【正文】 案量：102多套（小高層）去 化 量：40多套剩余案量：80套左右項目分析：該項目位于大橋北路1號，一期占地面積4萬平方米、二期占地面積12萬平方米，以多層為主，前三期共30萬平方米。天潤城在短期內(nèi)將不會有很大的價格拉升動作出現(xiàn)。從中我們也可以看出浦口區(qū)域目前已經(jīng)成為了南京房市的熱點板塊了，區(qū)域需求量也在逐漸放大。結(jié)合上圖，我們認為相比2004年至今市場4600余套的去化量，05年隨著浦口區(qū)域眾多利好消息的發(fā)布，市場需求將有增無減，但同時各個樓盤的客源需求量也必然上升，銷售期間的客源量將是決定樓盤去化好壞最關(guān)鍵的因素。天潤城不計算在內(nèi)），理由：本案作為新推樓盤，入市后應(yīng)該造成一定的市場熱度，再加上作為首期房源，如果市場去化不利，造成滯銷的局面，將會在很大程度上影響到本案今后的樓盤去化，因此我們認為目前狀態(tài)情況下以比市場平均價低100—150元/平方米的價值定位較為合理。 五、本案市場價值定位建議根據(jù)上述分析、論證我們認為本案合理的市場價格應(yīng)在2750—2800元/平方米之間。主要由明發(fā)天潤城戶型、產(chǎn)品類型、整體環(huán)境等產(chǎn)品因素，在產(chǎn)品檔次上與其充分拉開了距離，該類樓盤的銷售情況依然如昔，并沒有受到特別的影響，這也反映出目前該區(qū)域的購房者還是相當理智的，也絕非只考慮價格因素買房。天潤城的銷售主題?？鞓分侨谟?004年11月28日推出，現(xiàn)場銷售良好。南京過江隧道項目位于南京市河西新區(qū)緯七路到江北的浦口區(qū)黃家村，設(shè)計車速80公里/小時，雙向六車道，工程范圍全長6165米，主要由江北接線道路、江北收費廣場、過江隧道、江心洲地面道路、江心洲疏解工程、江心洲至江南大橋等組成。良好完善的規(guī)劃拉進了浦口與城中心的空間距離，相差較大的房價更是吸引了極多數(shù)百姓前往浦口定居。 在加快城市化進程百項重點工程中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目有55個，總投資85．1億元，主要建設(shè)南京醫(yī)大、中脈科技、先聲藥業(yè)等超2億元的大項目，而生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)則是工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的第一方陣。在浦口區(qū)建設(shè)局的城建“菜單”上，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目34個，總投資16．4億元，其中路網(wǎng)加密、提檔升級工程占了一大半。新浦口區(qū)的成立，實現(xiàn)了南京由隔江發(fā)展向跨江發(fā)展的歷史跨越。這樣，浦口區(qū)域內(nèi)平行的濱江大道、浦珠路及沿山大道，構(gòu)筑起“川”字形骨架路網(wǎng)，區(qū)內(nèi)外交通將“無縫對接”，筑起暢通無阻的快捷通道?！案咝聟^(qū)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)支撐對浦口的發(fā)展舉足輕重，而高新區(qū)離開城市化的配套，也就失去了跨越發(fā)展的依托平臺。隨著越江大橋和過江隧道的規(guī)劃完善，在很大程度上直接拉近了浦口與城中心的空間距離，據(jù)悉等該區(qū)域的交通配套完成后（預(yù)計2007年）浦口距南京城中心的距離將會在車程30分鐘以內(nèi)。樓盤名稱地理位置建筑形態(tài)物業(yè)費（元/m2/月）規(guī)模（m2）價格（元/m2）主力面積（m2）主力總價交房日期推案量（套）去化量（套）恒輝翡翠城浦珠北路110號多層、小高層 12萬2750 901102530萬05年3月264244快樂之城麗都苑浦珠北路126號多層 38萬280085—1152332萬05年12月700多500多明發(fā)濱江新城浦口濱江大道1號小高層 160萬310090120 2837萬06年5月3700多3400多華僑城長江大橋北路1號多層、小高層 30萬29001001202935萬06年3月10224金泉目前在售的是2棟小高層住宅樓，其多層已基本售完，在3月底將會有一批單身公寓推出。該案價格的定位可以說是其目前占領(lǐng)市場最主要的武器，限于他現(xiàn)已形成的樓盤形象以及銷售理念、主題，短期內(nèi)如果其價格拉升幅度超出150元/平方米的話，其客源將肯定會有很大部分被分流?！痉治觥浚陀诮K省以及全國平均水平，從這一點也可看出，該區(qū)域市場的發(fā)展空間還是相當大的，人民住房需求量也是相當大的。四、2004年四季度需求結(jié)構(gòu)分析 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截止到 2004年四季度南京市各大片區(qū)的市場容量比例變化如下圖所示： 2004年一至四季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖根據(jù)我們四季度調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好上主要集中在河西、城中和城東，其中河西和城中的偏好比例基本持平，分別為 %%，實際上城中作為南京市商業(yè)配套及生活配套最成熟的城市中心地帶，對城中的偏好程度是很高的，但由于其可望不可及的房價，使得很大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群退而求其次，把選擇的重點放在了新城區(qū)——河西；城東作為老城市中心的地位在消費者心中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風景區(qū)提升了該片區(qū)的人氣，%，位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例也表現(xiàn)不俗，%。n 蘇寧 通過對 2004年一至四季度的戶型偏好對比發(fā)現(xiàn)，對二室的需求比例基本上集中在30%35%之間，呈現(xiàn)微弱波動，其中對二室一廳的需求比例始終比較平穩(wěn)，在10%12%之間，上下浮動不到2%；對二室二廳的需求比例總體上升但在四季度有回落；對三室的需求比例基本上呈現(xiàn)小幅上升的趨勢，%%，%%，%，%，%；%，%。從現(xiàn)有的市場數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計、整理后我們認為3—5月浦口區(qū)域?qū)⒗_新一輪供應(yīng)放量的序幕，屆時市面上將會聚集至少大約5000—6000套左右的房源。濱江新城為首的多個具有自身產(chǎn)品鮮明特點的樓盤在營銷方式上采用打壓蘇寧 企業(yè)知名度拉升產(chǎn)品信譽度+低價位+產(chǎn)品規(guī)模，這就是目前蘇寧3月開盤，7月中旬一期已經(jīng)全部售罄，二期在售房源也只有三十余套，主要為110－120平方米的三房戶型。南京過江隧道——總投資約30億元的南京過江隧道工程即將實施，預(yù)計將于2008年底建成，2009年上半年通車。作為南京最北面的區(qū)域，浦口在目前南京市房價迅速上漲的情況下，已經(jīng)逐漸成為了南京市民住房消費的新熱土。授牌儀式上，中國藥科大學制藥有限公司新建項目等3個投資項目簽約。以道路建設(shè)為龍頭，讓區(qū)域內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)與外