【正文】 此合同書(shū)的主要條款摘綠如下：土地使用 ：商品房動(dòng)工期限 ：2002年8月7日至2005年8月6日前建設(shè)期限 ：2002年8月7日至2005年12月6日完工使用期限 ：如合同書(shū)內(nèi)述出讓金額 ：人民幣15,366,（＄1,860,402美元）付款條約 ：于土地使用權(quán)出讓合同書(shū)當(dāng)日已付了20%，其后于兩個(gè)月付上全數(shù)的60%，而剩余金額會(huì)于一年內(nèi)繳付。酒店的一層至六層為平臺(tái)層，有著較大的面積，剩余的層數(shù)將于其上面興建。其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫(kù)的一及二層，機(jī)電設(shè)備室、冷庫(kù)房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等，均位于地庫(kù)及頂數(shù)天臺(tái)的位置。待資金到位后，可開(kāi)始地下室工程。 年度經(jīng)營(yíng)結(jié)余年度經(jīng)營(yíng)結(jié)余指可用于固定費(fèi)用（折舊等）、融資及利潤(rùn)。（2）敏感性分析為了了解項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，單因素的變化對(duì)項(xiàng)目的影響程度，分別對(duì)投資，經(jīng)營(yíng)成本、營(yíng)業(yè)收入作了提高1%和降低1%的單因素變化對(duì)內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析，詳見(jiàn)表 敏感性分析結(jié)果表序號(hào)敏感因素及變化幅度稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）稅后全部投資回收期（年）1基本方案2營(yíng)業(yè)收入1%3營(yíng)業(yè)收入+1%4經(jīng)營(yíng)成本1%5經(jīng)營(yíng)成本+1%6投資1%7投資+1%從敏感性因素分析結(jié)果表中可以看出，本項(xiàng)目的最敏感因素是營(yíng)業(yè)收入和投資因素，經(jīng)營(yíng)成本因素最不敏感。(1)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率運(yùn)用財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，由財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表達(dá)式：t=1 (CICO)t(1+FIRR)t=0 式中：CI現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 （CICO）第t年的凈現(xiàn)金流量 n計(jì)算期經(jīng)計(jì)算：FIRR1=% （所得稅前）FIRR2=% （所得稅后）遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行業(yè)基準(zhǔn)收益率的6%。二、參數(shù)預(yù)測(cè) 預(yù)估期2012年至2019年，共8年。主要設(shè)施1）、裙樓設(shè)施樓層餐飲設(shè)施面積（平方米）L1L2L3L3L4L4夜總會(huì)咖啡廳中式餐廳西式餐廳西式餐廳宴會(huì)廳小計(jì) 1，會(huì)議廳設(shè)施L2L5L5會(huì)議室會(huì)議室商務(wù)中心小計(jì) 娛樂(lè)設(shè)施L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天網(wǎng)球場(chǎng)小計(jì) 其他設(shè)施L2L1L2L6商場(chǎng)美容廳花店保健中心小計(jì)2）、客房設(shè)施：酒店設(shè)計(jì)7種不同類(lèi)型客房，客房數(shù)和面積列表如下：客房類(lèi)型間數(shù)面積（平方米）單人標(biāo)準(zhǔn)房標(biāo)準(zhǔn)房標(biāo)準(zhǔn)套房豪華套房高級(jí)豪華套房總統(tǒng)套房高級(jí)總統(tǒng)套房66283661111小計(jì)41917,主樓1319層為標(biāo)準(zhǔn)客房，標(biāo)準(zhǔn)間面積達(dá)36平方米，812層為服務(wù)性公寓套房，2027層為高級(jí)酒店客房。另外，咖啡廳及酒吧將于三樓提供，另一間酒吧將會(huì)設(shè)于頂樓天臺(tái)，而酒店更高有中餐的貴賓房，會(huì)議設(shè)施一——將于五樓提供大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。 證上資料顯示廈門(mén)大雅實(shí)業(yè)有限公司的主要經(jīng)營(yíng)范圍包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售及項(xiàng)目管理、批發(fā)零售、建筑材料、化工原料及產(chǎn)品（不含化學(xué)危險(xiǎn)品）、五金、紡織品及投資商務(wù)咨詢。二、相關(guān)法律文件土地房屋權(quán)證根據(jù)客戶提供廈門(mén)市土地房產(chǎn)管理局于1997年11月14日所發(fā)出的廈門(mén)市土地房屋權(quán)證（號(hào)碼：廈地房證第地00000045號(hào)），JSQ013地段土地面積約7,）及其使用權(quán)，按照有關(guān)文件的地段已正式給予廈門(mén)大雅實(shí)業(yè)有限公司。經(jīng)調(diào)查了解到相對(duì)于快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，廈門(mén)市高星級(jí)酒店，存在一定的缺口。1996年創(chuàng)辦廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司，任董事長(zhǎng)。亞洲經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步得更將有利房?jī)r(jià)及入住率的增長(zhǎng)穩(wěn)定性。而平均房?jī)r(jià)在人民幣701元以上的飯店，%。501~700165。216?！　【攀甏鷩L到了甜頭的國(guó)際酒店集團(tuán)登陸中國(guó)市場(chǎng)的步伐明顯加快，這一時(shí)期是我國(guó)旅游業(yè)蓬勃發(fā)展的階段，同時(shí)也是國(guó)際飯店集團(tuán)看好中國(guó)市場(chǎng)，積極擴(kuò)大市場(chǎng)份額的時(shí)期，這期間又有馬里奧特、最佳西方國(guó)際、天天、凱賓斯基、喜達(dá)屋、豪生、瑞迪森、海逸、羅頓、文華等數(shù)十家國(guó)際飯店集團(tuán)涉足中國(guó)市場(chǎng)。除此之外，廈門(mén)更提供了方便的交通及通訊網(wǎng)絡(luò)，及全面的旅游相關(guān)機(jī)械。電腦網(wǎng)已形成金橋網(wǎng)、金卡網(wǎng)、金關(guān)網(wǎng)、Inernet網(wǎng)、 Xiamen　Net網(wǎng)。同安區(qū)則是全市的農(nóng)副產(chǎn)品基地和輕工、食品行業(yè)的原料基地。九龍江北岸的沿海部分，由杏林灣和馬鑾灣分隔而成美、杳林、海滄三個(gè)小半島。廈門(mén)市轄區(qū)陸地面積1500多平方公里（包括廈門(mén)島130平方公里），海域面積300多平方公里。 黃金地段、得天獨(dú)厚216。216。融資期限為10年（含建筑期）。26′46″。　　廈門(mén)市現(xiàn)轄有思明、湖里、集美、杏林、同安、翔安區(qū)。廈門(mén)港是中國(guó)主要港口之一，位居世界集裝箱百?gòu)?qiáng)港前40名，是中國(guó)第四個(gè)可接待第六代大型集裝箱船舶的港口；2002年貨物吞吐量2，；每月廈門(mén)港到全世界各地航班有315條，基本覆蓋了全球各主要港口；（與國(guó)內(nèi)外84個(gè)港口直接通航）；世界各大船公司都紛紛開(kāi)辟了廈門(mén)到世界各地的貨運(yùn)航線，很多知名船公司將廈門(mén)作為其大陸的基本港；首批與臺(tái)灣貨運(yùn)試點(diǎn)直通港口，集裝箱貨運(yùn)量達(dá)到134萬(wàn)標(biāo)箱。1988年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，鼓浪嶼、萬(wàn)石山被確定為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。　　1國(guó)際飯店集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)中國(guó)市場(chǎng) 1982年香港半島集團(tuán)正式管理北京建國(guó)飯店，標(biāo)志著國(guó)際飯店集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)飯店市場(chǎng)。216。301~500165。酒店收入結(jié)構(gòu)圖酒店經(jīng)營(yíng)成本結(jié)構(gòu)圖人事統(tǒng)計(jì)總體而言，除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于4星級(jí)和3星飯店的人工配比。 三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì)在2009年末，廈門(mén)市共有進(jìn)百家已評(píng)星級(jí)的酒店，5000間左右達(dá)四星級(jí)級(jí)數(shù)或以上的酒店房。三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)公司由三位自然人組成，其中王世雄為75%；朱福東為20%；王世民為5%。1992年起擔(dān)任過(guò)多家貿(mào)易公司及金融咨詢?cè)u(píng)信公司的主辦會(huì)計(jì)、注冊(cè)會(huì)計(jì)師及評(píng)估師，對(duì)企業(yè)籌融資運(yùn)作管理具有豐富的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)分析、管理能力和管理經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)有關(guān)提供的土地房產(chǎn)權(quán)證中的資料所示，項(xiàng)目的總用地面積約7，032。建設(shè)用地規(guī)劃許可證根據(jù)廈門(mén)市規(guī)劃局于2003年5月14日所發(fā)出的建設(shè)規(guī)劃用地可證（證件號(hào)碼【2003】0114），建筑項(xiàng)目于路江道及湖濱南路，宗地面積達(dá)7?？傮w來(lái)說(shuō)，客房可根據(jù)其設(shè)計(jì)分為三種類(lèi)別，包括標(biāo)準(zhǔn)房，套房及總統(tǒng)套房。而總未動(dòng)用的發(fā)展成本約為11192萬(wàn)美元。B、 規(guī)劃許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、消防配套費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)按國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定計(jì)取。前兩年每年還600萬(wàn)美元，第三年還750萬(wàn)美元，以后每年還852萬(wàn)美元，最后一年歸還剩下的約769萬(wàn)美元，總共用8年還清本息。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，從財(cái)務(wù)上說(shuō)是可行的。融資額度依據(jù)投資概算，項(xiàng)目融資額度為13895萬(wàn)美元。此外還包括開(kāi)辦費(fèi)、土地出讓金、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、消防配套費(fèi)、規(guī)劃許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、水增容費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程建設(shè)費(fèi)用。建筑期成本預(yù)算從所提供的資料，酒店的地基工程已峻工，而其他基本程序如申請(qǐng)審批用的建筑圖則等已辦妥，只需要籌集到足夠的資金，便可開(kāi)始向各政府部門(mén)提出相關(guān)的申請(qǐng)。會(huì)議設(shè)施及西餐廳將設(shè)于五樓，而六樓則用作酒店的休閑設(shè)施，如桑拿、健身室及游泳池。在申請(qǐng)續(xù)期時(shí)，必須能顯示項(xiàng)目本案興當(dāng)時(shí)的城市規(guī)則法例相配合，而且更須于提出續(xù)期申請(qǐng)前繳付全數(shù)土地使用權(quán)出讓金，始能生效。而主要購(gòu)物區(qū)域于市中心區(qū)內(nèi)，于中山路的主購(gòu)物區(qū)，名牌百貨店均于中山路兩旁林立，而中山路的主要購(gòu)物區(qū)至本項(xiàng)目非常接近，只需一段很短的的行車(chē)時(shí)間便能到達(dá)。在設(shè)計(jì)院任總工程師及負(fù)責(zé)圖紙的審核工作，并在多家大型房地產(chǎn)公司任職總工程師，具有豐富的建筑專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。第五章 項(xiàng)目公司 一、公司簡(jiǎn)介廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司是一家有限責(zé)任公司，成立于1996年，注冊(cè)地為中國(guó)廈門(mén)市，注冊(cè)資本為2000萬(wàn)元人民幣，公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目管理。而廈門(mén)也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。客源構(gòu)成至于各類(lèi)飯店的客源構(gòu)成，總體而言，國(guó)際管理飯店獲取了更多的國(guó)際客源，按價(jià)格分類(lèi)的市場(chǎng)中，高價(jià)市場(chǎng)的飯店同樣也是獲得了更大比例的國(guó)際客源。此種模式一般出現(xiàn)在那些人才資源有限或管理經(jīng)驗(yàn)尚不配套的管理集團(tuán)，較適合那種不愿放棄名義權(quán)利而又渴望專(zhuān)業(yè)化管理的單體飯店。此種模式一般出現(xiàn)在飯店集團(tuán)的創(chuàng)建初始階段，較適合于那種資金短缺且融資困難的單體飯店。 廈門(mén)游客國(guó)籍分布圖由上圖可顯示出往廈門(mén)的海外訪客主要來(lái)處臺(tái)灣、日本、香港、而他們總共占了廈門(mén)總海外游客數(shù)量的65%?！浞职l(fā)揮特區(qū)和臺(tái)商投資區(qū)的優(yōu)勢(shì)，實(shí)施外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，特區(qū)經(jīng)濟(jì)逐步趨向了外向型發(fā)展軌道。每周出港約380余個(gè)航班，有26家航空公司在機(jī)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)。行政區(qū)域2003年5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，同意廈門(mén)市調(diào)、整部分行政區(qū)劃。在過(guò)去十年內(nèi)，廈門(mén)受益于國(guó)際商貿(mào)，教育及旅游的持續(xù)發(fā)展。該項(xiàng)目的建成將大大地推動(dòng)廈門(mén)高端旅游市場(chǎng)的發(fā)展，促進(jìn)廈門(mén)精品旅游品牌的提升，并將給投資商帶來(lái)豐厚的投資回報(bào)。實(shí)習(xí)報(bào)告課程名稱(chēng) 《財(cái)務(wù)管理模擬實(shí)習(xí)》 報(bào)告內(nèi)容 可行性研究報(bào)告書(shū) 學(xué)院名稱(chēng) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 指導(dǎo)教師 黃德忠 、胡海波 、雷振華 班 級(jí) 財(cái)務(wù)管理071班 組 號(hào) 第13組 學(xué)生姓名 劉瓊（21）彭海清（38）鄭恩焚（47） 2010年3月5日廈門(mén)酒店可行性報(bào)告書(shū)目錄第一章 總論……………………………………………………………4一、項(xiàng)目概述二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)三、項(xiàng)目背景四、項(xiàng)目投資計(jì)劃第二章 環(huán)境評(píng)估……………………………………………………………5一、區(qū)位優(yōu)勢(shì)二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)三、旅游資源第三章 酒店行業(yè)分析…………………………………………………… 10一、中國(guó)旅游飯店業(yè)概況 二、國(guó)際飯店集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)中國(guó)市場(chǎng)三、國(guó)際飯店管理模式比較四、高星級(jí)酒店的盈利分析第四章 市場(chǎng)分析………………………………………………………….20一、廈門(mén)酒店概況二、酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì)四、項(xiàng)目定位第五章 項(xiàng)目公司…………………………………………………………….22一、公司簡(jiǎn)介二、公司結(jié)構(gòu)三、股權(quán)結(jié)構(gòu)四、管理團(tuán)隊(duì)五、項(xiàng)目其他背景第六章 項(xiàng)目規(guī)劃……………………………………………………………24一、項(xiàng)目位置二、