【正文】 03400380042004600商 品 房 3964 3970 4042 4010 4130 4197 4062 4005 3912商 品 住 宅 3460 3499 3618 3657 3887 3789 3690 3676 38651月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局 、高質(zhì)樓盤和普通樓盤價格上升明顯，中質(zhì)樓盤價格下降2022 年前三季度這些樓盤成交價格的月平均環(huán)比為 %，但不同檔次、不同區(qū)域的住宅項目價格走勢也存在著較明顯的差異。10 / 84其中，2022 年 4 月 30 日建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于做好住房價格穩(wěn)定的意見》 ，對房地產(chǎn)市場局部地區(qū)存在的房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、商品住房價格上漲過快、供應結構不合理、市場秩序比較混亂等突出問題進行強有力的行政調(diào)控。預計今、明年成都宏觀經(jīng)濟將向著宏觀調(diào)控的預定目標發(fā)展，繼續(xù)保持平穩(wěn)、適度的增速。、城市建設加快建設城市中央商務區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎設施配套完善，城市管理科學規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎的城鎮(zhèn)體系。、城市地位成都是四川省省會、中國歷史文化名城、首批中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市。 ”中心城市布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集“圈層式”發(fā)展為疏密結合的“扇葉式”布局，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結構和用地布局，引導城市向東、向南發(fā)展。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 136 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 855 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 792億元，增長 %。11 / 84第二節(jié)、成都市市區(qū)房地產(chǎn)市場分析市區(qū)房地產(chǎn)市場整體概況、商品房供應持續(xù)增長，供求趨于平衡2022 年前三季度市區(qū)（六城區(qū)）累計商品房供應量 萬㎡，同比增長 %；累計銷售商品房 萬㎡，同比下降 %。中質(zhì)樓盤：二環(huán)路以內(nèi)銷售均價在 8500—8000 元/㎡，二環(huán)路外銷售均價在 8000—7000 元/㎡。根據(jù)聯(lián)合國人居委制定的標準，小康目標的人均住房面積是 35㎡，而現(xiàn)在我國的住房面積是人均 23㎡，離這個目標還非常遠。18 / 842022 年前三季度供銷走勢0102030402022年 前 三 季 度 城 東 商 品 房 總 體 供 銷 情 況供 應 面 積 售 面 積 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局 住宅市場概況 2022 年前三季度城東共批準預售住宅 14393 套，共 萬㎡，套均面積 ㎡。少數(shù)高品質(zhì)樓盤售價達到 10000 元/㎡以上；二環(huán)至三環(huán)目前售價在 7600—8800 元/ ㎡之間。據(jù)成都市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計，2022 年高價位住宅僅占所有住宅銷售的 %，而 2022 年一季度就達到了 %，比重上升了 個百分點。戶型設計緊湊、實用。19 / 84具體情況詳見下表：2022 年前三季度城東非住宅供銷情況（單位：萬㎡）非住宅 辦公用房 商業(yè)用房 其 他面積 比重 100% % % %供應同比 % % % %面積 比重 100% % % 同比 % 675% % 供銷比 數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管2022 年前三季度城東非住宅價格情況 （單位：元/㎡）總體均價 辦公用房 商業(yè)用房2022 年前三季度 8566 8722 77112022 年前三季度 7222 7500 7039同比增長 % % —% 數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局城東商品房總體均價 8566 元/㎡，同比增長 %，低于市區(qū)商品房總體漲幅；商業(yè)均價同比下降 %，降幅最大。、商品房市場需求潛力巨大，市場需求斷層短期內(nèi)不會出現(xiàn)。成都市消費需求分析、外地購房者購買比重逐年上升，平均一年提高 5%，現(xiàn)全市各類商品房有近半數(shù)為外地人購買。、三環(huán)外商品房市場蓬勃發(fā)展隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的逐漸外推，三環(huán)外已逐漸成為一個重要的區(qū)域。政策環(huán)境近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的貢獻越來越大、房地產(chǎn)業(yè)的地位也越來越重要。2022 年 14 月，全市各固定資產(chǎn)投資額為 億元，同比增長 %；其中房地產(chǎn)業(yè)投資為 億元，同比增長 %。、通信狀況成都是西南地區(qū)郵電通訊樞紐，已發(fā)展成為全國 8 個郵政通信一級處理中心和全國 6 個通訊交換中心之一，并先后與 160 余個國家和地區(qū)建立了通信聯(lián)系。雙流國際機場是全國四大空港之一，已開通國際國內(nèi)航線 240 多條，年客流量 500 萬人次；鐵路有成渝、寶成、成昆和達成鐵路交匯于此；公路除成渝、成綿、成樂、成雅、成灌高速公路外，還有 3 條國道通過，形成了以川陜、川藏、川甘和成渝、成阿等 23 條省級以上公路為骨干的放射型公路網(wǎng)絡。7 / 84非城市建設用地規(guī)劃：規(guī)劃非城市建設用地控制分三級：絕對控制區(qū)、重點控制區(qū)、一般控制區(qū)，其中絕對控制區(qū)主要包含以下區(qū)域：非城市建成區(qū)中的密林地，外環(huán)路內(nèi)外兩側 500 米區(qū)域內(nèi)地，沿河兩岸 200 米范圍內(nèi)用地和東風渠兩岸 100 米內(nèi)用地，其他中小河流兩岸 50 米，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的沼澤用地以及生態(tài)高敏感區(qū)域。、利用外資成效顯著前三季度，全市合同外商直接投資金額 億美元，實際利用外商直接投資 億美元，分別增長 倍和 %。詳情見下表：2022 年前三季度市區(qū)各方位商品房供求狀況單 位 ： 萬 ㎡城 東 城 南 城 西 城 北項 目 面 積 同 比 面 積 同 比 面 積 同 比 面 積 同 比供 給 % % % %總體 銷 售 % % % %供 給 % % % %住 宅銷 售 % % % %供 給 % % % %商 業(yè)用 房 銷 售 % % % %供 給 % % % %辦 公用 房 銷 售 % % 132% %、一環(huán)路內(nèi)商品住宅供應增加，銷售回落；商業(yè)用房和辦公用房供應同比下降，而銷售趨旺2022 年前三季度一環(huán)以內(nèi)區(qū)域商品住宅供應面積為 萬㎡，同比增長 %，而住宅銷售面積為 萬㎡，同比下降 %；商業(yè)物業(yè)的供應面積為 萬㎡，同比下降%，銷售面積為 萬㎡，同比增長 %。、成都的住房消費市場為增量市場，過去的存量市場到目前為止已基本被完全消化。3） 、拉動國民經(jīng)濟增長的需要。銷售方面。、康郡項目地址：二環(huán)路側新沙河東籬翠湖景點旁開發(fā)商：成都東方名園房地產(chǎn)有限公司總戶數(shù)：約 1150 戶總占地面積：約 200 畝總建筑面積：約 21 萬余㎡車位：380 個容積率：綠化率：32%樓盤形態(tài)：聯(lián)排別墅、疊拼別墅、板式小高層戶型區(qū)間：小高層 75—225㎡項目價格：：小高層均價 3700 元/㎡簡述：22 / 84整個小區(qū)由別墅和小高層公寓組成，緊臨整治完成的沙河，外部環(huán)境不錯，小區(qū)內(nèi)部景觀分為幾大組團，樓盤的整體品質(zhì)不錯，目前的生活配套還需依托金象社區(qū)的成熟配套。但經(jīng)過 2022 年、2022 年，高檔住宅的價格已經(jīng)有了普遍的大范圍拉升，這反映在三個方面：一是區(qū)域價格升值效應明顯，各高檔住宅板塊在近一年來普遍經(jīng)。城東作為成都市政府著力打造的生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的區(qū)域，城東樓市具有較好的投資潛力。 住宅 2022 年前三季度交易面積占城東商品房總交易面積的 %，交易金額 億元，平均 8571 元/㎡，平均價格同比增加 %。不算城市人口的自然增長，每年農(nóng)村進城人口就是 1100 萬人。15 / 8房地產(chǎn)開發(fā)的重心由原來的城西向城南和城東轉(zhuǎn)移，城北也將是下一個開發(fā)的熱點區(qū)域。而到了 2022 年前三季度，新增商品住宅面積與實際銷售面積基本相當，在供銷總量上商品住宅逐漸趨向平衡狀態(tài)。、消費品市場持續(xù)旺盛，物價指數(shù)繼續(xù)趨穩(wěn)前三季度，成都市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %。 “三片”指浣花片區(qū)、十陵片區(qū)和北郊風景片區(qū)，“一帶”指以府南河為紐帶的環(huán)古城垣歷史文化風光帶，全長 19 公里。隨著西部大開發(fā)的進程和發(fā)展，成都城市地位將進一步提升，成都在中國和世界的重要地位必將吸引更多的投資商進入，進一步提升整個城市的影響離和社會經(jīng)濟水平。成都市區(qū)的流動人口約有 150 多萬，在成都市區(qū)，外地人購買的商品房總量超過50%，流動人口消費成為房地產(chǎn)消費的中堅力量。以上數(shù)據(jù)表明，成都經(jīng)濟正處于一個較高速度的發(fā)展階段。近期國家和地方對房地產(chǎn)實施宏觀調(diào)控的主要政策有：、貨幣政策：擴大貸款浮息制度、利率調(diào)整（加息） 、人民銀行 2022 年 221 號文件等等。、供應住宅的面積主要集中在 90—180㎡區(qū)間，且供應量大幅增長2022 年前三季度，90—120 和 120—180㎡的住宅供應面積分別為 萬㎡和 萬㎡，分別同比增長 %和 %，以上兩戶型區(qū)間的供應面積占比分別為 %和 %。、受房價、環(huán)境、配套可選擇范圍等條件影響，城西、城南仍為購房的主要選擇方位；但近期城東購買意向漸濃。、供應加大，需求回落，供求總量回到平衡面上。20 / 84規(guī)劃面積 76 平方公里，規(guī)劃人口 萬人定位以生活居住、休閑旅游、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)分區(qū)總體結構包括一個副中 心、一個片區(qū)中心、六個片區(qū)、十五個居住區(qū)，五縱五橫的干道系統(tǒng)核心核心區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，是集辦公、綜合性商業(yè)服務、大型金融設施等為一體的綜合性服務中心、交通狀況城市向東發(fā)展，依托“四橫三縱”的干線系統(tǒng)。 、海棠名居 3 期項目地址：二環(huán)路東三段沙板橋路開發(fā)商：成都寶泰實業(yè)有限公司 總戶數(shù)：430 戶總建筑面積：47000㎡車位：380 個容積率：綠化率：35%樓盤形態(tài)：多層、小高層戶型區(qū)間： ㎡項目價格：3200—3700 元/㎡簡述：地處二環(huán)路外，沙板橋路，位于沙河改造風景區(qū)內(nèi)，整個項目分三23 / 84期開發(fā)，前兩期已交房入住，小區(qū)的物業(yè)管理和環(huán)境都不錯，樓盤周邊分布有紅旗超市、銀行、各式餐飲，生活比較方便。價格在 9000 元—9500 元的高檔住宅共銷售 萬平方米，同比增長 %；價格在 9500 元/平方米以上的高檔住宅銷售 萬平方米，同比增長 %，占 2022 年上半年住宅銷售總量的 %，其中銷售價格在 9500 元/㎡以上的別墅銷售面積為 萬平方米（累計 56 套） ，占該價格區(qū)間銷售住宅面積的 %。、投資潛力目前城東各個片區(qū)房價差距較大。供應和銷售面積均同比增加供銷比穩(wěn)中有升，反映開發(fā)商和市場對城東的普遍看好。16 / 84發(fā)展趨勢分析、中國房地產(chǎn)市場還將持續(xù)發(fā)展 10—20 年。高質(zhì)樓盤、中質(zhì)樓盤和普通樓盤月平均環(huán)比上漲速度分別為%、%和 %。《關于做好住房價格穩(wěn)定的意見》及以上政策措施的出臺，進一步加強了對房地產(chǎn)市場的引導和調(diào)控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定了住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。、成都 2022 年前三季度經(jīng)濟概況8 / 84成都是全國商貿(mào)中心改革試點城市，成都前三個季度經(jīng)濟保持了快速增長態(tài)勢，實現(xiàn)了速度與結構、質(zhì)量、效益的統(tǒng)一。2022 年城市生活污水處理率達70%，城區(qū)生活垃圾處理率達 100%，城市綠地覆蓋率達 30%；生態(tài)環(huán)境目標：基本實現(xiàn)城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，城區(qū)空氣質(zhì)量穩(wěn)定在Ⅱ級，國家級和省級風景名勝區(qū)穩(wěn)定在Ⅰ級，工業(yè)廢水排放達標率、工業(yè)煙塵排放達標率和工業(yè)固體廢物綜合利用率分別達到 90%、90%和 85%。1 / 84目 錄第一章 成都市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析 ....................................................................................................4第一節(jié)、成都市宏觀經(jīng)濟環(huán)境概述 ...............................................................................................................4城市概況 .................................................................................................................................................4經(jīng)濟環(huán)境 .................................................................................................................................................7政策環(huán)境 .................................................................................................................................................9第二節(jié)、成都市市區(qū)房地產(chǎn)市場分析 ......