【正文】 具有三大社區(qū)概念。 （ 3）城市住宅發(fā)展暨產(chǎn)品說明會(huì) 內(nèi)容包含新世紀(jì)城市住宅的發(fā)展 趨勢(shì)，本產(chǎn)品的規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套、服務(wù)等等，廣大泛而全面地傳達(dá)項(xiàng)目信息，提升產(chǎn)品形象。 兩個(gè)項(xiàng)目在入市時(shí)機(jī)的選擇上一定要形成時(shí)間差?？傮w來說，銷售初期，萬家城市花園的銷售價(jià)格的漲幅和上漲頻率要比玉海大廈來得大和快，以這一方式用來拉近兩個(gè)項(xiàng)目之間的價(jià)格差，減少玉海的價(jià)格壓力，同時(shí)萬家城市花園以這樣的價(jià) 格趨勢(shì)可抬升自身的升值感，進(jìn)一步拉動(dòng)自身銷售；到銷售的中后期，兩個(gè)項(xiàng)目售價(jià)的抬升幅度與頻率以各自的銷售進(jìn)度為準(zhǔn)，銷售進(jìn)度越快的項(xiàng)目，抬升幅度越大，頻率越快，以此來增加自身項(xiàng)目的價(jià)值感，同時(shí)也為另一項(xiàng)目削弱價(jià)格上的阻力。 完成公開銷售前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，以試探性的系列廣告和活動(dòng)為先導(dǎo)推出本案的開發(fā)和居住理念，預(yù)熱市場(chǎng)，積累客戶。 此外，還有很多廣告主題可供訴求，不同銷售階段可配以不同主題的廣告采取或感性或理性的推廣，這部分內(nèi)容將在下一步的市場(chǎng)推廣方案中作詳盡敘述。 ４．戶外媒體 選擇燈箱、路牌、橫幅、直幅、旗幟、氫氣球、車身廣告等為主要形式，用以引導(dǎo)客戶，渲染銷售氣氛， （１）燈箱、路牌以形象發(fā)布為主，選擇城市入口處設(shè)一大型燈箱或大型路牌，入市干道、城 市主干道以及樓盤所在路段是引導(dǎo)性路牌的發(fā)布，施工現(xiàn)場(chǎng)要有大型的項(xiàng)目形象路牌。 （ 4）準(zhǔn)業(yè)主答謝會(huì) 邀請(qǐng)簽約客戶、預(yù)定客戶以及有購買 意向的客戶與開發(fā)商、建設(shè)單位等項(xiàng)目相關(guān)單位一起參加，以工作進(jìn)度匯報(bào)和互相間的交流為主要內(nèi)容，形式則選擇較為自由的酒店冷餐會(huì)。環(huán)境設(shè)計(jì)招標(biāo)會(huì)可以以新聞發(fā)布會(huì)的形式進(jìn)行操作，邀請(qǐng)相關(guān)單位和新聞媒體參加。這是一個(gè)無限延展的大會(huì)所，這也就是“泛會(huì)所”的優(yōu)質(zhì)生活社區(qū)。 這是針對(duì)玉海大廈導(dǎo)入 的。玉海大廈以此可成為“第一個(gè)在境外率先開盤的樓盤”；萬 家城市花園則享有“境外開盤先行”的品質(zhì)新概念。引導(dǎo)消費(fèi)群體的逐漸成熟，消費(fèi)觀念的日趨理性，體現(xiàn)在價(jià)值觀上的問題就是價(jià)格向價(jià)值回歸，這種回歸是要靠“軟件”來完成 的。 3．增加住宅的開窗度，可采用落地窗、低窗、飄窗等設(shè)計(jì)，強(qiáng)化窗 的觀景功能，既可滿足通風(fēng)采光性能又有利于改善建筑外立面的的變化。 典藏性：尊貴性所帶來的物業(yè)價(jià)值以及牧業(yè)升值和保值的特性都賦予了玉海大廈值得典藏的特性。 房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代 ， 一個(gè)有影響的品牌，可以征服消費(fèi)者，獲得較大的市場(chǎng)份額。對(duì)于房產(chǎn)品來說同樣如此。當(dāng)然值得典藏的還有項(xiàng)目所處地段所帶來的都市亙久的繁榮。 4．主臥帶豪華衛(wèi)生間及走入式衣柜，對(duì)于大戶型的住宅來說，主臥的豪華舒適應(yīng)著重考慮。建議萬家房產(chǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目積極引進(jìn)物業(yè)管服和服務(wù)的概念。 3．環(huán)境設(shè)計(jì)招標(biāo)與環(huán)境設(shè)計(jì)優(yōu)先。玉海大廈雖然具有尊榮的地段，但其建筑形式所帶來的一平面多戶以及套型格局存在的一些不合理對(duì)玉海大廈的定位形成一定的對(duì)抗，由此需要增加一些能夠體現(xiàn)品質(zhì)和尊榮感的理由來支撐項(xiàng)目定位，削減劣勢(shì)。 四、物業(yè)核心價(jià)值的提煉 從上述營銷構(gòu)想來看，玉海大海和萬家城市花園在同一大的營銷思路的指導(dǎo)下形成各自的核心價(jià)值。環(huán)境設(shè)計(jì)說明會(huì)以講解、論證的形式舉行。 第五部分 銷售策略 萬家的兩個(gè)項(xiàng)目屬組合式營銷推廣的格局，兩個(gè)項(xiàng)目都具有各自的優(yōu)勢(shì)，也存在各自的劣勢(shì)。均價(jià)控制：對(duì)優(yōu)劣戶型要進(jìn)行有效的投放匹配與控制，同一階段推出的房源要相 互調(diào)配，不同套型拉開價(jià)格，以樓層、朝向、景觀等為制定差價(jià)系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，通過高低價(jià)格的相互沖抵來確保推出的房源均價(jià)始終不低于整體均價(jià)的基準(zhǔn)。 （２）活動(dòng)開展時(shí)以過街橫幅、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)橫幅、直幅、旗幟、氫氣球等來渲染氣氛。 浙江動(dòng)腦廣告機(jī)構(gòu) 四、階段性廣告推廣目標(biāo) １．第一階段（前導(dǎo)期）：提示告知，營造聲勢(shì)。價(jià)格分步走：預(yù)定期，處于市場(chǎng)價(jià)格摸索商議期；開盤前，價(jià)格基本確定， 正式公開，進(jìn)行市場(chǎng)認(rèn)證和修正；開盤后，價(jià)格緩慢上漲，比開盤前上漲 3050 元/ m2；熱銷期，價(jià)格穩(wěn)步上漲，每次漲幅在 50 元 / m2 左右。兩個(gè)項(xiàng)目由于入市時(shí)間相近，在銷售上極可能形成互為競(jìng) 爭(zhēng)、分流客戶的格局，也就是造成“用自己的一只手打另一只手”的尷尬局面，如何解決好這一矛盾使其達(dá)到“雙贏”的目的至關(guān)重要，除在統(tǒng)一的營銷策略中尋求變化外，銷售策略的采用是促成兩者相互扶持、齊頭并進(jìn)的重要因素，具體思路如下： 1．創(chuàng)造并利用兩個(gè)項(xiàng)目入市的時(shí)間差打快速銷售的策略。國際物管說明會(huì)由國際物管公司派專業(yè)人員就國際物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、方法以及萬家房產(chǎn)兩個(gè)項(xiàng)目的物管內(nèi)容作專題性講座，邀請(qǐng)有關(guān)客戶、相關(guān)單位、媒體和部分市民參加。 “第 一個(gè)瑞安市正式批準(zhǔn)的涉外樓盤”、“第一個(gè)在境外率先開盤的樓盤”、“第一家引進(jìn)專業(yè)化環(huán)境設(shè)計(jì)的樓盤”、 “第一家由國際管家打理家園的樓盤”、“第一家引進(jìn)星級(jí)酒店服務(wù)的樓盤”、“第一座智能化大樓”、“第一個(gè)設(shè)有空中豪華大堂的尊貴物業(yè)”、“第一個(gè)設(shè)立名流俱樂部的尊貴物業(yè)”。 玉海大廈將成為“第一家引進(jìn)星級(jí)酒店服務(wù)的樓盤”。由于玉海大廈占地面積不大且已動(dòng)工，通過環(huán)境設(shè)計(jì)招標(biāo)賦予其“第一家引進(jìn)專業(yè)化環(huán)境設(shè)計(jì)的樓盤”?；诒景父咂瘘c(diǎn)高品味的開發(fā)基礎(chǔ)且以一個(gè)中高檔的物業(yè)形象出現(xiàn)，建議以領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)入市，導(dǎo)入房產(chǎn)高水平開發(fā)的一些舉措以刺激高品質(zhì)房產(chǎn)消費(fèi)的需求，帶動(dòng)瑞安房產(chǎn)開發(fā)水平的快速向前發(fā)展。 6．關(guān)于戶型面積、朝向、日照等要有綜合的考慮和匹配。 星級(jí)酒店服務(wù)：物業(yè)的尊貴性及典藏性表現(xiàn)在具體的物業(yè)細(xì)節(jié)上，便是玉海大廈是這個(gè)城市首座導(dǎo)入星級(jí)酒店式服務(wù)的住宅物業(yè)，享受等同與酒店居住的舒適和尊祟服務(wù)。品牌房產(chǎn)在得到購房者認(rèn)同的同時(shí)，亦給開發(fā)商帶來可觀的效益和可持續(xù)發(fā)展的原動(dòng)力?；谶@一市場(chǎng)背景，玉海大廈和萬家城市花園的開發(fā)存在這樣的總特點(diǎn)： 三個(gè)品牌兩個(gè)開發(fā)。 定位詮釋： 尊貴性：所處地理位置的尊貴性為玉海大