【正文】 定資產(chǎn)投資高速增長。建成后需員工5000人。按照《防城港市住房建設(shè)規(guī)劃（20062010）》預(yù)測，至2010年，新增住房總建筑面積為415萬平方米。 區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征城市中心區(qū)市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠小于需求量的良好投資空間。◆ 向往靠近城市商業(yè)中心優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱。216。 主要經(jīng)濟指標 A地塊序號指標內(nèi)容單位數(shù)值備注1征地用地面積㎡2總建筑面積㎡地上+地下3計算容積率面積:㎡住宅㎡小高層㎡多層㎡商業(yè)㎡幼兒園6304地下建筑面積㎡4827含人防5容積率—6建筑密度%7停車位個370地下停車個38路面停車個340含架空層8綠化率%40%9應(yīng)建人防面積㎡10總戶數(shù)戶1030 B地塊（估算值）序號指標內(nèi)容單位數(shù)值備注1用地面積㎡2總建筑面積㎡3計算容積率面積:㎡329500. 00住宅㎡小高層㎡多層㎡商業(yè)㎡公建20004地下建筑面積㎡含人防5容積率—6建筑密度%32%7停車位個地下停車個路面停車個含架空層8綠化率%30%9應(yīng)建人防面積㎡10總戶數(shù)戶5 項目開發(fā)計劃與投資估算 開發(fā)周期安排計劃的原則根據(jù)本項目的總體規(guī)模以及可能的市場容量評估，按成本土地開發(fā)及工程建設(shè)的客觀規(guī)律，本項目將采用分期開發(fā)，按市場變化進行彈性控制的推進模式，在統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營的指導(dǎo)思想下進行項目開發(fā)。 盈虧平衡分析（1）銷售面積以計算容積率面積458290平方米計（不含停車位），%，銷售稅費（營業(yè)稅及附加）%，則這說明項目在基本規(guī)劃指標不變的情況下，說明本項目抵抗售價的能力較強。(3)投資回報分配順序： ①債務(wù)性資金。10 撤出計劃項目以開發(fā)完成后實現(xiàn)的銷售收入為資金撤出的主要途徑，其撤出計劃與銷售計劃相適應(yīng)。8 項目財務(wù)與投資分析 銷售收入 銷售價格與計劃結(jié)合防城港市整體經(jīng)濟水平、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、項目所在地段交通便利度和配套完善度、本項目物業(yè)檔次定位和消費者可以接受的價格水平，將本項目住宅、商業(yè)做出以下價格預(yù)測： 表81 銷售價格預(yù)測表 （單位：元/㎡）　　小高層住宅多層住宅商業(yè)A組團1期2200200038002期260024005000B組團3期3200280060004期320075005期36009000表82 可銷售物業(yè)的平均售價序號可售物業(yè)面積（㎡）均價（元/㎡）備注1住宅 2商業(yè) 44270根據(jù)對市場容量的預(yù)測、工程的計劃以及項目在營銷上的考慮，制定以下銷售計劃： 表83 銷售面積計劃表 （單位：㎡）　　小高層住宅多層住宅商業(yè)小計合計A組團1期15000200005000400001100002期3721024790800070000B組團3期5590（2期剩）7550013200（2期剩）942903482904期119000150001340005期10205017950120000合計　5780034134059150458290 銷售收入根據(jù)以上對項目工程進度、以及銷售價格分析，本項目推盤計劃和銷售收入預(yù)測表如下（見下表）：表84 銷售收入表　　小高層住宅多層住宅商業(yè)小計A組團1期面積(㎡)15000　20000　5000價格(元/㎡)220020003800銷售收入（萬元）33004000190092002期面積(㎡)37210247908000價格(元/㎡)260024005000銷售收入（萬元）4000B組團3期面積(㎡)55907550013200價格(元/㎡)320028006000銷售收入（萬元）2114079204期面積(㎡)11900015000價格(元/㎡)32007500銷售收入（萬元）3808011250493305期面積(㎡)　　10205017950價格(元/㎡)36009000銷售收入（萬元）367381615552893合計　161893項目銷售收入約161893萬元。在場地設(shè)計中充分考慮原地形地貌的現(xiàn)狀特點，形成臺地布局模式，最大限度減少土方量，保持土方平衡，有效節(jié)約投資，縮短建設(shè)周期，同時創(chuàng)造出富有特色的臺地式景觀環(huán)境。 職業(yè)特點：企業(yè)經(jīng)營者、個體業(yè)者216。具有代表性的項目有：歐景藍灣、和德國際、恒信花園等。4）是今后兩年城市中心區(qū)市場的開發(fā)熱點，這也促進了該區(qū)域市場整體價位提升。到2010年，城市中心城區(qū)規(guī)劃人口為25萬人，中心城區(qū)建設(shè)用地30平方公里。 l 防城港電廠：第一期的發(fā)電容量為120萬千瓦，投資額為55億人民幣，為廣西省最大的外商電力投資項目。城市經(jīng)濟的快速發(fā)展為房地產(chǎn)提供了強有力的支撐作用，防城港的房地產(chǎn)發(fā)展處于飛速發(fā)展的時期。住房仍面臨較大需求，房地產(chǎn)投資仍將是牽引固定資產(chǎn)投資增長的主要動力之一。圖12