【正文】 及商業(yè)綜合競爭能力的重要方面，一些發(fā)達國家和地區(qū)都非常重視社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。 ⑷社區(qū)商業(yè)圈的不斷發(fā)展和完善，使社區(qū)商業(yè)圈的集聚和擴散作用不斷加強，這樣也減輕了中心商業(yè)圈的壓力，形成一種向心力的平衡，從而形成一個較完整的城市商業(yè)圈結(jié)構(gòu)體系：一個中心商圈 兩個副中心商圈 數(shù)量眾多的社區(qū)商圈。 ⑷封閉小區(qū)內(nèi)的商業(yè)對整個片區(qū)的商業(yè)還不能起到有力的推動作用 光華片區(qū)的樓盤多為大盤，少則一兩百畝，多則一千多畝，因而樓盤如成都花園、博瑞花園內(nèi)都有自己配套的商業(yè)鋪面，但由于各小區(qū)均為封閉式小區(qū)，門口有保安把守，很難想象小區(qū)外面的人會在接受保安的盤查后進入小區(qū)購物，因而小區(qū)的商業(yè)定位只能是滿足小區(qū)內(nèi)居民的日常 需要，很難聚集人氣并有所發(fā)展，更談不對整個片區(qū)商業(yè)的影響和推動。 ⑶在光華片區(qū)縱深，如雙新路、貝森路、四威路等應(yīng)營造小商業(yè)街的氣氛，可作為社區(qū)商業(yè)有益的補充。特別是番禺的一系列大盤，諸如碧桂園、祁福新村、南國奧園、錦繡香江、星河灣、華南新城等，無一不是數(shù)千畝圈地，一蓋上百萬平方米的超級大盤。 顯然，商業(yè)地 產(chǎn)的開發(fā)，已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的市場形態(tài)，并已經(jīng)形成了自己相對獨立的市場空間。 至９０年 代末期，生活質(zhì)量的提高以及新興消費理念的沖擊使人們的消費觀有了很大的改變，“體驗經(jīng)濟”逐漸影響著人們的購物理念，人們更加注重商品的品位、購物環(huán)境、消費場所的環(huán)境氛圍等影響消費的綜合因素。中心商業(yè)與社區(qū)商業(yè)誰主沉??？也或許中心商業(yè)與社區(qū)商業(yè)面臨重新洗牌，商業(yè)功能及商業(yè)形態(tài)得以進一步細分。這就使得傳統(tǒng)的商業(yè)競爭在購物中心里演變成相對而言的理性的與差異化的競爭。要真正經(jīng)營好社區(qū)商鋪，開發(fā)商的前期規(guī)劃顯得至關(guān)重要。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，是一個由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個整體進行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。 個案成功因素點擊 珠江帝景歐洲風情商業(yè)街：１０萬平方米的歐洲風情商業(yè)街全部是商鋪，分６個 區(qū)，定位是步行街，在建筑形式上引進了風雨連廊。所以，從京滬兩地社區(qū)商業(yè)開發(fā)中出現(xiàn)的現(xiàn)象和成功案例的剖析可以確信，統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理是成功開發(fā)社區(qū)商業(yè)的前提。不同社區(qū)可根據(jù)離商業(yè)中心、專業(yè)街及大型綜合超市的遠近、社區(qū)的空間形態(tài)、交通網(wǎng)絡(luò)狀況以及社區(qū)居民消費層次等因素有所差異。如香港置地、新鴻基就是非常典型的開發(fā)與經(jīng)營相結(jié)合的企業(yè)運行模式。先租后售，可將不合適的經(jīng)營者排除在外，以保證社區(qū)商業(yè)沿前期規(guī)劃的思路良性發(fā)展，在提升租金的同時保證后期銷售的增值性，形成開發(fā)商、投資商和經(jīng)營商家三贏的局面。而將商業(yè)街放置在邊緣，又會影響后期居民購物的便利性。不但將居民購物、休閑、娛樂等活動集中起來，避免干擾居住，同時也創(chuàng)造了人際 交流交往的場所，有利于社區(qū)形象的互動展示。大量中高檔商品房讓亞運村集中了強力消費群體，但巨大的消費能力卻很難得到釋放。提供怎樣的社區(qū)商業(yè)服務(wù)是開發(fā)商需要研究的重要課題。但在這樣的條件下，發(fā)展商卻大面積規(guī)劃了總體建面中商業(yè)面積的百分比。而且，一些本地開發(fā)商加強了與零售商的合作，如藍光與好又多，置信與普爾斯馬特合作，使得諾瑪特在金沙商業(yè)廣場安營扎寨，務(wù)求社區(qū)為 其帶來的滾滾人氣，與其他特色經(jīng)營互為補充，形成各種業(yè)態(tài)交錯相融的經(jīng)營模式，共同做大社區(qū)商業(yè)這個蛋糕。據(jù)了解，這間沃爾瑪超市的營業(yè)部績業(yè)頗佳，搶了不少 Sam’ s Club 的生意。就城市發(fā)展階段而言，我國的城市中心區(qū)正經(jīng)歷著類似的過程： 在進入上世紀９０年代初期之前的很長一段時間里，經(jīng)濟的初期繁榮以及城市化水平集中地體現(xiàn)在城市 的中心區(qū)，這個階段市中心商業(yè)區(qū)以東西多、貨品全而吸引著眾多的消費者，人們常常用“應(yīng)接不暇、琳瑯滿目”來形容市中心的百貨商場。社區(qū)商業(yè)發(fā)展商機不斷顯現(xiàn)。 大盤時代呼之欲出 成片的郊區(qū)土地開發(fā)的經(jīng)濟性即規(guī)模經(jīng)濟催生了大盤，占地 上千畝的大盤在城市的四周隨處可見，以北京為例，僅在朝陽東區(qū)，就有８個開發(fā)量超過百萬的大盤 涌現(xiàn)出來，總開發(fā)量超過３０００萬平方米。 如果這一超級購物娛樂中心能建成，那么它的規(guī)模、人氣及輻射度和影響力將遠遠超過玉林片區(qū)的“大世界商業(yè)廣場”，也將成為社區(qū)商業(yè)和高校經(jīng)濟圈的完美結(jié)合的楷模，將會極大的聚集光華片區(qū)的人氣和商氣，對進一步提升光華片區(qū)的整體形象大有裨益。因而，麥德隆超市并沒有給光華片區(qū)集聚消費人氣。 上世紀末開始，成都市城市格局發(fā)生了 巨大的變化，府南河的治理，五路一橋的通車，連續(xù)幾年的大規(guī)模舊城改造，城市道路的改擴建工程等，使成都市的市容市貌發(fā)生了翻天覆地的變化，城市格局也由單核心模式向多核心模式轉(zhuǎn)變，那么成都市的商業(yè)格局也在悄悄的發(fā)生著變化。另一方面，隨著中心城區(qū)居民外遷和新建居住區(qū)不斷增多，城郊結(jié)合部和郊區(qū)城鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施相對 不足，市場空間和消費潛力巨大，迫切需要配備完善的現(xiàn)代化社區(qū)商業(yè)來加以滿足。 從發(fā)展趨 勢判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場機會，同時也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動力。國外社區(qū)購物中心在總體布局確定以后，還充 分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標準化的設(shè) 計，提供給承租戶表現(xiàn)個性的機會。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)購物中心靠 它們來提升對附近居民的吸引力。提供怎樣的社區(qū)商業(yè)服務(wù)是本案需要研究的重要課題。 生鮮：社區(qū)商業(yè)經(jīng)營重點 社區(qū)商業(yè)的興起使新的超市把主要精力放在食品經(jīng)營上，食品與飲料將占據(jù)相當?shù)臓I業(yè)空間。城市居住社區(qū)化趨勢引發(fā)的新商業(yè)形式需求 對此，北京市商委改革處處長認為，隨著京城住宅社區(qū)化、城市功能區(qū)中心多元化新趨勢的出現(xiàn)，百姓就近消費習(xí)慣之形成使中心商業(yè)街空殼化也變得越來越明顯。 第二，在小區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)上，要統(tǒng)合考慮人們生活中的吃、住、行、游、購、娛，及托幼、養(yǎng)老、就學(xué)、就業(yè)等所有方面；同時，以一定的“功能分區(qū)”及有針對性地作出安排。 雖然中大紡織商圈市場潛力巨大，但由于鄰近好幾個大型布匹市場在人氣、規(guī)模、價格、專業(yè)性、發(fā)展歷史等方面具備較強的競爭力，有意于專業(yè)市場的投資者，可以參考市內(nèi)另一紡織商圈 ——— “海印商圈”的發(fā)展模式，在背靠大盤的基礎(chǔ)上，融合廣州大道南將要建成未來城區(qū)新中心、交通四通八達以及多個新大型樓盤分布的優(yōu)勢，走批零結(jié)合的專業(yè)家居模式。 改變社區(qū)商業(yè)沿街零散布局，集購物、休閑、服 務(wù)眾多功能于一身，社區(qū)商業(yè)中心顯露出可觀的贏利前景。２萬多平方米的面積對購物中心而言實在“袖珍”，卻五臟俱全。近期，瑞康、逸景兩條路的開通打破了現(xiàn)有的交通瓶頸以及海珠區(qū)政府將要搬遷至廣州大道南的規(guī)劃，對于逸景翠園的居住與商業(yè)前景來講，是看得 見、摸得著的利好消息。經(jīng)過精心的 研究定位，該項目業(yè)態(tài)定位為“國際燒烤樂園”，設(shè)想引進東北炭燒、巴西烤肉、日本鐵板燒、韓國烤肉、葡萄牙燒烤等世界燒烤總匯，以及少量不同文化背景和主題的國際原創(chuàng)酒吧及火鍋，使其建設(shè)成為康橋區(qū)域居 民乃至全市消費人群所喜愛的特色商業(yè)街區(qū)。 發(fā)展社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢及經(jīng)營重點有跡象表明，在我國一些大型城市中，圍著讓區(qū)轉(zhuǎn)將成為商業(yè)新的主題。同年 12 月， 又快馬加鞭地在麗江花園開辦德威美食休閑閣餐廳。 社區(qū)商業(yè)主要形式 — 購物中心 （一）、社區(qū)商業(yè)的特點 社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個重要層次。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設(shè)施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游 代理等。二是女士用品店和兒童用品店，應(yīng)該集中在一起，便于消費者進行價格、顏色、款式的比較。這個綜合性商業(yè)市場不同于大型商場，它的服務(wù)對象主要是社區(qū)居民。這就需要社區(qū)商業(yè)具備購物、休閑和綜合服務(wù)功能，使“家”得以延伸，使現(xiàn)代人的個性化消費需求得到滿足。 成都市的商業(yè)格局也順應(yīng)城市格局的變化而變化 上世紀 90 年代中期以前，成都市商業(yè)格局是順應(yīng)單核心城市布局模式而自發(fā)形成，即以鹽市口 春熙路商圈為城市中心商圈，向 外強力輻射、擴散，第二層次是以居民區(qū)、社區(qū)周邊自發(fā)形成的、以臨街社區(qū)商鋪為特點的社區(qū)商圈，但社區(qū)商圈的規(guī)模、檔次還遠未成氣候，僅以滿足社區(qū)居民日常生活需要的臨街飲食店、干雜店、洗衣店、煙酒店為主。 ⑵外資商業(yè)巨頭麥德隆的進駐，并沒有給光華片區(qū)聚集商業(yè)人氣。沒想到，周邊千和銀杏苑、錦繡民居等樓盤一入住，商鋪迅速一間間脫手，現(xiàn)在的同盛路，溫鴨子、黃辣丁、九尺鵝腸等店堂喧嘩，生意火爆程度直追羊西線，現(xiàn)在就是花8000元 /平方米也買不到這樣的商鋪。第一階段是 20世紀 70年代之前；住宅的出現(xiàn)是為人的生存提供空間，第二階段是 8090年代之間，由于成套而大量的房屋出現(xiàn)，人們開始注重住宅的適用性，這時房地產(chǎn)已經(jīng)進入市場經(jīng)濟時代；第三階段的住宅追求位置；第四階段是優(yōu)美的居住環(huán)境。位于回龍灣的中國首個媒體社區(qū)美提雅城在規(guī)劃中布置了 1000米的特色商業(yè)街和一條 50米寬 1200米長的超大景觀商業(yè)步行街縱橫其間。一個城市的中心商業(yè)是城市最具代表性的商業(yè)業(yè)態(tài)集合地，它聚集了多功能的大型的商業(yè)、服務(wù)業(yè)及金融管理機構(gòu)，將旅游者購物和本地顧客休閑購物作為重點服務(wù)對象。有 2600 個停車位。隨著住宅小區(qū)的形成，居民生活消費需求隨之旺盛，一批各具特色的社區(qū)商業(yè)街順勢而生。 商業(yè)街成小區(qū)敗筆 記者日前在龍華某大型社區(qū)踩盤時見到，該樓盤一期業(yè)主入伙已經(jīng)快四個月了，“十室九空”。但一位不愿透露姓名的專家在接受記者采訪時堅持指出：“ 社區(qū)商業(yè)必須解決好同質(zhì)化、重復(fù)建設(shè)等問題，否則將來必然會出現(xiàn)危機四起的局面！” 中國社區(qū)商業(yè)發(fā)展軌跡與經(jīng)營思路探討 社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)。 三、解析大都市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營思路 （一）北京社區(qū)商業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析 特色商業(yè)街 伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在底商式社區(qū)商業(yè)衍生出另一種形式 特色商業(yè)街，它的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)，標志 著社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的 外向型 市場形態(tài)，并且已經(jīng)形成了自己相對獨立的市場空間。 萬科假日風景商業(yè)街 假日風景項目（總建筑面積 55 萬平方米，可容納 萬人次）的配套商業(yè)分布情況為：集中商業(yè)街建筑面積 8000㎡，有 30多個停車位；沿小區(qū)內(nèi)的步行線、交通線，有 6000～ 7000 ㎡的分散式商業(yè)配套，在小區(qū)的出入口和汽車站也有一 些集中的商業(yè)。這種商業(yè)布局與住宅相對分離，將所有的污染、噪音都集中在一起，公共設(shè)施也可集中使用和有利于管理，對居民正常生活干擾不大。 * 放水養(yǎng)魚、先租后售 放水養(yǎng)魚 ：可先在公司（集團）層面發(fā)起 優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟 ，把有益于發(fā)展社區(qū)商業(yè)的商家（包括投資者與品牌經(jīng)營商家）組織起來，簽署框架合作協(xié)議（借鑒訂單商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式）。 但如何決策采取先租后售或只租不售呢？可把目前銷售能獲得的收入視為投資支出，自己購買這些社區(qū)商業(yè)以獲得長期收益，以動態(tài)投資測算，把后期 12～15 年 (實際收益年限不會低于 35 年 )的收益折現(xiàn)到目前，考察凈現(xiàn)值（ NPV）是否大 于零，同時測算內(nèi)部收益率（ IRR），若大于公司投資其它項目的機會內(nèi)部收益率，則應(yīng)保留物業(yè)，反之，應(yīng)采取先租后售。但究竟需要多少家、何種檔次，則由社區(qū)所處區(qū)位和社區(qū)檔次決定。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點： * 各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心； * 居民日常購物消費將在居住地 500米范圍內(nèi)完成； * 各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進業(yè)態(tài)形式；同時既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費需求。社區(qū)商業(yè)設(shè)施介于私密與公共之間，若想成功經(jīng)營，把握建筑設(shè)計的尺 度、營造氣氛是最關(guān)鍵的因素。 二、國內(nèi)社區(qū)商 業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。 另外，由石鴻工貿(mào)開發(fā)的融景園波爾諾名店也為業(yè)界所普遍看好。這樣，既可降低經(jīng)營成本又可增強對社區(qū)的服務(wù)功能；第二種以大型百貨商店為主體的購物中心，成為中心城區(qū)的商 業(yè)中心，它的購物中心是綜合性和超大型的，與主體性購物中心不同的是，這種購物中心里的商