【正文】 案量：102多套（小高層）去 化 量：40多套剩余案量：80套左右項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目位于大橋北路1號(hào)，一期占地面積4萬(wàn)平方米、二期占地面積12萬(wàn)平方米，以多層為主，前三期共30萬(wàn)平方米。天潤(rùn)城在短期內(nèi)將不會(huì)有很大的價(jià)格拉升動(dòng)作出現(xiàn)。從中我們也可以看出浦口區(qū)域目前已經(jīng)成為了南京房市的熱點(diǎn)板塊了，區(qū)域需求量也在逐漸放大。結(jié)合上圖，我們認(rèn)為相比2004年至今市場(chǎng)4600余套的去化量，05年隨著浦口區(qū)域眾多利好消息的發(fā)布，市場(chǎng)需求將有增無(wú)減，但同時(shí)各個(gè)樓盤的客源需求量也必然上升，銷售期間的客源量將是決定樓盤去化好壞最關(guān)鍵的因素。天潤(rùn)城不計(jì)算在內(nèi)），理由：本案作為新推樓盤，入市后應(yīng)該造成一定的市場(chǎng)熱度，再加上作為首期房源，如果市場(chǎng)去化不利，造成滯銷的局面，將會(huì)在很大程度上影響到本案今后的樓盤去化，因此我們認(rèn)為目前狀態(tài)情況下以比市場(chǎng)平均價(jià)低100—150元/平方米的價(jià)值定位較為合理。 五、本案市場(chǎng)價(jià)值定位建議根據(jù)上述分析、論證我們認(rèn)為本案合理的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)在2750—2800元/平方米之間。主要由明發(fā)天潤(rùn)城戶型、產(chǎn)品類型、整體環(huán)境等產(chǎn)品因素，在產(chǎn)品檔次上與其充分拉開(kāi)了距離，該類樓盤的銷售情況依然如昔，并沒(méi)有受到特別的影響，這也反映出目前該區(qū)域的購(gòu)房者還是相當(dāng)理智的，也絕非只考慮價(jià)格因素買房。天潤(rùn)城的銷售主題?？鞓?lè)之城三期于2004年11月28日推出，現(xiàn)場(chǎng)銷售良好。南京過(guò)江隧道項(xiàng)目位于南京市河西新區(qū)緯七路到江北的浦口區(qū)黃家村，設(shè)計(jì)車速80公里/小時(shí)，雙向六車道，工程范圍全長(zhǎng)6165米，主要由江北接線道路、江北收費(fèi)廣場(chǎng)、過(guò)江隧道、江心洲地面道路、江心洲疏解工程、江心洲至江南大橋等組成。良好完善的規(guī)劃拉進(jìn)了浦口與城中心的空間距離，相差較大的房?jī)r(jià)更是吸引了極多數(shù)百姓前往浦口定居。 在加快城市化進(jìn)程百項(xiàng)重點(diǎn)工程中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目有55個(gè)，總投資85．1億元，主要建設(shè)南京醫(yī)大、中脈科技、先聲藥業(yè)等超2億元的大項(xiàng)目，而生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)則是工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一方陣。在浦口區(qū)建設(shè)局的城建“菜單”上，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目34個(gè)，總投資16．4億元，其中路網(wǎng)加密、提檔升級(jí)工程占了一大半。新浦口區(qū)的成立，實(shí)現(xiàn)了南京由隔江發(fā)展向跨江發(fā)展的歷史跨越。這樣，浦口區(qū)域內(nèi)平行的濱江大道、浦珠路及沿山大道，構(gòu)筑起“川”字形骨架路網(wǎng)，區(qū)內(nèi)外交通將“無(wú)縫對(duì)接”，筑起暢通無(wú)阻的快捷通道?！案咝聟^(qū)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)支撐對(duì)浦口的發(fā)展舉足輕重，而高新區(qū)離開(kāi)城市化的配套，也就失去了跨越發(fā)展的依托平臺(tái)。隨著越江大橋和過(guò)江隧道的規(guī)劃完善，在很大程度上直接拉近了浦口與城中心的空間距離，據(jù)悉等該區(qū)域的交通配套完成后（預(yù)計(jì)2007年）浦口距南京城中心的距離將會(huì)在車程30分鐘以內(nèi)。樓盤名稱地理位置建筑形態(tài)物業(yè)費(fèi)（元/m2/月）規(guī)模（m2）價(jià)格（元/m2）主力面積（m2）主力總價(jià)交房日期推案量（套）去化量（套）恒輝翡翠城浦珠北路110號(hào)多層、小高層 12萬(wàn)2750 901102530萬(wàn)05年3月264244快樂(lè)之城麗都苑浦珠北路126號(hào)多層 38萬(wàn)280085—1152332萬(wàn)05年12月700多500多明發(fā)濱江新城浦口濱江大道1號(hào)小高層 160萬(wàn)310090120 2837萬(wàn)06年5月3700多3400多華僑城長(zhǎng)江大橋北路1號(hào)多層、小高層 30萬(wàn)29001001202935萬(wàn)06年3月10224金泉目前在售的是2棟小高層住宅樓，其多層已基本售完，在3月底將會(huì)有一批單身公寓推出。該案價(jià)格的定位可以說(shuō)是其目前占領(lǐng)市場(chǎng)最主要的武器，限于他現(xiàn)已形成的樓盤形象以及銷售理念、主題，短期內(nèi)如果其價(jià)格拉升幅度超出150元/平方米的話，其客源將肯定會(huì)有很大部分被分流?！痉治觥?，低于江蘇省以及全國(guó)平均水平，從這一點(diǎn)也可看出，該區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展空間還是相當(dāng)大的，人民住房需求量也是相當(dāng)大的。四、2004年四季度需求結(jié)構(gòu)分析 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截止到 2004年四季度南京市各大片區(qū)的市場(chǎng)容量比例變化如下圖所示： 2004年一至四季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖根據(jù)我們四季度調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好上主要集中在河西、城中和城東，其中河西和城中的偏好比例基本持平，分別為 %%，實(shí)際上城中作為南京市商業(yè)配套及生活配套最成熟的城市中心地帶，對(duì)城中的偏好程度是很高的，但由于其可望不可及的房?jī)r(jià)，使得很大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群退而求其次，把選擇的重點(diǎn)放在了新城區(qū)——河西；城東作為老城市中心的地位在消費(fèi)者心中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風(fēng)景區(qū)提升了該片區(qū)的人氣，%，位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例也表現(xiàn)不俗，%。n 蘇寧 通過(guò)對(duì) 2004年一至四季度的戶型偏好對(duì)比發(fā)現(xiàn)，對(duì)二室的需求比例基本上集中在30%35%之間，呈現(xiàn)微弱波動(dòng)，其中對(duì)二室一廳的需求比例始終比較平穩(wěn)，在10%12%之間，上下浮動(dòng)不到2%；對(duì)二室二廳的需求比例總體上升但在四季度有回落；對(duì)三室的需求比例基本上呈現(xiàn)小幅上升的趨勢(shì)，%%，%%，%，%，%；%，%。從現(xiàn)有的市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)、整理后我們認(rèn)為3—5月浦口區(qū)域?qū)⒗_(kāi)新一輪供應(yīng)放量的序幕，屆時(shí)市面上將會(huì)聚集至少大約5000—6000套左右的房源。濱江新城為首的多個(gè)具有自身產(chǎn)品鮮明特點(diǎn)的樓盤在營(yíng)銷方式上采用打壓蘇寧 企業(yè)知名度拉升產(chǎn)品信譽(yù)度+低價(jià)位+產(chǎn)品規(guī)模，這就是目前蘇寧3月開(kāi)盤，7月中旬一期已經(jīng)全部售罄，二期在售房源也只有三十余套，主要為110－120平方米的三房戶型。南京過(guò)江隧道——總投資約30億元的南京過(guò)江隧道工程即將實(shí)施，預(yù)計(jì)將于2008年底建成，2009年上半年通車。作為南京最北面的區(qū)域，浦口在目前南京市房?jī)r(jià)迅速上漲的情況下，已經(jīng)逐漸成為了南京市民住房消費(fèi)的新熱土。授牌儀式上，中國(guó)藥科大學(xué)制藥有限公司新建項(xiàng)目等3個(gè)投資項(xiàng)目簽約。以道路建設(shè)為龍頭，讓區(qū)域內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)與外