【正文】 房制度改革深化，擴大了市場需求量；四是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房價格的上漲；五是經(jīng)濟適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房價格作用相對薄弱。據(jù)市場調(diào)查顯示，目前根據(jù)太原市一般購房者的經(jīng)濟實力，可購買的住宅面積為70平方米，而市場主力房型為100至120平方米。同時房地產(chǎn)市場的競爭將進一步加劇，品牌競爭和資本競爭將主導(dǎo)太原房地產(chǎn)市場。 從購房者組成來看，外地居民購買商品房占18％、本地農(nóng)村人口購房占17％、本地居民占65％。盡管存量住房價格上漲幅度超過新建商品住房，但存量住房仍呈供不應(yīng)求之勢，市場潛力很大。 北京房地產(chǎn)傳奇人物、今典集團董事長張寶全表示，他想拿到一塊500～1000畝的土地在太原開發(fā)房地產(chǎn)。山西人在北京買房子出手大方是出了名的，背著整麻袋錢買房。 全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月回落。 　　 完成開發(fā)土地面積出現(xiàn)負增長。這樣一來，可能造成資金鏈斷裂，致使已開工項目不能按時竣工，新項目不能接手，使開發(fā)商陷入困境。 房地產(chǎn)管理上的“三個不順” 　　近年來，山西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與市場需求不相吻合。 清欠力度加大、用工工資提高、原材料價格的上漲使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負擔(dān)加重。貸款應(yīng)重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目。四是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行動態(tài)管理，堅決打擊開發(fā)經(jīng)營中出現(xiàn)的違法違規(guī)開發(fā)、合同欺詐、面積缺斤短兩、虛，假廣告等行為?！渡轿魇∥飿I(yè)管理條例》已列 2004年地方性法規(guī)的立法計劃，4月13日已經(jīng)省人民政府常務(wù)會議審查通過，即將報送省人大常委會依法履行 立法程序。從住宅供應(yīng)需求來看，要達到“十五”末全省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積25平方米的：目標(biāo)，每年全省需建成城鎮(zhèn)住宅1000萬平方米，人均每年增加1平方米。 據(jù)統(tǒng)計，目前太原市人均GDP為15206元、恩格爾系數(shù)為32．2％、人均住房建筑面積為22平方米，這3項指標(biāo)同房地產(chǎn)快速發(fā)展的要求相吻合。 　　 拆遷規(guī)模預(yù)測 　　 與《山西省城市房屋拆遷條例》相配套的《山西省城市房屋拆遷評估辦法》和《山西省城市房屋拆遷搬遷補助、臨時安置補助和經(jīng)營性用房停產(chǎn)，停業(yè)補償標(biāo)準》即將由省人民政府頒布實施。 　　 ③消費觀念亟待轉(zhuǎn)變 　　 受“無債一身輕”的傳統(tǒng)消費觀念的影響，居民的消費方式仍是“量入為出，略有節(jié)余”，購物總是攢足了錢再買。這些政策為促進我省的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，進一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展和社會進步中的支柱作用，創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。要根據(jù)市場需求情況，加快中低價位、中小戶型住宅建設(shè)，建立和完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。溫家寶總理在今年4月9日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上指出“要進一步采取有力措施，有效遏制投資過快增長勢頭，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，防止經(jīng)濟大起大落。其次，國家有關(guān)房屋拆遷一系列政策和實施規(guī)程的相繼出臺，對慣于通過土地劃撥或強行拆遷獲得低成本土地的房地產(chǎn)企業(yè)來講無疑是“釜底抽薪”。但是他們與外地企業(yè)和金融機構(gòu)都有遇到一個難題：缺少適合溝通的平臺。當(dāng)前，企業(yè)找地皮、尋資金成了工作的重心，這決定著其有無資格參加后續(xù)競爭，同時使資金實力和籌資能力弱小的小企業(yè)遭遇“滅頂之災(zāi)”。 全年房地產(chǎn)開發(fā)計劃總投資減少11．3個百分點。首先表現(xiàn)在產(chǎn)品的品牌效應(yīng)上。太原的開發(fā)商，房子好賣，基本上沒有什么大的競爭，不用作秀，廣告做的很少。這個調(diào)查結(jié)果和太原市目前房地產(chǎn)市場的供給情況比較吻合。 然而，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，太原市80％的購房者承受價位為每平方米1800元以下，而商品住房供應(yīng)中每平方米2500元以上的占85％以上。 然而，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中卻有局部失衡現(xiàn)象，表現(xiàn)為：一是高價位、高檔住房在市場供應(yīng)中所占比例較高，而中低價位，普通商品房與經(jīng)濟適用房比例偏小，但市場需求總量卻較高；二是大戶型、大面積住房面積供應(yīng)總量較大，而中、小戶型和中、小面積住房供應(yīng)不足，但需求量很大。 一、中國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢 2002年“快速增長，供求兩旺，形勢大好，問題不少。 同時，由于高層、大戶型房屋供應(yīng)量過大，土地價格較高導(dǎo)致房價居高不下等原因，形成了一定數(shù)量的商品房空置。從交易情況來看，上半年存量房交易總額為3．9億元，其中住宅7460萬元；存量房交易量為454套，交易面積19萬平方米，同比降低7．64％；住宅交易348套，交易面積4．69萬平方米，同比降低243．18％，其中房改房、經(jīng)濟適用房交易186套，同比降低157．88％。預(yù)計，一兩年之內(nèi)，外地開發(fā)商將一窩蜂涌進太原，本地開發(fā)商面臨生死考驗。與此同時，太原有些樓盤銷售情況不好，還有許多空置房，這是為什么？許多專家認為原因還在開發(fā)商身上，產(chǎn)品太單一，商品房的個性沒有充分體現(xiàn)出來。2003年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資3至12月份逐月增幅分別為80．4％、85．8％、63．1％、53．8％、50．8％、49．9％、48．0％、48．3％、49．7％、41．3％，增幅趨緩。 2004年一季度全省購置土地面積為45．51 平方米，同比增長16．7％，完成開發(fā)土地面積15．82 平方米，同比減少35．4％。 省房產(chǎn)咨詢中心的專業(yè)人士指出，我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道比較狹窄，主要是依靠銀行貸款。房地產(chǎn)“梗阻”的主要原因是房地產(chǎn)管理的“三個不順”。 過去開發(fā)商習(xí)慣依靠建設(shè)施工單位墊支來搞開發(fā)項目，國家清欠力度的加大消弱了開發(fā)商對墊支的依賴，1～7月，％％。對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制。五是認真貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問題的通知》(國辦發(fā)[2003]94號)精神，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠工程款的問題進行徹底清理。初步形成了房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通、消費的地方性法規(guī)框架體系，奠定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法制基礎(chǔ)。但從近兩年的情況看，每年可建成城鎮(zhèn)住宅建筑面積800900Z平方米。此外，隨著居民住房觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，二次置業(yè)、梯次消費的觀念已基本形成；隨著太原城市化進程加速，城市人口的增加帶動住房消費需求的增加。大中城市土地供應(yīng)矛盾尤為突出，隨著城市空間的縱向發(fā)展，土地成本繼續(xù)增加將直接影響商品房價格的上升；第二，鋼筋等建材價格的上漲，也使得商品房價保持上升趨勢。居民可支配收入偏低，仍是制約我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一大因素。 六、對2004下半年的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 　　 (一)目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利因素 　　 省委、省政府高度重視產(chǎn)業(yè)發(fā)展 　　 山西省委、省政府高度重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2002年，省人民政府下發(fā)了《關(guān)于加快住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干問題的決定》；2003年，為貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》精神， 又及時下發(fā)了《山西省人民政府關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理的通知》；2004年，為保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需要，下發(fā)了《山西省人民政府關(guān)于建立和完善城鎮(zhèn)廉租住房制度的通知》。 　　以貫徹2002年22號和2003年重2號文件為重點，建立健全住房供應(yīng)體系 　　認真貫徹22號和12號文件精神；針對