【正文】 的經(jīng)濟(jì)效益。分析結(jié)果表明該項(xiàng)目商品房售價(jià)降低2000元/平方米，％，仍有較可觀的經(jīng)濟(jì)效益。投資估算的依據(jù)如下：土地成本費(fèi)土地成本按樓面地價(jià)每平方米3500元估算（，詳見表142）。為確保工程建設(shè)質(zhì)量，在建設(shè)中必須嚴(yán)格按照有關(guān)基本建設(shè)質(zhì)量規(guī)范，對(duì)各專項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)按規(guī)定選用具備國家要求資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，各項(xiàng)工程施工隊(duì)伍采取招標(biāo)方式確定，委托有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位進(jìn)行建設(shè)全過程監(jiān)理，確實(shí)保證從工程設(shè)計(jì)、設(shè)備選型及采購、材料采購、工程施工、設(shè)備安裝調(diào)試各環(huán)節(jié)均按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和施工技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。③　室外設(shè)垃圾筒，避免行人亂扔垃圾。ⅳ中央主機(jī)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)中央主機(jī)安放在消防控制室內(nèi)，由火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制器、廣播主機(jī)、顯示盤、CRT彩顯、打印機(jī)、主機(jī)電源、直流電源組成，選用HJ2000型數(shù)字火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警主機(jī)，安裝方式為落地式。水平橫管在吊頂內(nèi)或樓板下敷設(shè)，采用防晃支架固定，末端設(shè)泄水試驗(yàn)裝置。室內(nèi)采暖系統(tǒng)室內(nèi)采用散熱器采暖，管網(wǎng)設(shè)在管道井內(nèi)，分戶計(jì)量。引下線利用混凝土柱中的鋼筋，間距不大于18米；也可以單獨(dú)設(shè)專用引下線，間距不大于18米，采用8mm以上圓鋼或者扁鋼。其中一座變電所為高層區(qū)專用變電所，由開閉所的不同母線段接來兩路10KV電源，變壓器高壓側(cè)采用單母線結(jié)線方式，兩路電源同時(shí)供電，互為備用。建筑物雨水系統(tǒng)均采用外排水方式，管材選用UPVC塑料排水管，豎管管徑均為DN100。第八部分 公用工程一、給水工程給水量計(jì)算小區(qū)總?cè)藬?shù)為13866人，人均用水指標(biāo)取200L/人?d。綠化系統(tǒng)四、豎向及場(chǎng)地整治盡量保持原有地形地貌，對(duì)原有豎向不做大的變動(dòng)，減少土石方挖填量，爭(zhēng)取土石方自我平衡。鳥瞰圖2道路系統(tǒng)①　路網(wǎng)布置道路路網(wǎng)根據(jù)建筑物的密度確定，整個(gè)路網(wǎng)既具有交通功能，同時(shí)又是內(nèi)部景觀的游覽路線，沿路而行，景色逐次展開。二、建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括單體建筑的土建及公用工程、綠化工程、道路工程及室外公用工程。商業(yè)用房定價(jià)商業(yè)用房的價(jià)格受到地理位置、周邊商業(yè)用房?jī)r(jià)格等因素比較大，具有一定趨同性。恒基新天地每戶設(shè)一套日本大金空調(diào)（DAIKIN）系統(tǒng)。②　項(xiàng)目市場(chǎng)定位根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和項(xiàng)目承擔(dān)單位的情況，項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體將是經(jīng)濟(jì)富裕人群和新興的中產(chǎn)階層，面向事業(yè)有成、工作穩(wěn)定在青島常住的消費(fèi)者以及越來越多的外地投資客戶。需求量大，已占青島高端房產(chǎn)投資客源的四分之一。項(xiàng)目地塊位于午山西麓、松嶺路以東，三面環(huán)山，其周邊地區(qū)是青島市的主要高檔住宅群。青島市作為國內(nèi)外知名旅游城市，將吸引更多外地人前來置業(yè)著名旅游度假城市，% 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)青島市作為中國首批優(yōu)秀旅游城市，憑借著優(yōu)美的海濱風(fēng)景和特殊的歷史積淀，吸引著越來越多的國內(nèi)外游客前來觀光旅游。 這預(yù)示著2010年商品住宅供應(yīng)量將比2009年增大一些,但增量不會(huì)過多。為加快嶗山區(qū)的城市化建設(shè)進(jìn)程，認(rèn)真貫徹市政府關(guān)于加快午山社區(qū)整村改造、解決青島海關(guān)職工住房的指示精神，2005年青島市政府在午山海關(guān)職工宿舍樓建設(shè)專題會(huì)議上就午山社區(qū)改造做專項(xiàng)批示，嶗山區(qū)政府和區(qū)城市化建設(shè)指揮部對(duì)此非常重視，將午山舊村改造列入村莊改造建設(shè)計(jì)劃，并結(jié)合午山舊村改造與解決青島海關(guān)職工宿舍樓工作，會(huì)同有關(guān)部門對(duì)午山舊村改造的控制性規(guī)劃方案進(jìn)行了重新修訂，編制了修建性詳細(xì)規(guī)劃方案，青島市規(guī)劃局據(jù)此下達(dá)了《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》。通過對(duì)工程的經(jīng)營情況的分析，并結(jié)合項(xiàng)目其它建設(shè)條件，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。投資規(guī)模及資金籌措，對(duì)外融資8億元,其余部分由建設(shè)單位自籌。1994年，隨著青島市行政區(qū)劃的調(diào)整，建設(shè)“大青島”的步伐正式啟動(dòng)。貸款比例以及個(gè)人信貸規(guī)模的大幅度增長(zhǎng)反映出年內(nèi)充裕的流動(dòng)性密集地進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域,適度寬松的貨幣政策對(duì)2009年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了關(guān)鍵性的作用。住宅價(jià)格指數(shù)2009年5月以來呈上升趨勢(shì)，漲幅較為顯著 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)④　土地市場(chǎng)：住宅土地成交面積較2008年增長(zhǎng)3倍，部分單幅住宅地塊總價(jià)和樓面地價(jià)較上年有顯著提高住宅用地成交面積較2008年增長(zhǎng)3倍，% 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（注：住宅土地統(tǒng)計(jì)包括純住宅地塊以及含住宅用地的綜合地塊，下同）%，% 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)二、2010年青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望：預(yù)計(jì)2010年青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)發(fā)展，年成交量將保持在較高水平2010年1月，青島市政府表示，為推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展，在2010年青島市將繼續(xù)執(zhí)行既支持居民購房又抑制房?jī)r(jià)過快上漲的政策，除稅收政策執(zhí)行國務(wù)院規(guī)定外，其余優(yōu)惠稅收政策保持不變，執(zhí)行期限順延至2010年12月31日。2008年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入(區(qū)市兩級(jí))，%，%，；國、%，%，；%。新興的中產(chǎn)階層，主體是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的白領(lǐng)、小私營企業(yè)主、國家干部等。父母、子女同在一個(gè)物業(yè)內(nèi)，彼此居住有一定的空間距離，但仍可較為方便地相互聯(lián)系和照顧。恒基新天地為200500平方米的極品豪宅，65%的綠化率，戶均雙車庫，擁有世界頂級(jí)物業(yè)顧問、世界頂級(jí)廚、衛(wèi)設(shè)備、五星級(jí)豪華裝修，國際5A級(jí)智能化管理，為中國首家精裝修智能車庫、首家無瀝青、水泥路面、首家園外人、車分流。比較法的重點(diǎn)是比較實(shí)例的選取，即兩宗物業(yè)之間具有可比性。交通項(xiàng)目緊臨青島市的濱海大道（松嶺路），通過濱海大道與青銀高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。步行小徑穿行其中，將各組團(tuán)連接成為一個(gè)有機(jī)和諧的整體。綠化工程采用立體空間體系，將草坪、灌木與喬木有機(jī)地合起來，形成層次分明、搭配得當(dāng)?shù)木G化體系。住宅的每單元底層設(shè)電子防盜門。雨水建筑物降雨重現(xiàn)期取一年，小區(qū)降雨重現(xiàn)期取三年。開閉所作為整個(gè)小區(qū)的電源輸出點(diǎn)，分別向小區(qū)各個(gè)區(qū)域內(nèi)的變電所供電。防雷接地①　防雷本項(xiàng)目為二級(jí)防雷建筑物。熱源采用城市供熱管網(wǎng)送來的高溫蒸汽，經(jīng)換熱器換熱后，制得90℃采暖熱水，經(jīng)小區(qū)熱力管道輸送至各單體建筑。噴頭采用長(zhǎng)方形布置方式，噴頭采用68℃級(jí)吊頂型噴頭。在每臺(tái)消防設(shè)備的末端電源切換箱和空調(diào)系統(tǒng)、電梯控制箱、照明配電箱內(nèi)安裝控制模塊，通過聯(lián)動(dòng)總線與聯(lián)動(dòng)控制器總線連接，發(fā)生火警時(shí)，聯(lián)動(dòng)控制器發(fā)出控制信號(hào)，經(jīng)過邏輯控制關(guān)系，由模塊來啟動(dòng)消防設(shè)備或切斷非消防電源。二、環(huán)境保護(hù)主要污染物本項(xiàng)目的主要污染源為生活垃圾、生活污水，無煙氣污染，沒有其它可能造成環(huán)境污染和放射性的物質(zhì)。項(xiàng)目部共計(jì)設(shè)6個(gè)部門：工程部、材料部、預(yù)算部、計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、拆遷部。招標(biāo)組織形式由項(xiàng)目開發(fā)單位自行組織或委托有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織本項(xiàng)目的招投標(biāo)工作。項(xiàng)目所得稅稅率為25%，按季預(yù)交，年度匯算清繳。項(xiàng)目開發(fā)單位具有較強(qiáng)的實(shí)力，能夠?yàn)轫?xiàng)目順利實(shí)施提供有力的保證。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)范圍本評(píng)價(jià)以可行性研究報(bào)告確定規(guī)模為依據(jù)，以工程做為評(píng)價(jià)的主體進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 制訂切實(shí)可行的各項(xiàng)管理規(guī)章制度，嚴(yán)格勞動(dòng)管理。生活水泵采用變頻運(yùn)行方式。首層出口直接對(duì)外，通道長(zhǎng)度不超過30m。所有探頭有2根水平總線串聯(lián)在一起，接到豎向總線上，一并接至主機(jī)上的報(bào)警控制器。①　消火栓系統(tǒng)高層建筑消火栓系統(tǒng)采用環(huán)狀管網(wǎng)，由消防水泵房供水。單體建筑接線箱安裝在首層，室內(nèi)線路穿塑料管暗敷，每戶在主臥室、客廳及衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)電話插孔。多層建筑物配電線路均采用穿管暗敷，電線管敷設(shè)在建筑物的主體結(jié)構(gòu)中，進(jìn)線處設(shè)重復(fù)接地。室外污水管選用鋼筋混凝土排水管，在轉(zhuǎn)彎和管道交匯處，以及直管段的一定距離內(nèi)設(shè)檢查井。室外給水管材選用球墨給水鑄鐵管，承插連接。高層住宅根據(jù)實(shí)際情況分別采用一梯三戶、一梯四戶。主干道為雙向雙車道，兩塊板構(gòu)造，瀝青混凝土路面。二、總體規(guī)劃總平面布置項(xiàng)目用地為三面環(huán)山，西鄰路，地形為南高北低、東高西低，最低海拔高程39米、最高海拔高程達(dá)到179米，山體自然形成的沖溝橫穿用地將用地分割成四大片區(qū)。給水給水主要為生活用水、消防用水和部分綠化用水，水源采用城市自來水。3050多米的大尺度樓間距。海上海是上實(shí)地產(chǎn)2009年主要的項(xiàng)目。年輕人應(yīng)該照顧老人，在日常生活和照顧孩子方面也需要老人的幫助；但生活節(jié)奏的加快和生理、觀念、行為方式的差異往往激化了老年人與年輕人的摩擦，老中青三代同堂的情況有所改變；開始有更多的子女和老人選擇分開獨(dú)住。W－劣勢(shì)商業(yè)、服務(wù)――周圍缺少大型的商業(yè)和居民生活服務(wù)設(shè)施，O－機(jī)會(huì)交通――隨著嶗山區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，道路交通將更加便利。：2010年上半年市場(chǎng)供應(yīng)仍將偏緊，下半年供應(yīng)將較為充足雖然2009年開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目的竣工和推盤節(jié)奏，但預(yù)計(jì)2010年上半年青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給仍將偏緊。②　市場(chǎng)供給：出清周期快速下降，短期內(nèi)供求關(guān)系趨于緊張，但中長(zhǎng)期市場(chǎng)供應(yīng)為充足出清周期由年初的歷史高位19個(gè)月大幅下降至年末的5個(gè)月 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系在住宅銷售快速回暖的刺激下，開發(fā)企業(yè)加大推盤力度，在2009年住宅銷售面積同比增長(zhǎng)138%的市場(chǎng)環(huán)境下，住宅可售面積由09年5月的歷史高位（619萬平方米）下降到12月的482萬平方米，%。對(duì)比商品住宅的銷售面積和銷售額漲幅可以看出,銷售額上漲的幅度幾乎高出銷售面積漲幅的一倍,房?jī)r(jià)大幅走高成為2009年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的主要特征。通過市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析，項(xiàng)目市場(chǎng)前景良好，建設(shè)規(guī)模適宜。青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一部分 總 論 4 一、項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目承建單位 4 二、項(xiàng)目概況 4 三、可行性研究的范圍和依據(jù) 5 第二部分 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 7 第三部分 市場(chǎng)分析 8 一、市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 8 二、2010年青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望 12 三、項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查與分析 14 四、項(xiàng)目定價(jià) 21 第四部分　項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及外部條件 22 一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 22 二、地質(zhì)條件 22 三、抗震設(shè)計(jì) 22 四、外部配套條件 22 第五章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 24 一、建設(shè)規(guī)模 24 二、建設(shè)內(nèi)容 24 第六部分　總體規(guī)劃 25 一、總體規(guī)劃的原則 25 二、總體規(guī)劃 25 三、綠化工程 27 四、豎向及場(chǎng)地整治 28 第七部分 單體建筑建設(shè)方案 29 一、單體建筑內(nèi)容 29 二、土建工程 29 三、建筑裝飾 30 四、豎向交通 30 第八部分 公用工程 31 一、給水工程 31 二、排水 32 三、電氣工程 32 四、弱電工程 34 五、采暖工程 35 六、燃?xì)夤こ? 35 第九部分　　消防、環(huán)境保護(hù) 36 一、消防 36 二、環(huán)境保護(hù) 38 第十部分 能源消耗及節(jié)能措施 40 一、能源消耗 40 二、主要節(jié)能措施 40 第十一部分 組織機(jī)構(gòu)與管理 41 一、組織機(jī)構(gòu) 41 二、項(xiàng)目管理 41 第十二部分 招標(biāo)、投標(biāo) 43 一、項(xiàng)目概況 43 二、項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容 43 第十三部分 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 44 第十四部分 投資估算及資金籌措 45 一、 投資估算 45 二、資金籌措 46 第十五部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 49一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)和范圍 49二、銷售收入及稅金測(cè)算 49三、 利潤計(jì)算 51四、敏感性分析 52第十六部分 可行性研究結(jié)論 53附 件 54第一部分 總 論一、項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目承建單位項(xiàng)目名稱：青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)改造項(xiàng)目。