【正文】 7權(quán)重 建議價(jià)格22737 綜合項(xiàng)目周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，并結(jié)合本項(xiàng)目自身素質(zhì)，初步估計(jì)項(xiàng)目的 預(yù)期租金水平為： 200~250元 /㎡ 38 項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議 39 要體現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次，商場(chǎng)內(nèi)的布局劃分是其中重要的一個(gè)指標(biāo)。 位置修正系數(shù) 247。 13 ? 分析 ? 多個(gè)大型商場(chǎng)涌現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈 現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上各主要商圈均有商業(yè)物業(yè)推出市場(chǎng)，商戶的可選擇范圍較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。上下九所面對(duì)的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費(fèi)檔次以中低檔為主。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設(shè)立專賣(mài)店的品牌在上下九也有開(kāi)設(shè)店鋪。 麗新項(xiàng)目 中山五路 總建筑面積近 6萬(wàn)㎡，10層商場(chǎng) 未推出市場(chǎng) 正佳廣場(chǎng) 天河城 廣場(chǎng)旁 占地 5萬(wàn)㎡ B1層一站式超市， M層前沿精華區(qū)， 1F國(guó)際經(jīng)典， 2F時(shí)尚麗人， 3F世界之窗， 4F動(dòng)感地帶， 5F七彩都市， 6F環(huán)球美食城， 7F世紀(jì)歡樂(lè)城。 ? 廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)： 19 結(jié)論 商業(yè)飽和 買(mǎi)賣(mài)雙方地位易轉(zhuǎn) 尋求突破口 體現(xiàn) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 跳出舊有的定位思維模式 符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)有商業(yè)占據(jù)各種經(jīng)營(yíng)方式 專業(yè)市場(chǎng) 游樂(lè)式經(jīng)營(yíng) 一站式經(jīng)營(yíng) 20 一、我們所在的商業(yè)平臺(tái) —— 地段商圈特征 關(guān)鍵詞：江南西 總體概述： ?從農(nóng)田上崛起的商業(yè)街 — 缺乏商業(yè)底蘊(yùn) ?以街鋪為主體的經(jīng)營(yíng)形式，缺乏商業(yè)龍頭的帶動(dòng) ?高端消費(fèi)品欠奉，中低檔次為主流 21 消費(fèi)力構(gòu)成： ?以周邊居民為核心，輻射工業(yè)大道、寶崗大道沿線 ?購(gòu)買(mǎi)力以中端為主 ?青少年、婦女為活躍消費(fèi)群 22 行業(yè)分布： ?以服裝、飲食為主體，涵蓋精品、家居用品、家具等 23 ? 臨街面窄 ? 為二層商鋪 ? 首層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)檔次低下 ? 人流導(dǎo)入口窄，整體形象不佳 二、項(xiàng)目客觀條件 24 三、市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 原點(diǎn)放大 同構(gòu)超越 空隙切入 體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值 實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 市場(chǎng)作主導(dǎo)，從消費(fèi)者角度出發(fā)，以嶄新的、科學(xué)的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項(xiàng)目制定出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。 40 如北京東方新天地商場(chǎng)，在功能劃分上就很巧妙地進(jìn)行平面布局，按商品風(fēng)格把擁有 200多家商鋪的商場(chǎng)劃分為五大主題區(qū)域，該五大主題區(qū)域裝修各異，讓來(lái)此購(gòu)物與消費(fèi)者感受到明確的購(gòu)物目的。因此，現(xiàn)時(shí)的商業(yè)結(jié)構(gòu)基本滿足這部分人士的需求。 ? 大型百貨超市磁石作用減弱 由大型百貨公司進(jìn)駐而帶旺整個(gè)商場(chǎng)的效果越來(lái)越不明顯，如名匯商廈、中泰廣場(chǎng)等，新大新、百盛的進(jìn)場(chǎng)雖然為商場(chǎng)帶來(lái)一定的人流，但作用已明顯不如當(dāng)年吉之島進(jìn)駐天河城所帶來(lái)的影響?？尚行詧?bào)告 3/2/2023 1 江南商城二層項(xiàng)目 業(yè)態(tài)定位 1