【正文】 ，面積12000平方米。合理的價格、樓盤的質(zhì)素將是打動他們的重要因素。項目的住宅和公寓分析本項目位于深南大道上海賓館段，屬深南大道北側(cè)物業(yè)，距市內(nèi)最知名的華強北路商業(yè)街僅60余米。216。216。216。 周邊原居民216。 信息點多、智能化程度高?！?商業(yè)裙樓的設計時尚、現(xiàn)代，充分考慮商業(yè)氛圍的營造。求異，才有取勝的可能。其裝修檔次也屬于中低檔，但它的成功之處在于兩個方面：客戶定位明確，名稱與客戶聯(lián)系性強。因此，2樓商場定位為為新新人類和新銳人類服務的主題商場。216?！?屬地鐵沿線物業(yè)。一般在銷售的黃金時段推出的樓盤，具有更易快速聚集人氣，在第一階段達到較高的銷售率的效果。2）公開發(fā)售期及塔樓強銷期（20012001）目的：抓住銷售旺季，全力突圍塔樓部分，爭取實現(xiàn)銷售達5成以上，保證資金盡快回籠?！魳影宸俊O在6樓，公寓部分BBBBBB8戶型樣板房各一套，住宅部分2套。建議尺寸300X300。2）車體廣告——11216路等，力爭覆蓋盡可能完整的區(qū)域。版面大小商報6說明每次2個車說明4個展位所占比重輕，就本項目而言，約80萬元即可。2500元/個行道樹修剪450平方米2）樣板房、看樓通道及會所展示空間根據(jù)常規(guī)銷售經(jīng)驗，樣板房可以銷售，其裝修費用可作為房款附加。 注：費用預算不含廣告公司的設計費。門前廣場（含綠化、小品等）18200平方米67．2，港幣40萬元。免費自助酒吧業(yè)主交流會36展銷會40電視廣告及座談會等活動預算表（三）費用 項目32看樓團香港報紙廣告及看樓團預算表（二）費用 項目12費用預算深圳報紙廣告預算表（一）費用 項目2）公交站牌廣告——華強北路，深南大道上海賓館段。看樓通道：◆觀光電梯——裝修完畢，并且作為看樓電梯（200020前）◆消防樓梯——指從架空層到6層兩個塔樓的樓梯。2）形象包裝◆塔樓樓書——強調(diào)華強北無以能比的區(qū)位優(yōu)勢和由此帶來事業(yè)和工作的便捷和從容?？紤]到項目的現(xiàn)場不能到位，因此，建議參加本次交易會，但只作為發(fā)布消息，不進行內(nèi)部認購。根據(jù)應對策略，其推廣方案主要由以下部分組成：◆ 形象包裝及賣點組織◆ 現(xiàn)場包裝：根據(jù)不同的銷售階段，結(jié)合工程的進度，調(diào)整包裝形式和內(nèi)容。（除特殊說明外，以上都以使用面積計）商業(yè)物業(yè)管理公司水平直接影響到商場的經(jīng)營，也直接影響項目的銷售。在公共空間內(nèi)通過電子視屏、電視及其它現(xiàn)代化的器具，營造現(xiàn)代、時尚、舒適、前衛(wèi)的購物空間。而為各種人群，如：女人、男人、兒童、新新人類等服務的一站式購物商場的快速發(fā)展也就成了需求的必然。它是與地鐵站相連的地下商場，建筑面積約7000平方米。從華強北的商業(yè)調(diào)查我們得知：華強北商業(yè)街雖然有電子一條街之名，其實從業(yè)態(tài)上已找不出市場空白點。地塊的商業(yè)人流可以這樣描述：50米以外，商業(yè)氛圍濃厚，50米以內(nèi)人流稀少。 架空層泛會所——創(chuàng)造都市悠閑新生活。 SOHO類的中小型公司或個人216。O（機會）：216。216。 戶型設計方正實用、部分單位分合皆宜，內(nèi)部部分采用大板結(jié)構(gòu)，具有較大的靈活性。他們的特點是：對項目的可經(jīng)營性非常關(guān)注，包括：定位、主題、商業(yè)物業(yè)管理機構(gòu)、臨近商業(yè)的經(jīng)營狀況，特別是工程的形象進度。第一階段客戶群主要為周邊的租房客戶。說明本區(qū)域是港人可以接受的區(qū)域。酒店式公寓雖然后期完全以寫字樓的形象（匯商中心）推廣，但因為居住與辦公分離及管理費、中央空調(diào)費用較高的因素影響銷售進度?，F(xiàn)代商務中心7800房104m2 備注住宅其客戶包括：SOHO一族、異地辦事處及投資客戶等。商務配套一梯8戶戶型較差酒店管理、服務（28—39層）。備注調(diào)查說明：我們選擇了與本項目的地理位置、物業(yè)類型、規(guī)模及推出時間較為接近的4個樓盤進行調(diào)查分析，旨在通過調(diào)查，對區(qū)域內(nèi)樓盤的供應量、客戶構(gòu)成、價格及銷售策略、銷售率等方面有一個詳實的了解，從而制定切實可行的廣告策略和銷售策略。3）華強北片區(qū)展望華強北有望在年內(nèi)推出的商業(yè)物業(yè)還有：、嘉匯新城約3萬平方米的商業(yè)裙樓、預計在2000年底至明年年初進入市場的商業(yè)面積將達到歷史最高，競爭相當激烈。1）華強北商業(yè)街的形成和發(fā)展1988年深圳市城市發(fā)展總體規(guī)劃中確定：華強北是以生產(chǎn)電子產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)。如：創(chuàng)世紀濱?；▓@推出復式加躍式的戶型，楓丹雅苑推出三錯層式戶型等,均在結(jié)構(gòu)上有所創(chuàng)新；3）與時代接軌、顯現(xiàn)網(wǎng)絡特征樓宇智能化進程的速度在今年大大的加快。今年隨著地鐵工程的進展，其物業(yè)的附加值將會進一步提高，商家也紛紛搶占，如：新一佳進駐彩福商城、好百年入駐彩虹新都的裙樓等。中心區(qū)隨著中心區(qū)六大市政工程的全面開工，中心區(qū)已成為市民關(guān)注的焦點。2）商業(yè)部分，%。項目的住宅和公寓分析p22 項目概況p23 項目的SWOT分析p24 項目的物業(yè)定位及目標客戶群分析p25 銷售賣點組織p26 項目的綜合評價及總體發(fā)展戰(zhàn)略p26第三篇雖然在明后兩年內(nèi)辦公樓的市場供應量得到了有效的控制，但短期內(nèi)辦公樓的供應量仍然呈現(xiàn)上升的趨勢。從總體銷售情況來看，樓盤的銷售率有較大幅度的提高。他們希望一站式購物，無明確的定位或不能明確告之定位的商場都很難有吸引力。周圍先后有40多個商場投入使用。位于華發(fā)北路的銅鑼灣廣場，引入了國外先進的MALL概念，給華強北及整個深圳市商業(yè)帶來新的概念。面積（m2）都市華宅地鐵上蓋復式均價（元/m2）尚未推出公交站3）SOHO一族和中小型公司包括：律師事務所、廣告公司、裝修公司、貿(mào)易公司及其它自由職業(yè)者等。項目位置圖如下：中 航 路項目南側(cè)緊臨佳和華強大廈，北臨已拆遷的待建商業(yè)空地，東臨華強電子世界（6層、樓高約28m），西面緊臨中航路,隔路與天虹商場的停車場相望。 智能化配置先進，電梯及會所可滿足辦公的需求，客戶層面較廣。 振華路為單行線，華強北路車流量較大，由西到東至地盤的便捷度不夠。 周邊的同類物業(yè)，如：彩云居、彩天名苑等由于價格優(yōu)勢會分流部分客戶。216。本項目的最大優(yōu)勢就是區(qū)位優(yōu)勢，劣勢在于因位置而帶來的居住氛圍不夠、自身配套不足及展示面不夠等?！?現(xiàn)狀來看，樓盤的昭示性不強。新新人類及新銳人類是什么？他們在哪里？他們的購買能力如何？新新人類并不是專指哪些著裝異類的一群。期刊雜志也紛紛重新定位，變化內(nèi)容以迎合他們，如：黃金時代、深圳青年等。應此，建議僅選擇那些市場上相對空缺、而又能夠體現(xiàn)商場主題定位的、需求量又相對較大的業(yè)態(tài)。一層的鄰街獨立鋪根據(jù)位置劃分為使用面積1820平方米左右。只有南面的佳和華強大廈是其四至中唯一的永久建筑，雖然1—4層也是商業(yè)用房，但原來設計時并沒有考慮與本項目的聯(lián)系，而且其經(jīng)營狀況極差，難以給經(jīng)營者和投資客帶來信心。3）發(fā)展商的資金需求和其它要求發(fā)展商希望能盡早開始銷售，以爭取盡快資金回籠，緩解施工進度帶來的資金壓力。復式單位樣板房的設計，可以考慮商務居家兩宜，盡可能體現(xiàn)其商業(yè)價值。以理性分析為主。在開盤期，建議采用“強勢推廣策略”，讓項目迅速享名深圳，爭取盡快消化。南方都市報小計（萬元）裝修 1項目2000本合計新人類專刊及月刊單價展板2000元/m228深南大道或口岸附近廣告牌后期的推廣建議主要采取活動營銷為主?！?塔樓部分手冊——以客戶通訊的形式展開，介紹項 目的資料及周邊（如：振中路的工程進度等）的變化。臥室布置簡單，但卻不失書卷氣，符合目標客戶的喜好。內(nèi)容主要表現(xiàn)都市精英便捷的生活方式。市場調(diào)查的結(jié)果顯示：遠期樓花是影響大多數(shù)客戶時成交的障礙點，樓盤的形象進度好的工程，其成交率相對較高。北側(cè)規(guī)劃中的商場很難對本項目的銷售形成幫助。216。1層：西側(cè)的鄰街鋪原則上考慮設獨立鋪，不限定業(yè)態(tài)（盡可能選擇檔次較高的特色專賣店），其它為化妝品、視聽類等。商場從消費人群定位，較之從業(yè)態(tài)和經(jīng)營品種進行主題定位有更大的包容性。從事IT行業(yè)的從業(yè)人員，到其它要求富有創(chuàng)新精神的行業(yè)，如：傳播業(yè)、廣告業(yè)、藝術(shù)圈及其它設計行業(yè)?！?振中路正在形成，華強北的商業(yè)核心地位正在進一步擴展。第三篇 商業(yè)部分分析地塊南臨佳和華強大廈，其裙樓的1—4層為電子類主題商場，目前的經(jīng)營情況較差，物業(yè)的檔次也較低。216。 2000年全市小戶型物業(yè)大量推出。 北面、西面及東面均為臨時用房，較亂。 空中花園及屋頂花園設計。 地處華強北商業(yè)旺地，毗鄰深圳標志性建筑上海賓館，盡享都市成熟的商務及居家環(huán)境，繁華便利。4）投資客價格和租金的比例、付款方式、入伙時間及投資回報率永遠是他們