【正文】 產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展情況的調(diào)查研究和分析，以及對周邊地區(qū)的消費情況的分析和趨勢預(yù)測，論證本項目建設(shè)的必要性。通過市場預(yù)測分析，項目市場前景良好，建設(shè)規(guī)模適宜。隨著十幾年的建設(shè)，在東部已經(jīng)形成了一個環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備的現(xiàn)代化新城區(qū)。對比商品住宅的銷售面積和銷售額漲幅可以看出,銷售額上漲的幅度幾乎高出銷售面積漲幅的一倍,房價大幅走高成為2009年中國房地產(chǎn)市場運行情況的主要特征。從未來供應(yīng)規(guī)模來看,%,%,%。②　市場供給：出清周期快速下降，短期內(nèi)供求關(guān)系趨于緊張，但中長期市場供應(yīng)為充足出清周期由年初的歷史高位19個月大幅下降至年末的5個月 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系在住宅銷售快速回暖的刺激下，開發(fā)企業(yè)加大推盤力度，在2009年住宅銷售面積同比增長138%的市場環(huán)境下，住宅可售面積由09年5月的歷史高位（619萬平方米）下降到12月的482萬平方米，%。從中長期來看，青島市作為國內(nèi)外知名的旅游城市，與國內(nèi)外其他地區(qū)的聯(lián)系和交流將不斷增強(qiáng)，以及“擁灣發(fā)展”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的大力實施，將成為青島市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的主要推動力。：2010年上半年市場供應(yīng)仍將偏緊，下半年供應(yīng)將較為充足雖然2009年開發(fā)企業(yè)加快項目的竣工和推盤節(jié)奏，但預(yù)計2010年上半年青島市房地產(chǎn)市場供給仍將偏緊。嶗山區(qū)往西通向市北區(qū)和市南區(qū)，北可達(dá)李滄區(qū)和城陽區(qū)，地理位置非常通暢，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。W－劣勢商業(yè)、服務(wù)――周圍缺少大型的商業(yè)和居民生活服務(wù)設(shè)施，O－機(jī)會交通――隨著嶗山區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，道路交通將更加便利。外地投資客戶。年輕人應(yīng)該照顧老人，在日常生活和照顧孩子方面也需要老人的幫助；但生活節(jié)奏的加快和生理、觀念、行為方式的差異往往激化了老年人與年輕人的摩擦，老中青三代同堂的情況有所改變；開始有更多的子女和老人選擇分開獨住。讓老人們生活在一起，有適合老人居住的空間，并提供相應(yīng)的專項社區(qū)服務(wù)，這將成為有別于敬老院的新的住宅開發(fā)新模式。海上海是上實地產(chǎn)2009年主要的項目。由電腦直接控制車門自由出入，實行智能化交通管理恒基新天地在中國首家實行車庫車位超五星級精裝修設(shè)計，庫位為大理石貼面、豪華門廳設(shè)計，給每位業(yè)主賓客至歸的感覺。3050多米的大尺度樓間距?？紤]位置、配套設(shè)施、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、外觀、戶型組合、樓盤規(guī)模等修正因素，本項目可將市場平均售價定多層22000元/㎡，高層17000元/㎡，海關(guān)住宅按政府定價為6000元/㎡。給水給水主要為生活用水、消防用水和部分綠化用水，水源采用城市自來水。根據(jù)上述要求，經(jīng)過對不同的單體建筑組合形式的比較，確定本項目的總建設(shè)規(guī)模為725200平方米其中商品住宅建筑面積249000平方米，海關(guān)住宅建筑面積70000平方米，安置住宅建筑面積230200平方米，公共建筑面積176000平方米。二、總體規(guī)劃總平面布置項目用地為三面環(huán)山，西鄰路，地形為南高北低、東高西低，最低海拔高程39米、最高海拔高程達(dá)到179米，山體自然形成的沖溝橫穿用地將用地分割成四大片區(qū)。項目總平面布置詳見附圖。主干道為雙向雙車道，兩塊板構(gòu)造，瀝青混凝土路面。%,整個小區(qū)的公共綠地占地面積為221852 ㎡。高層住宅根據(jù)實際情況分別采用一梯三戶、一梯四戶。每單元設(shè)一部消防電梯，與客梯兼用。室外給水管材選用球墨給水鑄鐵管，承插連接。建筑物屋面降雨由雨水斗收集后，經(jīng)雨落管排至室外的雨水井，排往小區(qū)室外雨水管網(wǎng)。室外污水管選用鋼筋混凝土排水管，在轉(zhuǎn)彎和管道交匯處，以及直管段的一定距離內(nèi)設(shè)檢查井。小區(qū)內(nèi)共設(shè)五座10KV/，分別向臨近的建筑物輸出380V/220V低壓電源，路燈照明設(shè)專用路燈箱式變壓器。多層建筑物配電線路均采用穿管暗敷，電線管敷設(shè)在建筑物的主體結(jié)構(gòu)中，進(jìn)線處設(shè)重復(fù)接地。金屬網(wǎng)格一般采用8mm以上鍍鋅圓鋼，也可采用不小于4mm12mm鍍鋅扁鋼。單體建筑接線箱安裝在首層，室內(nèi)線路穿塑料管暗敷，每戶在主臥室、客廳及衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)電話插孔。小區(qū)熱力管道采用塑料護(hù)套保溫鋼管，直接埋地敷設(shè)。①　消火栓系統(tǒng)高層建筑消火栓系統(tǒng)采用環(huán)狀管網(wǎng)，由消防水泵房供水。在水平橫管與立管連接處，安裝水流指示器和信號閥門，其電動信號與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)相連。所有探頭有2根水平總線串聯(lián)在一起，接到豎向總線上，一并接至主機(jī)上的報警控制器。喇叭安裝在大堂、走道電梯廳等部位，均為吸頂安裝，每層串聯(lián)連接，選用15W單聲道線圈喇叭。首層出口直接對外，通道長度不超過30m。②　每天定時對小區(qū)內(nèi)部的綠地、道路進(jìn)行打掃清潔，垃圾及時外運。生活水泵采用變頻運行方式。二、項目管理項目建設(shè)管理項目前期工作及建設(shè)工作由青島安信置業(yè)開發(fā)有限公司下屬的項目部負(fù)責(zé)完成，建成后由業(yè)主委員會通過招標(biāo)確定有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司管理。 制訂切實可行的各項管理規(guī)章制度，嚴(yán)格勞動管理。合計工期60個月，具體安排如下：序號工程內(nèi)容2010年2011年2012年2013年2014年123412341234123412341項目前期工作2工程設(shè)計3場地三通一平4工程主體施工5工程安裝施工6工程土建竣工驗收7工程室外配套8小區(qū)環(huán)境工程施工9小區(qū)整體驗收清理第十四部分 投資估算及資金籌措一、 投資估算,其中主要包括：土地成本 253820萬元前期費用 其它費用 工程直接費用 預(yù)備費 項目各部分投資及總投資估算詳見表14表14表143。財務(wù)評價范圍本評價以可行性研究報告確定規(guī)模為依據(jù)，以工程做為評價的主體進(jìn)行財務(wù)評價。測算見表152表152利潤測算表單位：萬元　銷售收入總額712, 銷售稅金及附加47, 銷售凈收入總額664, 土地成本253, 前期費用6, 其他費用44, 工程直接費用111, 預(yù)備費8, 管理費用1, 財務(wù)費用38, 銷售費用1, 利潤總額198, 所得稅（25%）49, 凈利潤148, 四、敏感性分析就項目投資、銷售價格(收入) 為變動因素對稅后凈利潤、投資凈利潤率等指標(biāo)的影響進(jìn)行敏感性分析(見表153)。項目開發(fā)單位具有較強(qiáng)的實力，能夠為項目順利實施提供有力的保證。表152敏感性分析表變化因素變化率（額）稅后利潤（萬元）稅后利潤率銷售價格增加2000%減少2000%投 資增加10％%減少5％第十六部分 可行性研究結(jié)論青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目建設(shè)條件基本具備，舊村改造的方案合理可行。項目所得稅稅率為25%，按季預(yù)交，年度匯算清繳。表141總投資估算表單位：萬元　項目金額 備注 土地成本253, 暫估樓面地價3500元/㎡前期費用6, 　其他費用44, 　工程直接費用111, 　預(yù)備費8, 按5%計取直接投資合計424, 　管理費用1, 20人*5年*15萬元/人年財務(wù)費用38, 20億*%*3年銷售費用1, 　總計466, 　二、資金籌措，對外融資8億元,其余部分由建設(shè)單位自籌。招標(biāo)組織形式由項目開發(fā)單位自行組織或委托有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織本項目的招投標(biāo)工作。物業(yè)管理隨著人們生活水平的提高和消費理念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)項目后期的物業(yè)管理服務(wù)水平已成為消費者購房時的重要考慮因素之一，項目建成后的物業(yè)管理，由業(yè)主委員會通過公開招標(biāo)形式確定有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，并接受業(yè)主委員會及全體業(yè)主的監(jiān)督。項目部共計設(shè)6個部門：工程部、材料部、預(yù)算部、計劃部、財務(wù)部、拆遷部。二、主要節(jié)能措施本項目在設(shè)計、建設(shè)過程中，應(yīng)優(yōu)選設(shè)計方案，積極采用新材料、新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，以縮短工期，降低造價。二、環(huán)境保護(hù)主要污染物本項目的主要污染源為生活垃圾、生活污水，無煙氣污染，沒有其它可能造成環(huán)境污染和放射性的物質(zhì)。③　疏散樓梯和走道高層建筑每層設(shè)疏散樓梯，直通首層對外出口。在每臺消防設(shè)備的末端電源切換箱和空調(diào)系統(tǒng)、電梯控制箱、照明配電箱內(nèi)安裝控制模塊，通過聯(lián)動總線與聯(lián)動控制器總線連接，發(fā)生火警時，聯(lián)動控制器發(fā)出控制信號，經(jīng)過邏輯控制關(guān)系，由模塊來啟動消防設(shè)備或切斷非消防電源。ⅰ火災(zāi)自動報警系統(tǒng)采用點型光電式煙感探頭，變電所采用煙感探頭與溫感探頭混合使用。噴頭采用長方形布置方式，噴頭采用68℃級吊頂型噴頭。第九部分　　消防、環(huán)境保護(hù)一、消防消防用水量計算本項目同時發(fā)生火災(zāi)次數(shù)按一次計算，消防用水量詳見表91。熱源采用城市供熱管網(wǎng)送來的高溫蒸汽，經(jīng)換熱器換熱后，制得90℃采暖熱水，經(jīng)小區(qū)熱力管道輸送至各單體建筑。四、弱電工程通信工程電話線路由城市通信管廊接來，電話交換箱安裝在在道路旁或綠地內(nèi)。防雷接地①　防雷本項目為二級防雷建筑物。變電所設(shè)置在小區(qū)內(nèi)。開閉所作為整個小區(qū)的電源輸出點，分別向小區(qū)各個區(qū)域內(nèi)的變電所供電。污水①　污水量計算污水流量按給水量的85％計算，日排水量為3940m3。雨水建筑物降雨重現(xiàn)期取一年，小區(qū)降雨重現(xiàn)期取三年。區(qū)內(nèi)給水主管布置為環(huán)狀管網(wǎng)，敷設(shè)在小區(qū)主環(huán)行干道下，管徑為DN200。住宅的每單元底層設(shè)電子防盜門。外墻面使用不同顏色的涂料涂刷，結(jié)合優(yōu)美的小區(qū)自然環(huán)境，形成色彩艷麗、層次分明的景色。綠化工程采用立體空間體系，將草坪、灌木與喬木有機(jī)地合起來，形成層次分明、搭配得當(dāng)?shù)木G化體系。所有道路適當(dāng)設(shè)置曲折路段，以減少行車速度和降低路面坡度。步行小徑穿行其中，將各組團(tuán)連接成為一個有機(jī)和諧的整體。經(jīng)濟(jì)性：選擇合理的建設(shè)方案，用盡可能少的投資創(chuàng)造最好的投資效果。交通項目緊臨青島市的濱海大道（松嶺路），通過濱海大道與青銀高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。四、外部配套條件本項目西鄰剛建設(shè)完成的濱海大道（松嶺路）。比較法的重點是比較實例的選取，即兩宗物業(yè)之間具有可比性。海逸翠庭共8棟多層，復(fù)式住宅。恒基新天地為200500平方米的極品豪宅，65%的綠化率，戶均雙車庫，擁有世界頂級物業(yè)顧問、世界頂級廚、衛(wèi)設(shè)備、五星級豪華裝修，國際5A級智能化管理，為中國首家精裝修智能車庫、首家無瀝青、水泥路面、首家園外人、車分流。上實父母、子女同在一個物業(yè)內(nèi)，彼此居住有一定的空間距離，但仍可較為方便地相互聯(lián)系和照顧。ⅲ　家庭居住結(jié)構(gòu)。新興的中產(chǎn)階層，主體是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的白領(lǐng)、小私營企業(yè)主、國家干部等。土地――項目承擔(dān)單位已獲得該地塊的舊村改造開發(fā)權(quán)。2008年全區(qū)實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入(區(qū)市兩級)，%，%，；國、%，%，；%。其中重點強(qiáng)化環(huán)膠州灣地區(qū)老港區(qū)到團(tuán)島等中心組團(tuán)的分工合作與協(xié)調(diào)發(fā)展。住宅價格指數(shù)2009年5月以來呈上升趨勢，漲幅較為顯著 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究