【正文】 東。，用于大連市律師協(xié)會(huì)注冊(cè)會(huì)員律師在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)盡職調(diào)查過(guò)程中的執(zhí)業(yè)行為之參考。 依據(jù)項(xiàng)目情況、企業(yè)的性質(zhì)、發(fā)展時(shí)期、管理水平、股東資信能力、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等，制定不同的調(diào)查事項(xiàng)或調(diào)查的程度，確定主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和重點(diǎn)調(diào)查事項(xiàng)。性質(zhì)、合法性、有效性，數(shù)量及履行情況；債務(wù)償還期限、附隨義務(wù)及債權(quán)人對(duì)其是否有特別限制；貸款文件、貸款數(shù)額、還款期、愈期利息及罰金情況；外債情況、合法性、批文及登記證明，外債擔(dān)保文件、履約保證書(shū)情況及批準(zhǔn)登記手續(xù)。包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記是否面臨障礙或限制；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是否面臨障礙或限制；涉及的稅費(fèi)及稅費(fèi)承擔(dān)金額及支付義務(wù)人等。 （3）政府主管部門(mén)公示的網(wǎng)站檢索。（根據(jù)不同的并購(gòu)業(yè)務(wù)需要）包括：收購(gòu)目標(biāo)公司的法律評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)提示及律師對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)作的建議；其他委托人特別要求或律師認(rèn)為有必要提供的內(nèi)容；調(diào)查報(bào)告的用途聲明等。包括：（1）部門(mén)架構(gòu)及人員安排（2）人力資源管理制度及合約，如公司規(guī)章、勞動(dòng)合同、保密協(xié)議、競(jìng)業(yè)禁止協(xié)議、知識(shí)產(chǎn)權(quán)協(xié)議等；（3）董事、總經(jīng)理及等主要管理人員情況介紹；（4）員工的整體工資結(jié)構(gòu)；（5）員工的休假、保險(xiǎn)、股權(quán)激勵(lì)等安排?！? 包括：（1）公眾檢索。、傳真件、副本、節(jié)錄本應(yīng)當(dāng)與原件、正本進(jìn)行核對(duì)確認(rèn)，無(wú)法與正本核對(duì)的應(yīng)由提交人聲明與原件一致并簽字確認(rèn)。 投資者直接受讓資產(chǎn)。、對(duì)外投資的審查包括：（1）股權(quán)結(jié)構(gòu)及合法性、股權(quán)結(jié)構(gòu)的變革過(guò)程及其合法性、股權(quán)是否存在爭(zhēng)議（比如代持）及權(quán)利限制等；（2）各股東出資是否符合規(guī)定（包括出資方式、出資比例與數(shù)額、是否有虛報(bào)注冊(cè)資本或虛假出資情況、出資是否被抽逃或挪用、出資的有形財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬、出資的有形財(cái)產(chǎn)是否經(jīng)評(píng)估作價(jià)、出資的有形財(cái)產(chǎn)是否移交及過(guò)戶、出資的無(wú)形資產(chǎn)的歸屬及權(quán)屬證書(shū)、出資的無(wú)形資產(chǎn)的類別及剩余有效期、資產(chǎn)是否有抵押、質(zhì)押等權(quán)利限制；（3）分公司及參股子公司情況、出資額、所占比例；（4）股本變動(dòng)及相應(yīng)合同、章程、決議、批文、變更登記情況；（5）企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)的兼并、分立、合并、破產(chǎn)、清算情況。對(duì)于在法律盡職調(diào)查過(guò)程中通過(guò)專業(yè)知識(shí)和專業(yè)判斷應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)或?qū)嶋H發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，即便有委托方或被調(diào)查人的承諾與保證，律師仍應(yīng)勤勉盡責(zé)地進(jìn)行獨(dú)立核查、判斷。調(diào)查重點(diǎn)為擬收購(gòu)的項(xiàng)目情況、目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)情況及目標(biāo)股權(quán)情況。、銷售情況法律調(diào)查 包括：商品房權(quán)屬有關(guān)的文件和資料；商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的繳納情況；抵押及權(quán)利限制情況；商品房預(yù)售、已銷售及前期物業(yè)情況；《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議約定的交付時(shí)間、交付標(biāo)準(zhǔn)與項(xiàng)目實(shí)際情況的調(diào)查；銷售合同金額與銷售回款的對(duì)照調(diào)查；前期物業(yè)委托合同內(nèi)容及前期物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)等情況的調(diào)查，資產(chǎn)并購(gòu)指投資者通過(guò)受讓目標(biāo)公司資產(chǎn)的方式，取得目標(biāo)公司的業(yè)務(wù)，取代目標(biāo)公司的市場(chǎng)地位。與委托人、目標(biāo)企業(yè)、目標(biāo)企業(yè)股東或股東代表、中介機(jī)構(gòu)通過(guò)會(huì)談、郵件、電話等方式確定工作程序、負(fù)責(zé)人等。律師工作底稿制作的優(yōu)劣直接影響律師后期法律盡職調(diào)查報(bào)告卷宗的編制工作。包括：項(xiàng)目土地取得方式；地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)繳納情況；項(xiàng)目土地掛牌文件限制要求；項(xiàng)目土地紅線及周邊不利因素情況，如是否存在拆遷糾紛、地上地下障礙等；項(xiàng)目土地證取得情況等。、存檔盡職調(diào)查報(bào)告、法律意見(jiàn)書(shū)等法律文件的制作、簽署需依據(jù)項(xiàng)目標(biāo)的、風(fēng)險(xiǎn)程度等建立多層級(jí)的內(nèi)部審核程序，以有效保障工作質(zhì)量，減少或規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。，是股權(quán)托管、信托還是業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的托管、信托，判斷托