(guī)劃蔣村板塊 目前處于開發(fā)初期，環(huán)境較差 新興居住區(qū)，但規(guī)劃有相當(dāng)數(shù)量的動(dòng)遷房申花路板塊 住宅發(fā)展成熟，配套完善 成熟住宅區(qū)西溪風(fēng)景區(qū) 南部景區(qū)已經(jīng)開發(fā)完成，北部改造尚未啟動(dòng) 東部二期及北部環(huán)境改造浙大二期 目前尚未啟動(dòng) 2023年完成周邊環(huán)境 板塊規(guī)劃利好，土地價(jià)值有進(jìn)一步提升空間131 22475683 4規(guī)劃浙大二期規(guī)劃醫(yī)療中心規(guī)劃公建中心規(guī)劃公交樞紐規(guī)劃設(shè)施物美超市沃爾瑪超市銀泰百貨世紀(jì)聯(lián)華超市翠苑小學(xué)省立同德醫(yī)院西城廣場學(xué)軍小學(xué)建成設(shè)施周邊環(huán)境 周邊小環(huán)境較雜亂，但可塑性較好東部區(qū)域北部區(qū)域南部區(qū)域西部區(qū)域周邊環(huán)境 周邊環(huán)境目前略有欠缺，但未來向好隨著城市配套的完成，本項(xiàng)目所處地塊的價(jià)值將進(jìn)一步提升但目前 配套的缺乏配套的缺乏 無法規(guī)避周邊環(huán)境無法直接成為價(jià)值進(jìn)一步提升的支撐點(diǎn)因此，需要從 項(xiàng)目本身暨產(chǎn)品方面項(xiàng)目本身暨產(chǎn)品方面 進(jìn)行進(jìn)一步的價(jià)值挖掘產(chǎn)品認(rèn)知 規(guī)模大、可塑性強(qiáng)，但購地成本相對(duì)較高項(xiàng)目名稱 西溪蔣村項(xiàng)目地理位置 文一西路花蔣路口板塊細(xì)分 西湖區(qū) /大城西 /浙大西溪 /老蔣村地塊面積 181900 建筑面積 358340 凈地容積率 ≤ 建筑高度 A10： 50米A11： 40米最大層高 １５層建筑密度 ≤28% 綠地率 ≥30% 小戶型比率 總建１５％地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4樓面單價(jià) 5284元／平方米 8225元／平方米 4525元／平方米 5217元／平方米A11A10產(chǎn)品認(rèn)知 社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)比較傳統(tǒng)，景觀效果一般A戶型： 90M2平層D戶型： 185M2平層 （位于頂層）C戶型： 238M2三層（頂層）B戶型： 173M2二層產(chǎn)品認(rèn)知 落地窗保證采光、石材貼面凸現(xiàn)貴氣房型 面積 比重 特征 位置A 90平方米 17% 經(jīng)濟(jì)平層 11層小高層B 173平方米 64% 二層復(fù)式 9－ 11層小高層（非頂層）5－ 7層多層（非頂層）C 238平方米 14% 三層復(fù)式 9－ 11層小高層（頂層）5－ 7層多層（頂層）D 185平方米 4% 舒適平層 9－ 11層小高層（頂層）5－ 7層多層（頂層）產(chǎn)品認(rèn)知 復(fù)式與大戶型為主的公寓產(chǎn)品主力產(chǎn)品為大戶型及復(fù)式公寓本案主力產(chǎn)品為高端化的全復(fù)式公寓屬于接近于疊加的別墅型公寓產(chǎn)品線產(chǎn)品的差異優(yōu)勢將成為價(jià)值提升的又一重要支撐點(diǎn)產(chǎn)品認(rèn)知 類別墅產(chǎn)品線，產(chǎn)品價(jià)值優(yōu)勢較大市場認(rèn)知 跨板塊競爭模式已經(jīng)形成產(chǎn)品的差異導(dǎo)致板塊內(nèi)及周邊無直接競爭致使本案競爭范圍將跨越板塊范疇板塊 板塊特征 主要在售樓盤 銷售報(bào)價(jià) 主力面積 主力總價(jià)（萬元 ）申花路板塊 城西居住擴(kuò)展區(qū)，配套逐步成熟文鼎苑 9300 120－ 140 110130西城年華 8500 120－ 140 100120文教板塊（市區(qū)板塊）城西成熟區(qū)，配套成熟、文化氛圍濃烈楓華府第 14000 120－ 190 168－ 266蘭庭國際 12023 130－ 160 156－ 192梧桐公寓 14000 110－ 150 154－ 210銀馬公寓 14500 160－ 200 232－ 290本案如按照板塊 9000元價(jià)格計(jì)算，主力總價(jià) 156－ 214萬達(dá)到市區(qū)板塊總價(jià)水平市場認(rèn)知 市級(jí)大盤定位確立土地價(jià)值極大周邊環(huán)境未來可塑性高產(chǎn)品差異優(yōu)勢明顯競爭跨越板塊范疇本案將成為一個(gè)市級(jí)大盤目標(biāo)客戶搜索將從全市范圍內(nèi)展開第三部分 客戶寫真當(dāng)年： 80年代的新一輩，今天：杭州社會(huì)新中堅(jiān)客戶細(xì)分 客戶輻射范圍細(xì)分本案區(qū)域核心輻射區(qū)（大城西）間接輻射區(qū)（市中心）本案的核心客戶為城西地區(qū)客戶素描 客戶是什么樣的（ B、 C、 D房型）年齡 年齡集中在 35－ 45歲出生地 大部分為非杭州市出生，但在杭州市區(qū)已經(jīng)駐留 5到 10年當(dāng)前活動(dòng)區(qū)域 這批人或者居住在大城西地區(qū)，或者工作在大城西區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力 這部分人及其家庭位于中產(chǎn)階級(jí)上端，目前家庭年收入已經(jīng)跨過 50萬水平，且有相當(dāng)積蓄職業(yè)經(jīng)歷 目前都擔(dān)負(fù)著所在企業(yè)中高級(jí)管理人員與決策人員的職務(wù)置業(yè)經(jīng)歷 擁有 2－ 3次置業(yè)經(jīng)歷教育經(jīng)歷 基本在杭州接受高等教育，知性人群家庭結(jié)構(gòu) 現(xiàn)在一般是三口之家出行方式 中高檔轎車，且近年購置購買行為特征 關(guān)注房屋的功能性的同時(shí)，開始并重其社交性主力客戶表征客戶素描 繼續(xù)深入，由表及里年齡 年齡集中在 35－ 45歲，意味著其成長與饑餓，動(dòng)蕩，階級(jí)斗爭的中國， 階級(jí)觀明確 ；也意味著他們 18歲正趕上恢復(fù)高考，也意味著他們在 80年代擔(dān)負(fù)起其社會(huì)責(zé)任， 90年代看到第一波財(cái)富增長潮流， 深諳奮斗之道出生地 大部分為非杭州市出生，意味著其 “ 新杭州人 ” 的身份，但在這居留 5到 10年，又 意味著他們比其他 “ 新杭州人 ” 熟悉、認(rèn)同、熱愛這塊土地但現(xiàn)實(shí)生活中被貼上新杭州人的標(biāo)簽，但內(nèi)心深處卻 并不滿足 于這樣的定位方式， 期望獲得社會(huì)更高的認(rèn)同與尊重當(dāng)前活動(dòng)區(qū)域 大城西是杭州 10年前 最早城市拓展的主要地點(diǎn)，也是 第一代新杭州人 入杭的落腳點(diǎn)，經(jīng)過10年的生活 已經(jīng)完全融入 了 城西的生活體系經(jīng)濟(jì)實(shí)力 這部分顧客的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在 90年代末才躍上臺(tái)階， 消費(fèi)水平正處于快速升級(jí)階段職業(yè)經(jīng)歷 從動(dòng)態(tài)的職業(yè)經(jīng)歷看，伴隨著勤奮工作，他們一路升遷，對(duì)未來的職業(yè)預(yù)期報(bào)有充分自信置業(yè)經(jīng)歷 擁有 2－ 3次置業(yè)經(jīng)歷，實(shí)際上是由于家庭結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)能力的動(dòng)態(tài)變化教育經(jīng)歷 80年代高等教育并不普及，暨 這部分人很善于讀書，對(duì)文化型的標(biāo)簽也能產(chǎn)生高度認(rèn)同家庭結(jié)構(gòu) 由最初的 單身 進(jìn)化為 兩人世界 、 三口之家 ， 未來可能 會(huì)是 三代同堂 （將父母接來杭州），另外，其家鄉(xiāng)其他親戚來訪也會(huì)臨時(shí)改變其家庭結(jié)構(gòu)，所以 他們的家庭結(jié)構(gòu)是擴(kuò)張型出行方式 出行方面已經(jīng)完成了由中低端向中高端的更替，未來存在向 住宅方面 的更替購買行為特征 社交功能意味著房屋的名片功能，也意味著圈層擴(kuò)展功能， 也意味著進(jìn)入杭州更高階層的社會(huì)身份升級(jí)客戶深入 客戶心理與社會(huì)層面客戶素描 客戶偏好與動(dòng)線分布人生重心 子女是生活重心，而財(cái)富是事業(yè)重心，相對(duì)而言，男主人更關(guān)注事業(yè)，女主人更關(guān)注子女宜居性 居所的宜居性變得很重要，與市中心的距離，與教育資源、自然景觀資源的距離最好兼有， 房間面積應(yīng)適應(yīng)家庭結(jié)構(gòu)擴(kuò)張的需求。 生態(tài)功能：有著氣候調(diào)節(jié)器和生態(tài)優(yōu)化器的作用。西溪風(fēng)情： 歷史底蘊(yùn)，發(fā)展歷程，未來展望。寶善店長慶店慶春店美政店望江門店香積寺店文一店孩兒巷店世紀(jì)新城店文新店建國店金都華庭店城北店拱北店馬市街店杭州門店分布圖杭州 15家店「二三級(jí)市場聯(lián)銷」 —— 杭州簡介 通路營銷 二三級(jí)市場聯(lián)銷「二三級(jí)市場聯(lián)銷」 —— 杭州布點(diǎn)計(jì)劃杭州推廣門店分布：西溪區(qū)域布點(diǎn)： 文一店、文新店、世紀(jì)新城店。 最后一批為一期最佳景觀房源及螞蟻公館，從而提升價(jià)格，創(chuàng)造更大利潤 。 上海目前有 75家門店，一線業(yè)務(wù)人員約 700人，杭州目前有 15家門店，一線業(yè)務(wù)人員約 150人。產(chǎn)品規(guī)劃：5幢空中別墅（高層復(fù)式）、 8幢大面積平層選擇對(duì)比樓棟：復(fù)式： 10號(hào)樓；平層： 3號(hào)樓選擇原因：同時(shí)推出（該項(xiàng)目漲幅較大）樓棟景觀面相當(dāng)產(chǎn)品價(jià)差： 1： 12123456789101113北 D戶型定價(jià) 參照個(gè)案：金色海岸　 3號(hào)樓 10號(hào)樓產(chǎn)品 大面積平層 復(fù)式公寓景觀 南向一線江景位置 臨近之江路 臨近姚江路同項(xiàng)目不同產(chǎn)品對(duì)比金色海岸 小高層復(fù)式價(jià)格：高層大面 積平層價(jià)格 =1： 大面積平層產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)為大面積平層產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)為 1018010500元元 /㎡㎡ （毛坯價(jià)格）（毛坯價(jià)格）本項(xiàng)目復(fù)式價(jià)格： 10306元 /平米 11558元 /平米推出價(jià)格：908010180元 /平米平層大面積公寓分布：多分布在項(xiàng)目頂層平層大面積公寓產(chǎn)品均價(jià) 〉 和家園公寓和家園公寓價(jià)格：約 1000010500元 /平米修正后價(jià)格：1018010500元 /平米 D戶型定價(jià) 價(jià)格推導(dǎo)及修正美林灣 A戶型定價(jià) 價(jià)格參照依據(jù)房型 面積 描述 概念塑造A 90平方米 經(jīng)濟(jì)平層 普通經(jīng)濟(jì)戶型D 185平方米 舒適平層 平層豪宅B 173平方米 二層復(fù)式 景觀疊加C 238平方米 三層復(fù)式以周邊板塊同類產(chǎn)品作為價(jià)格參照芳滿庭 萬家花城項(xiàng)目名稱 萬家花城 芳滿庭 美林灣占地面積 13萬方 容積率