【正文】 天風(fēng)塑業(yè)、固力發(fā)電器和金誠玻璃鋼、超藝彩印、雙輪集團(tuán)、豐大集團(tuán)等一大批大企業(yè)，初步形成了制造加工業(yè)、電子及通訊、包裝印刷業(yè)、食品加工四大產(chǎn)業(yè)，形成了汽配工業(yè)園、“退二進(jìn)三”工業(yè)園、民營創(chuàng)業(yè)園、浙江創(chuàng)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流園、科技產(chǎn)業(yè)園、旅游居住度假區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園等“一區(qū)多園”發(fā)展的格局。四、開發(fā)區(qū)排水實(shí)行雨污分流制，均埋設(shè)地下管道。52′—117176。煤制氣使用合肥市氣源廠的人工燃?xì)?，現(xiàn)狀煤氣管道已由榮事達(dá)大道接入。項(xiàng)目的噪音污染度低。秋季（9—11月）：雨水少，日夜溫差大，秋高氣爽。長豐縣作為國家級(jí)的貧困縣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)合肥其他區(qū)域較為滯后，房地產(chǎn)開發(fā)及旅游資源的開發(fā)尚處于起步階段。其實(shí)，合肥的城市規(guī)劃也沒有去刻意改變這一歷史格局，只是在不斷進(jìn)行優(yōu)化和資源平衡，仍沿襲了同心圓的發(fā)展模式。1．豐富的自然生態(tài)資源區(qū)域內(nèi)地形為崗沖交錯(cuò)、壟畈相間的波狀平原，地貌單元屬江淮丘陵的一部分。與此同時(shí)，服務(wù)于現(xiàn)代工業(yè)的文化、教育、旅游等第三產(chǎn)業(yè)也快速興起，各種服務(wù)設(shè)施和功能陸續(xù)建成，發(fā)展城郊型旅游觀光業(yè)的條件得天獨(dú)厚。內(nèi)部將實(shí)現(xiàn)旅游、居住、工作等多層次的產(chǎn)業(yè)融合，通過內(nèi)外一種新型的服務(wù)關(guān)系達(dá)到項(xiàng)目自身的新陳代謝；外部則是與周邊工業(yè)、旅游資源共同形成產(chǎn)業(yè)區(qū)、旅游板塊（比如整合長豐等地資源形成“長豐一日游”等）等概念，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、旅游資源上的共享，以合力的形成達(dá)到區(qū)域及個(gè)體效益的最大化。1．文化與智慧型產(chǎn)業(yè)以藝術(shù)原創(chuàng)性和文化休閑性為特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)，使小鎮(zhèn)更具神奇、精美、古雅、文氣、溫潤的神韻。而中心真正的特色在于：它是一個(gè)集生理疾病及心理疾病的防和治、院內(nèi)服務(wù)和上門服務(wù)、健康服務(wù)和健康指導(dǎo)為一體的社區(qū)健康保障綜合機(jī)構(gòu)。第四節(jié) 在城市中尋找家園——項(xiàng)目定位理論依據(jù)一、聚居的空間1．關(guān)于人類聚落住居包含一切，所有的城市與聚落都是住居的延伸。同時(shí)，游客的涌入和上萬名具有消費(fèi)能力的新居民的遷入，也為原住民所生產(chǎn)的當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)和新鮮農(nóng)副產(chǎn)品提供了巨大的銷售渠道，這樣，西湖新城的建設(shè)，又對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)及其他傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的發(fā)展帶來了新的推動(dòng)力。4）利用區(qū)內(nèi)特有的自然資源，設(shè)立各種野外學(xué)習(xí)和考察營地，真正把大自然引入課堂。居民與游客，居家、工作與休閑、旅游，通過外部發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)和內(nèi)在各節(jié)點(diǎn)的連接，建立起互為因果、相互支撐的關(guān)系，這種關(guān)系就像自由的呼吸和健康的血液循環(huán)那樣，是小鎮(zhèn)成為一個(gè)可持續(xù)生命的基本條件。尤其是本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)的四星級(jí)旅游度假酒店，以及梅沖湖休閑度假項(xiàng)目，有著十分良好的贏利前景。開發(fā)區(qū)優(yōu)越的位置、優(yōu)良的環(huán)境、優(yōu)惠的政策和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引了浙江鴻路鋼結(jié)構(gòu)、天風(fēng)塑業(yè)、固力發(fā)電器和金誠玻璃鋼、超藝彩印、安徽雙輪集團(tuán)、豐大集團(tuán)等一批大企業(yè)，初步形成了制造加工業(yè)、電子及通訊、包裝印刷業(yè)、食品加工四大工業(yè)產(chǎn)業(yè)，形成了汽配工業(yè)園、“退二進(jìn)三”工業(yè)園、民營創(chuàng)業(yè)園、浙江創(chuàng)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流園、科技產(chǎn)業(yè)園、旅游居住度假區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園等“一區(qū)多園”發(fā)展的格局。這同時(shí)還意味著人們的居住消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)由傳統(tǒng)的居家實(shí)用型向現(xiàn)代的舒適享受型轉(zhuǎn)變，旅居復(fù)合型的生態(tài)自然房產(chǎn)的開發(fā)將成為未來的一大發(fā)展趨勢(shì)。本項(xiàng)目所在區(qū)域正好位于長豐與合肥中心城區(qū)的銜接帶，是長豐縣對(duì)接合肥大都市經(jīng)濟(jì)圈、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)起飛的橋頭堡。2．地震本區(qū)在大地構(gòu)造上屬于郯廬深斷裂帶，區(qū)域內(nèi)經(jīng)歷多次構(gòu)造運(yùn)動(dòng)，具有極為復(fù)雜的地質(zhì)構(gòu)造構(gòu)局，斷裂構(gòu)造較為發(fā)育，各類方向斷層在合肥市附近交匯，具有較大的活動(dòng)性。四、用地功能居住小區(qū)應(yīng)配套相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施，如商業(yè)服務(wù)用房、物管用房、中小學(xué)、幼兒園、車庫、變電室等設(shè)施。%，水面對(duì)地塊內(nèi)的空氣起到了很好的凈化作用；地塊內(nèi)無重工業(yè)等污染型工業(yè)，基本無工業(yè)污染；地塊內(nèi)植被豐富，有一定的空氣凈化效果；地塊內(nèi)的空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良。2．供電本項(xiàng)目電源由雙鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)變電所提供，區(qū)內(nèi)已興建35kV變電所2座及110 kV變電所1座,電力供應(yīng)充裕。第三章 項(xiàng)目基地情況分析第一節(jié) 地理位置及現(xiàn)狀一、地理位置西湖新城景觀居住區(qū)建于雙鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的西北部，南至梅沖湖（水庫）南側(cè)壩梗，北至滁河干渠，西至滁河干渠排水渠，東至規(guī)劃一線。結(jié)合大房郢水庫保護(hù)區(qū)的綠色生態(tài)環(huán)境，將此建成一個(gè)高檔次和高品位的兼有休閑、度假旅游功能的生活區(qū)。2002年9月開發(fā)區(qū)委托合肥市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院對(duì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃進(jìn)行了修編，并于2003年5月報(bào)經(jīng)合肥市人民政府批準(zhǔn)，截止2002年底。主產(chǎn)水稻、小麥、油菜籽、棉花，兼產(chǎn)大麥、豆類、山芋、玉米、花生、芝麻、西瓜、胡桃、蔬菜、藺草、淺水藕等。%，%。打造2－3個(gè)旅游拳頭產(chǎn)品。累計(jì)利用外資達(dá)到12億美元。目前合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已形成了明顯的區(qū)域性差異，總體呈現(xiàn)西、南高，東、北低的局面。小區(qū)綠化率達(dá)到38%。而和平廣場(chǎng)、瑤海公園、花沖公園、濱河大道等為居民提供了休閑場(chǎng)所，教育、衛(wèi)生等社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施完備，交通發(fā)達(dá)。代表性樓盤包括——1）長春都市花園：位于臨泉路與站西路交叉口，占地面積66600平方米，社區(qū)規(guī)模10萬平方米，綠化率42%。目前一期全部售磬，二期于4月10日正式開盤發(fā)售。在目前開發(fā)的項(xiàng)目中，即使個(gè)別早期取得的低價(jià)土地、低價(jià)建材，也是以現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來計(jì)算價(jià)格成本的。二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)1．房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍不斷壯大，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，住宅投資主體地位進(jìn)一步增強(qiáng)目前，在合肥市登記備案的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有579家，其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)5家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)50家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)132家，四級(jí)資質(zhì)企業(yè)137家，暫定資質(zhì)企業(yè)255家。這當(dāng)中，具體途經(jīng)或涉及到本項(xiàng)目所在區(qū)域的鐵路路線就有：1．建設(shè)合肥南京快速鐵路，形成合肥南京上海的以客運(yùn)為主的快速鐵路通道，實(shí)現(xiàn)合肥的旅客1小時(shí)之內(nèi)到達(dá)南京；2．建設(shè)合肥武漢快速鐵路，形成合肥武漢成都的以客運(yùn)為主的快速鐵路通道，實(shí)現(xiàn)合肥旅客2小時(shí)左右到達(dá)武漢；3．建設(shè)水家湖(長豐縣)蚌埠第二線，并按快速鐵路標(biāo)準(zhǔn)改造合肥蚌埠現(xiàn)有鐵路，形成合肥蚌埠北京的快速鐵路通道；4．建設(shè)上海至北京客運(yùn)專線安徽段(即京滬高速鐵路)，使滁州、蚌埠、宿州等市直接進(jìn)入國家快速鐵路通道；5．改造阜陽淮南合肥鐵路、電氣化改造現(xiàn)有京滬鐵路安徽段，提高現(xiàn)有鐵路的運(yùn)輸能力。然而，合肥又是一個(gè)相對(duì)年輕的省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施都比較薄弱。按照發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，人均GDP在10003000美元為經(jīng)濟(jì)的起飛階段，人們的消費(fèi)觀念開始第一次“轉(zhuǎn)型”：由小件商品向大宗商品消費(fèi)過渡，最典型的例子就是汽車入戶和二次置業(yè)。東晉改汝陰縣。本報(bào)告內(nèi)容報(bào)告知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸中義集團(tuán)所有，為機(jī)密材料，雙方都不得以其他目的將本材料提供給第三人。秦置合肥縣，屬九江郡。其中，第一產(chǎn)業(yè)因?yàn)?zāi)減產(chǎn)，%；，%；，%。2001—2003年合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況第三節(jié) 區(qū)域地位與作用一、省會(huì)城市合肥市的首要功能是安徽省省會(huì)城市。隨著華東第三通道合肥—阜陽—商丘線路、合（肥）九（江）鐵路的建成通車，寧西鐵路的建設(shè)，將使上海經(jīng)合肥至西安一線成為與隴海線平行的東西第二條干線，合肥也將成為三條國家重點(diǎn)干線鐵路的交匯點(diǎn)和輻射五個(gè)方向的大型鐵路樞紐。截至2003年底，全市人均住戶建筑面積近23平方米，%，住房自有率達(dá)95%以上。4．房?jī)r(jià)總體保持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)2004年合肥市房?jī)r(jià)總體保持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。三、商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異目前合肥房產(chǎn)市場(chǎng)主要分成以下七大板塊：1．合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)地處合肥西部蜀山區(qū)內(nèi)，其東北面為合肥主城區(qū)，東南面為正在規(guī)劃建設(shè)中的合肥政務(wù)文化新區(qū)，北面有董鋪水庫，西臨蜀山森林公園，總體規(guī)劃面積40平方公里，已在5平方公里范圍內(nèi)全面實(shí)現(xiàn)了“十通一平”；區(qū)內(nèi)建筑現(xiàn)代感強(qiáng)，風(fēng)格諧調(diào)，環(huán)境優(yōu)美，園林綠化別具一格，形成了區(qū)在園中，園在區(qū)中的獨(dú)特風(fēng)貌，分別被省綠化委和市政府授予“花園式開發(fā)區(qū)”稱號(hào)。3．合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)位于合肥市東北，距市中心3公里。4．瑤海區(qū)瑤海區(qū)位于合肥市城區(qū)的東部，西以淝河為界，東與肥東縣接壤，南北兩面與郊區(qū)毗鄰，新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)和本案所處的龍崗開發(fā)區(qū)位于其中。4）杏林花園：位于榮事達(dá)大道，占地300多畝，建筑面積約30萬平方米，分五期開發(fā)，小區(qū)配套齊全，四期竣工。3）依愛城市花園：位于宣城路中段，北接包河公園，南緊鄰合肥工大，總建筑面積３萬平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)為疊加復(fù)式樓、連排別墅?！?010年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資485億元左右，“十一五”時(shí)期年均增長14%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額450億元左右，年均增長12%；海關(guān)進(jìn)出口總額67億美元左右，其中出口52億美元左右，年均分別增長14%和15%左右。三、合肥城市旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃政策背景2003年出臺(tái)的《合肥市千億規(guī)劃綱要》提出，至2010年實(shí)現(xiàn)將合肥建設(shè)國內(nèi)重要的旅游、文化和教育產(chǎn)業(yè)化基地的發(fā)展目標(biāo)。從經(jīng)濟(jì)腹地看，合肥對(duì)周邊地區(qū)的影響與輻射還主要局限于市轄3縣、六安市域以及巢湖地區(qū)，其面積和人口僅占安徽省1/5左右。206國道由北向南穿越縣境西部，縣城水家湖有東西兩條干線公路南達(dá)合肥，北通淮南。第二節(jié) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境一、區(qū)域概況本項(xiàng)目所在的合肥市雙鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，1993年5月經(jīng)合肥市人民政府批準(zhǔn)成立，是融工業(yè)、商貿(mào)、房地產(chǎn)、旅游開發(fā)為一體的現(xiàn)代化、綜合性、花園式的開發(fā)區(qū)，是合肥現(xiàn)代化大城市的重要組成部分和制造加工工業(yè)基地?？刂坪拖拗瓢l(fā)展的產(chǎn)業(yè)為國家禁止發(fā)展的“夕陽產(chǎn)業(yè)”、耗水量大的產(chǎn)業(yè)、嚴(yán)重污染的產(chǎn)業(yè)，特別是粉塵污染和水污染嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)。二、南部經(jīng)濟(jì)區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)。由開發(fā)區(qū)雙鳳大道南接合肥市南北主干道榮事達(dá)大道，北接合水公路可達(dá)淮南、蚌埠；由金湖大道接通合白公路，與合徐、合寧高速公路連接；蒙城北路向北延伸段的打通，將成為項(xiàng)目與中心城區(qū)的快速干道，拉近了項(xiàng)目所在區(qū)域與中心城區(qū)的時(shí)間、空間距離；區(qū)內(nèi)各級(jí)道路縱橫交錯(cuò)形成網(wǎng)絡(luò)，驅(qū)車2小時(shí)可達(dá)南京，5小時(shí)可達(dá)上海、武漢、杭州等地。依托大房郢水庫、梅沖湖、滁河干渠、雙鳳湖、元一國際高爾夫球會(huì)等優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和自然風(fēng)光，區(qū)內(nèi)形成了金水灣、鳳凰島、西湖新城生態(tài)別墅群連片開發(fā)。小學(xué)：設(shè)置3座或4座。 m/s。第二節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)定位分析一、社會(huì)效益分析該定位既源于旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式，又高于旅游地產(chǎn)，是在維持原有自然生態(tài)平衡的基礎(chǔ)上，對(duì)地塊價(jià)值的重新發(fā)現(xiàn)與提升。合肥位于安徽省中部，地處氣候?qū)賮啛釒У脚瘻貛У倪^渡帶，雖然也是一座歷史園林名城，擁有較多的歷史文物游覽景點(diǎn)，但相對(duì)中東部其他省會(huì)城市來說，還是缺少可居可游的生態(tài)自然景觀資源，例如杭州的千島湖、青山湖生態(tài)旅游度假區(qū)等。開發(fā)區(qū)自98年發(fā)展以來，堅(jiān)持“讓別人發(fā)財(cái)我發(fā)展”的方針，以“招商引資，優(yōu)化環(huán)境，融入合肥，與市俱進(jìn)”為工作重點(diǎn)，以“務(wù)實(shí)、高效、馬上就辦”為辦事原則，經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速推進(jìn)。為了現(xiàn)實(shí)這一目標(biāo)，在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，產(chǎn)業(yè)配套先行是其首要任務(wù)。因?yàn)檎钱?dāng)代人的生存狀態(tài)和生存活動(dòng)，構(gòu)成了這個(gè)小城鎮(zhèn)的活體形態(tài)。2）與藝術(shù)家工作區(qū)的規(guī)劃和創(chuàng)造型、智慧型產(chǎn)業(yè)的培育相結(jié)合，創(chuàng)辦具有特色的藝術(shù)教育，開設(shè)美術(shù)、音樂、工藝等門類的特色學(xué)習(xí)機(jī)構(gòu)，設(shè)置高等藝術(shù)學(xué)校的考前培訓(xùn)和預(yù)科學(xué)校，設(shè)立相關(guān)的獎(jiǎng)學(xué)金，并邀請(qǐng)各地著名藝術(shù)家、學(xué)者前來講學(xué)和輔導(dǎo)，努力使小鎮(zhèn)成為一個(gè)出人才、出大家的地方。而隨著大量城市游客的到來，鄉(xiāng)村的生活景象也成為游客感興趣的內(nèi)容。但一般認(rèn)為，住得較為寬裕的聚落，是以20m20m的占地面積為基準(zhǔn)的。2）集家庭、養(yǎng)老院、療養(yǎng)院長處為一體的新型老人公寓。其二，根據(jù)西湖新城的特殊需要，在環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)時(shí)就考慮了藝術(shù)型、智慧型、創(chuàng)造型產(chǎn)業(yè)的特殊需求，設(shè)計(jì)了適合工作、居家、產(chǎn)品（作品）展示、臨街藝術(shù)品展賣等，需要功能兼?zhèn)涞?、帶有?qiáng)烈個(gè)性色彩的多種復(fù)合式建筑。一、小鎮(zhèn)可持續(xù)的生命形式土地、空氣、水和火，這些代表自然的基本要素，因?yàn)槿硕@得了意義。1．內(nèi)外合力共贏原則該方案將涉及到合肥市城市整體發(fā)展的問題，具有重大的戰(zhàn)略意義，不是哪一個(gè)的社會(huì)個(gè)體所能單獨(dú)勝任的，因此它需要當(dāng)?shù)卣c內(nèi)外部資源的通力配合來展開。由開發(fā)區(qū)雙鳳大道南接合肥市南北主干道榮事達(dá)大道，北接合水公路可達(dá)淮南、蚌埠；由金湖大道接通合白公路，與合徐、合寧高速公路連接；區(qū)內(nèi)各級(jí)道路縱橫交錯(cuò)形成網(wǎng)絡(luò)，驅(qū)車2小時(shí)可達(dá)南京，5小時(shí)可達(dá)上海、武漢、杭州等地。合肥未來的城市發(fā)展格局，決定了城北必定成為城市整體發(fā)展起飛的一極，其未來的發(fā)展勢(shì)頭就相當(dāng)于現(xiàn)今的西南部城市新區(qū)，對(duì)城市整體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效果不言而喻。在這樣一個(gè)區(qū)域價(jià)值被嚴(yán)重忽視的地塊，如何在合肥這樣一個(gè)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，并帶動(dòng)長豐乃至整個(gè)合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市化進(jìn)展？如何發(fā)現(xiàn)價(jià)值、實(shí)現(xiàn)價(jià)值并提升價(jià)值，就成為本項(xiàng)目開發(fā)定位中我們將涉及到的重要課題。冬季最低氣溫在零下5℃—零下10℃之間，℃。未來施工期間的主要衛(wèi)生污染為施工廢棄物污染，如安排好工程廢棄物的及時(shí)清理，可以妥善解決該問題。6．通訊區(qū)內(nèi)10000門程控電話容量，可滿足進(jìn)區(qū)企業(yè)通訊需要，投資3000萬元的合肥電信雙鳳目標(biāo)局已投入使用。三、地形地貌區(qū)域內(nèi)地形為崗沖交錯(cuò)、壟畈相間的波狀平原，地貌單元屬江淮丘陵的一部分，地勢(shì)總體西北高、東南低，地面高程約在40—50m之間，局部起伏較大。污水排放劃分為東、西兩個(gè)區(qū)，通過截流管匯集至蔡田鋪污水處理廠。目前，雙鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)已初步展現(xiàn)出一個(gè)現(xiàn)代工業(yè)城的輪廓，正努力建成一個(gè)最適宜興業(yè)、最適宜居住、最適宜購物和旅游的熱土。長豐工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐步發(fā)展壯大。實(shí)質(zhì)上，與其他“園林城市”相比，合肥在“園林城市”營造工作上忽略了城市與自然山水的結(jié)合，使許多自然資源脫離城市自成一體，應(yīng)將“園林城市”的尺度向“山水城市”轉(zhuǎn)換，將諸如以西的大蜀山森林公園、以南的紫篷山風(fēng)景區(qū)、西北的梅沖湖水庫一帶，作為“城市后花園”的角色加以改造和利用，增加城市—自然之間的協(xié)調(diào)，形成“城中有山水，山水繞城市”的城市格局。3．豐富的旅游資源合肥市周邊的旅游資源豐富，半徑300公里以內(nèi)有黃山、九華山、太平湖、西遞、宏村、天柱山、天