【正文】 位。可以是多種行業(yè)的招商。徐家匯商業(yè)中心占地 平方公里，共計(jì)大小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 1000 多個(gè)，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá) 45 萬(wàn)平方米，占全區(qū)營(yíng)業(yè)面積的 1/3，徐家匯商業(yè)中心附近已建有二條市級(jí)特色街，即衡山路歐陸風(fēng)情街和宜山路建材家具街，分別以休閑娛樂(lè)和建材家具聞名于滬上。定位于“現(xiàn)代都市型百貨”的匯金百貨于98 年開(kāi)業(yè)，一流的服務(wù)設(shè)施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領(lǐng)人士的青睞。同步世界先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念，國(guó)際品牌管理公司擔(dān)綱物業(yè)管理工作，展現(xiàn)國(guó)際商業(yè)氣象。 ● 店鋪采取定價(jià)租賃制和協(xié)議扣點(diǎn)制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣(mài)點(diǎn)。 主營(yíng)項(xiàng)目 地下一層：高檔超市休閑系列。 入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（ 2 人）（ 人員由開(kāi)發(fā)商提供） ▲主要職責(zé)： ☆入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理，維護(hù)管理商場(chǎng)的整體工程運(yùn)行，同時(shí)滿(mǎn)足正常開(kāi)業(yè)。 ④潛在資金收入 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 根據(jù)各行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，在 3 年以后每年（或每 2 年）遞增 5％左右的租金，提高年租金收益。筆者認(rèn)為，購(gòu)物中心畢竟是一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個(gè)精細(xì)化管理的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化管理要求管理者加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度；另外，相對(duì)于非主力零售商戶(hù)的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。因?yàn)橘?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)購(gòu)物中心作熱，而后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。招商不是一個(gè)開(kāi)業(yè)前就完結(jié)的工作，實(shí)際上購(gòu)物中心的招商是一個(gè)無(wú)限循環(huán)的工作，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持。如因管理不善或放棄對(duì)廠家監(jiān)督管理，出現(xiàn)問(wèn)題后不認(rèn)真解決，造成一定影響的要追究有關(guān)部門(mén)、商店商場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。要堅(jiān)持文明經(jīng)商，如有違反供應(yīng)政策，損害消費(fèi)者利益的，視情節(jié)輕重分別給予批評(píng)、罰款、終止協(xié)議的處罰。購(gòu)物中心作為一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，更需要精細(xì)化管理。特殊商戶(hù)是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購(gòu)物中心氣氛之作用。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿(mǎn)足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。 ③便于管理。 ☆組織，管理招商，企劃團(tuán)隊(duì)，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員。引進(jìn)高 利潤(rùn)的專(zhuān)業(yè)餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會(huì)所是本項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的互補(bǔ)。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達(dá)到樹(shù)立品牌概念的“一石二鳥(niǎo) ”的多元效果。 二二二 、 背背背 景景景 分分分 析析析 優(yōu)勢(shì) 經(jīng)營(yíng)面積大，可以體現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)效應(yīng)，可以經(jīng)營(yíng)不同規(guī)模的商品，有較強(qiáng)的滿(mǎn)足力和挑選力。 徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實(shí)業(yè)、新路達(dá)吉買(mǎi)盛、匯聯(lián)商廈、美羅城百貨商廈營(yíng)業(yè)面積達(dá) 30 萬(wàn)平方米，占總面積的 64％ ， 20xx 年度銷(xiāo)售達(dá) 39 億人民幣，占社會(huì)消費(fèi)品總額的 ％ 。 在確定了招商洽談目標(biāo)的同 時(shí)，還要確定招商洽談的地點(diǎn)。 項(xiàng)目發(fā)布會(huì) 項(xiàng)目發(fā)布會(huì)是招商經(jīng)常采用的方式。重信譽(yù)、守信用是商家基本的職業(yè)道德。 與 “求租 者 ”簽定合同，收取 租金 和保證金，則全面招商工作告以段落，后續(xù)零星的招商工作開(kāi)展可以抽取部分力量，而工作的中心轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品的全面推廣階段。 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 從 “求租 者 ”打進(jìn)第一個(gè)電話到招商的合作主體 各分銷(xiāo)商和代理商簽訂協(xié)議，進(jìn)行產(chǎn)品銷(xiāo)售這一過(guò)程是整個(gè)招商工作的核心部分，直接決定著招商的質(zhì)量和數(shù)量，也就決定了整個(gè)過(guò)程的成敗 。 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第一步是招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對(duì)人才個(gè)體的技能的鎖定和對(duì)團(tuán)隊(duì)的整體規(guī)劃。相反的，由于企業(yè)招商工 作繁雜、細(xì)瑣，不僅需要招商人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)，更要有敬業(yè)精神和團(tuán)結(jié)協(xié)作的態(tài)度。 招商 工作開(kāi)始后面臨許多實(shí)際的實(shí)施工作，在產(chǎn)品的核心概念基礎(chǔ)上撰寫(xiě)招商文案、制定《招商手冊(cè)》、制定媒體發(fā)布計(jì)劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類(lèi)產(chǎn)品和 項(xiàng)目 的宣傳資料等等，必要的準(zhǔn)備將為招商實(shí)施打下良好的基礎(chǔ)。 有信譽(yù) ： 一味的夸大其辭根本無(wú)法聯(lián)合有實(shí)力的經(jīng)銷(xiāo)商，態(tài)度真誠(chéng)、有理有據(jù)，最大限 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 度的為 “求租 者 ”考慮是雙方共同發(fā)展的基礎(chǔ)。談判人員要有比較好的口才和文字修養(yǎng)能力，也要有較強(qiáng)的公關(guān)能力。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進(jìn)的項(xiàng)目，有針對(duì)性地與商家洽談。 在招商洽談的目的確定以后，就需要確定招商洽談的各個(gè)具體目標(biāo)；在達(dá)到各個(gè)具體目標(biāo)后，招商洽談的主要目標(biāo)即招商洽談的目的就可以實(shí)現(xiàn)。一是注重發(fā)掘商家本身的經(jīng)營(yíng)能力，形成了不同氛圍和水準(zhǔn)的商家企業(yè)；二是注重業(yè)態(tài)錯(cuò)位。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱(chēng)，以家常為特色，使得工薪階層慕名而 來(lái)，成為聚朋小酌的好場(chǎng)所。 市政府政策的有利傾斜。然而，因?yàn)樾旒覅R商業(yè)中心僅在方圓 200 米密集，與本項(xiàng)目相連的漕溪北路是快車(chē)道，沒(méi)有休閑步行道，形成了一定的商業(yè)斷層。 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) C 、 屈臣氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫(xiě)真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店?duì)I銷(xiāo)理念 。 按商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)來(lái)看： 靜態(tài)租金：收入預(yù)計(jì)在 10 年左右； 動(dòng)態(tài)租金：收入預(yù)計(jì)在 8 年左右； 注：以上數(shù)據(jù)未包括商業(yè)中心外墻的廣告收益 。 第三基本原則：購(gòu)物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。購(gòu)物中心特別是大型購(gòu)物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。購(gòu)物中心有必要建立完善的信息系統(tǒng)，以便在招商時(shí)就能夠承諾對(duì)顧客與商戶(hù)提供信息技術(shù)支持服務(wù)，最終為顧客與商戶(hù)都能夠提供便利。并負(fù)責(zé)向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部提供被招商企業(yè)執(zhí)照副本，招商審批表，聯(lián)銷(xiāo)協(xié)議，商品樣品，價(jià)格目錄及來(lái)場(chǎng)信息員的各種證件。 上崗信息員要統(tǒng)一著裝，佩載胸卡，嚴(yán)禁佩戴實(shí)習(xí)生或其他胸卡，一經(jīng)查出要追究其所在商店商場(chǎng)經(jīng)理的責(zé)任，并給予罰款處理，信息員立即下崗。 勞動(dòng)人事部負(fù)責(zé)對(duì)來(lái)場(chǎng)信息員進(jìn)行面試、審查體檢表和崗前培訓(xùn)。 第九基本原則：統(tǒng)一招商的 “管理 要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶(hù)的統(tǒng)一服務(wù)。 第五基本原則：招商順序原則。還可以做自己的品牌形象，增加企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，真正做到名，利雙收，所以本公司力推分割出租方案（主要方案見(jiàn)上） 租金按動(dòng)態(tài)方案，回報(bào)率預(yù)計(jì) 8 年左右。 負(fù)責(zé)租戶(hù)單位日常管理工作，督促租戶(hù)單位認(rèn)真履行招商合同。 三 層：高檔男裝 系列 、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士?jī)?nèi)衣 、 領(lǐng)帶 。孕育徐匯社區(qū)系列廣場(chǎng)文化 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 活動(dòng)。徐家匯地區(qū)，已經(jīng)成為上海最繁華的現(xiàn)代化商業(yè)中心之一，上海 三年大變樣的標(biāo)志性地區(qū)之一。商場(chǎng)引進(jìn)商戶(hù) 250 家，包括 30 間特色餐廳及 5000 平方米的國(guó)際美食廣場(chǎng)、 15000 平方米的富安百貨、 8500 平方米的西式主題樂(lè)園及大型超市、專(zhuān)業(yè)運(yùn)動(dòng)城的進(jìn)駐。徐家匯商業(yè)中心集天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì) ，尤其經(jīng)過(guò)新一輪精心打造和調(diào)整后，得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。其特點(diǎn)是靈活，即是務(wù)虛，又重務(wù)實(shí)，主辦單位可以公布一些 項(xiàng)目進(jìn)行招商，可以介紹本地區(qū)的投資環(huán)境和利用外資的政策，達(dá)到宣傳的效果。 第二 需要保證購(gòu)物中心的商品種類(lèi)的完整性。這就要求 項(xiàng)目 的談判人員要圍繞本 項(xiàng)目 的經(jīng)營(yíng)范圍，廣泛收集信息，了解市場(chǎng)行情，并選擇適當(dāng)?shù)姆绞脚c社會(huì)各方面保持廣泛的聯(lián)系。 對(duì)于一些急于了解情況的 “求租 者 ”，招商部門(mén)要有專(zhuān)人負(fù)責(zé)接待和談判，帶領(lǐng)來(lái)訪者參觀 項(xiàng)目 、了解運(yùn)作方案等，以免流失 “加盟商 ”。 招商隊(duì)伍組建之后，必 須進(jìn)行培訓(xùn)。 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 飛洲國(guó)際廣場(chǎng)招商手冊(cè) 目 錄 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 招招招 商商商 概概概 括括括 11 招招招 商商商 策策策 略略略 44 大型商業(yè)物業(yè)招商策略 ................................................ 4 本本本 案案案 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) 分分分 析析析 （（（ 飛飛飛 洲洲洲 國(guó)國(guó)國(guó) 際際際 廣廣廣 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) ））） 99 優(yōu)勢(shì) 11 弱勢(shì) 12 機(jī)遇 12 本本本 案案案 招招招 商商商 策策策 劃劃劃 方方方 案案案 1122 一、招商原則 ....................................................... 12 二、招商策略 ....................................................... 12 三、品牌形象定位 ................................................... 13 四、