【正文】 較多，形成很大的競(jìng)爭(zhēng)力與市場(chǎng)壓力； 碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競(jìng)爭(zhēng)； 三、商業(yè)模式分析： 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁(yè) 共 13 頁(yè) 就目前的商業(yè)模式來(lái)看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式。在每一次割舍之間，都失去了一部分客戶(hù)的青睞，從而使之在與各行業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的直接競(jìng)爭(zhēng)中失去了一條又一條的陣線。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁(yè) 共 13 頁(yè) （三）專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式 這一類(lèi)型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿(mǎn)足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個(gè)性化、異質(zhì)化的心理訴求。 a、確定年收益： 60 元 /M2月 1 M212=720 元； 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁(yè) 共 13 頁(yè) b、確定還原利率：我們采用中國(guó)人民銀行一年期存款利率綜合物價(jià)上漲因素和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)取還 原利率為 8% c、使用年限： 70 年 d、收益價(jià)格確定 運(yùn)用公式： /P p V ＝ a/r[1 1/(1+r)n] 式中 V：房地產(chǎn)的價(jià)格 a：房地產(chǎn)年純收益 r：還原利率 n：未來(lái)可取得收益的年限 可測(cè)算出本項(xiàng)目裙樓商鋪的平均售價(jià)為 8000 元 /M2 從上面的價(jià)格分析，并結(jié)合目前的市場(chǎng)狀況，我司建議城龍花園群樓的商鋪均價(jià)在 8000— 8200 元 /M2。 2）推出 “ 首期兩成，三成免息分期付款 ” 促銷(xiāo)方案 為降低置業(yè)門(mén)檻，建議在付款方式上，提供十年，五成按揭；并且在宣傳上，推出 “ 首期兩成 ” 促銷(xiāo)方案，其余三成在兩年 （或一年）內(nèi)免息分期付清，降低業(yè)主置業(yè)門(mén)檻，引起大量消費(fèi)者的關(guān)注，從而達(dá)到促銷(xiāo)的目的； 3）推出品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略 品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)置業(yè)的信心，從而有力地促進(jìn)銷(xiāo)售，所以，我司建議，對(duì)于有意進(jìn)駐的品牌裝飾材料商及裝飾公司設(shè)立辦事處，在售價(jià)或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價(jià)上給予一定的折扣或在租金上給予 3 個(gè)月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來(lái)帶動(dòng)其它商鋪的發(fā)售與招租； 4） “ 客戶(hù)領(lǐng)袖 ” 獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃 針對(duì)目前裙樓商鋪人氣不足，為達(dá)到帶動(dòng)人氣，我司建議對(duì)此推行 “ 客戶(hù)領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃 ” ，凡已認(rèn)購(gòu)的客 戶(hù)若能帶領(lǐng)其它客戶(hù)，進(jìn)行認(rèn)購(gòu)并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)予領(lǐng)袖客戶(hù)，如按其所購(gòu)買(mǎi)的商鋪以 2%的優(yōu)惠價(jià)獎(jiǎng)勵(lì) . 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁(yè) 共 13 頁(yè) 5）低開(kāi)高走，分期銷(xiāo)售 以低價(jià)入市，利用羊群心理制造搶購(gòu)熱銷(xiāo)的氣氛；然后視市場(chǎng)反應(yīng)，逐步提高售價(jià)，迫使客戶(hù)迅速作出選擇的決定； 6)針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)采用 DM 策略 對(duì)于一些目標(biāo)客戶(hù)，我司將通過(guò)直郵（ DM）或直接派人上門(mén)向各商家派發(fā)單張、海報(bào)等方式將有關(guān)資料傳給客戶(hù)，爭(zhēng)取他們成為城龍花園裙樓商鋪的業(yè)主或租戶(hù) 。在這方面，本項(xiàng)目明顯處于不利地位； b. 有深厚的市場(chǎng)容量：我們的這個(gè)定位就目前情況，龍崗的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶 動(dòng)裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項(xiàng)目周邊在建或在售的樓盤(pán)較多，這些樓盤(pán)入伙后對(duì)裝飾材料的需求量較大； c. 目前在該區(qū)域?qū)I(yè)的裝飾材料街（城）較少，有著很大的發(fā)展空間； d. 項(xiàng)目周邊雖人氣不旺，但交通條件較為理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿(mǎn)足發(fā)展裝飾材料業(yè)的硬件需要； e. 良好的市場(chǎng)操作性：我們的這一定位，