【正文】 v從水的升華體現(xiàn)出項(xiàng)目的核心價值和核心概念v核心概念也就是項(xiàng)目的形象包裝的基礎(chǔ)36南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略核心概念的提煉與闡述（目標(biāo)群生活形態(tài) ）● 大部分業(yè)主分布于南寧市區(qū)● 重視物質(zhì)利益，講究物有所值● 工作繁忙勞累，夢想假期● 重視家庭、鄰里間的和睦、關(guān)照● 希望入住一個安全、設(shè)施齊全、社區(qū)文化較好的小區(qū)（商品塑造點(diǎn)）● 以水為主體，配以靈動的自然景觀● 配套完善、和諧融洽的生活設(shè)施● 安全居住環(huán)境● 關(guān)愛老人、小孩的人性化設(shè)計● 豐富社區(qū)文化商品使用場合）● 大部分業(yè)主為首次置業(yè)或改善居住條件● 希望入住的小區(qū)充滿活力，也能讓自己倍感溫馨● 希望享受高檔次的生活（形象定位）● 本項(xiàng)目是一個水景秀麗、充滿活力、讓人備感溫馨的現(xiàn)代都市 “ 水邊威尼斯 ”（品牌形象 /個性）● 項(xiàng)目水景的無窮魅力● 近郊高尚社區(qū)的獨(dú)特風(fēng)情，購買絕對 “ 物超所值 ”對那一群 生活、消費(fèi)理性，又追求過舒適、溫馨、享受生活的消費(fèi)者而言，我們將項(xiàng)目當(dāng)作 能體現(xiàn) “ 關(guān)愛、融和、優(yōu)裕 ” 生活的近郊親水高尚社區(qū) ——“ 水邊威尼斯 ” 賣給他們。 概念： 營造美國加州橘郡高尚住宅區(qū)。16南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略2. 項(xiàng)目所在區(qū)域市場分析項(xiàng)目所在區(qū)域市場分析區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃 仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將規(guī)劃建設(shè)為 教育教育 、 休閑度假休閑度假 、 別墅別墅區(qū)區(qū) 。用戶中確定與眾不同的有價值的地位。南寧市仙葫開發(fā)區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略提案你見流云 我見生活1南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略天邊的一片流云，無憂地飄動。定位定位 (Positioning)—— 指策劃機(jī)構(gòu)為目標(biāo)項(xiàng)目設(shè)計出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)指策劃機(jī)構(gòu)為目標(biāo)項(xiàng)目設(shè)計出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)用戶中確定與眾不同的有價值的地位。但由于其早期街區(qū)、道路 規(guī) 劃 較為 混亂，大部分 別 墅社區(qū)由于 資 金原因 處 于停工 緩 建狀 態(tài) ，因此 區(qū)域區(qū)域 發(fā)發(fā) 展展略略 顯緩顯緩 慢慢 。樓間距小，項(xiàng)目內(nèi)綠化不足，花園面積較小，綠化缺少變化天池山橘郡陽光別墅環(huán)境概念 環(huán)境： 位于仙葫風(fēng)景區(qū)，坐擁 15萬㎡原生森林；傍依 1萬㎡天池。經(jīng)濟(jì)收入 —— 個人月總收入在 2,000元左右，物質(zhì)條件較貧乏家庭成員 ——25 口之家居多住房要求 —— 兩房、三房為主，樓中樓、花園洋房、別墅為輔，追求實(shí)用、性價比高；舒適、品位和享受 26南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略2. 區(qū)域消費(fèi)群體分析區(qū)域消費(fèi)群體分析消費(fèi)群體的基本特征消費(fèi)群體的基本特征 客戶來源 —— 在仙葫區(qū)居住、工作的客戶為主年齡層次 —— 以 3045歲之間的中青年為主教育程度 —— 有較高的知識和學(xué)歷職務(wù)狀況 —— 市政機(jī)關(guān)團(tuán)體領(lǐng)導(dǎo)占居多，其次是生意人、 中小型企業(yè)所有者、高級管理人員、教授學(xué)者及位于職場中高位置，職業(yè)經(jīng)理人等 ，占少量。定位說明：◇ 追求高品質(zhì)： 對居住環(huán)境、居住質(zhì)量、居住文化、生活層次、生活空間都有比較高的標(biāo)準(zhǔn)，追求人性與自然的結(jié)合、追求文化與品位的相融?！?開發(fā)區(qū)的實(shí)際居住人口較少，且其中的大部分人都是當(dāng)?shù)卦械木用?，外來住戶不多。工程期限過長；總價高；目前配套不齊，距離市中心較遠(yuǎn)。 擬建項(xiàng)目統(tǒng)計 此外，仙葫碧江苑、八百里湘江等項(xiàng)目正在籌備之中，具體規(guī)劃尚未明確。細(xì)分（細(xì)分（ Segmentation）） —— 指市場細(xì)分，根據(jù)住戶對產(chǎn)品的需要差異，把整個房地指市場細(xì)分，根據(jù)住戶對產(chǎn)品的需要差異，把整個房地產(chǎn)市場分割為若干個子市場的分類過程。使樓盤增值，從而達(dá)到營銷目的一種策劃方式。12南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略2. 項(xiàng)目所在區(qū)域市場分析項(xiàng)目所在區(qū)域市場分析13南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略2. 項(xiàng)目所在區(qū)域市場分析項(xiàng)目所在區(qū)域市場分析仙葫區(qū) 2023年在售樓 盤 一 覽 表 樓盤名稱 樓盤地址 規(guī)模 均價（元 /㎡） 楓丹麗舍 仙葫開發(fā)區(qū) 300畝 洋房 1,300 別墅 2,000 龍胤花園 仙葫開發(fā)區(qū) 360畝 約 6,000 麗水灣 仙葫灣畔 一期 160畝 120210萬 /棟 天池山 住宅為主體的居住區(qū)。龍胤花園 環(huán)境 環(huán)境： 一線江景，充分利用水系資源 價格偏高，周遍環(huán)境雜亂 19南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略2. 項(xiàng)目所在區(qū)域市場分析項(xiàng)目所在區(qū)域市場分析地段、規(guī)模、配套、價格綜合類比地段、規(guī)模、配套、價格綜合類比 樓盤名稱 地段 規(guī)模 配套 物管公司 均價(元 /㎡ )翡翠園 臨主干道鳳嶺大盤占地 ㎡總建 48萬㎡50套別墅 16棟多層 9棟小高層大型超市、會所、雙語小學(xué)、幼兒園、老人公寓、電影院、銀行、郵電、醫(yī)務(wù)室 中聯(lián)金牌 小高層 3250；獨(dú)立別墅：220萬 /棟。 從以上各方面分析可以看到，南寧高檔住宅市場也將隨著消費(fèi)群體的審美提高而顯露出其市場空白點(diǎn)： 產(chǎn)品設(shè)計獨(dú)特、新穎，具備藝術(shù)生活情調(diào)、豐富文化的內(nèi)涵、個性和產(chǎn)品設(shè)計獨(dú)特、新穎，具備藝術(shù)生活情調(diào)、豐富文化的內(nèi)涵、個性和品位突出，揉和山水音畫氣質(zhì)的舒適多功能住宅社區(qū)風(fēng)格。 42南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略2. 項(xiàng)目綜合